本報記者 李貝貝 上海報道
(資料圖片)
日前,廈門國際信托有限公司(簡稱“廈門信托”)與中梁地產、正榮集團兩家民營房企因債務問題引起糾紛,并搬走三家共管保險柜一事備受關注。
5月19日,正榮地產通過旗下廈門市榮奔置業有限公司(簡稱“榮奔置業”)向《華夏時報》記者強調,廈門信托系違反各方簽署的《投后管理協議》,在正榮地產廈門區域公司辦公室搬遷期間,未經允許,擅自搬走保險柜(有監控視頻為證),“我司擬對參與人員采取進一步的法律行動”。
在提供的情況說明中,榮奔置業指出, “正榮方多次與廈門信托溝通盡快配合辦理預售許可證申請手續,但廈門信托一直未配合,干擾項目未能開盤。”榮奔置業稱,由于廈門信托“單方惡意阻礙項目預售取證”,致使項目無法銷售和回款,造成高達6500萬余元的損失,目前就項目開發停滯造成的損失,股東雙方已經就此提起訴訟,并已獲法院受理。
合作糾葛長達一年之久
結合正榮方面提供的情況說明來看,事件各方積怨已久。
據悉,三方的糾紛始于廈門一宗地塊的合作開發:2021年5月13日,廈門首輪集中供地,正榮中梁聯合體拿下集美J2020P03地塊,溢價率高達49.21%,樓面價達31470元/平米。之后,中梁、正榮進行合作開發,樓盤案名定為“中梁·正榮天著潤宸”,實際操盤并表方為正榮。
拿地3個月后(2021年8月),項目找來當地國企廈門信托配資,金額4.5億元,貸款期限為2021年8月20日—2022年10月20日。到2021年12月,中梁·正榮天著潤宸項目已順利取得土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可,投入開發建設資金已達到該項目工程建設總投資的25%以上,且工程形象進度達到相關標準,具備申請商品房預售許可證條件。
2022年2月,該項目計劃申請辦理商品房預售許可并進行開盤,及時回籠資金,按約定歸還貸款。榮奔置業表示,彼時,正榮及中梁雙方正遭到信用評級下調影響,加上市場不利的傳言,正榮股債出現雙雙震蕩下挫,不過尚未實質性違約,廈門信托卻以此為由停止項目用印,反而要求中梁和正榮質押所持項目股權,并由廈門信托出面尋找正榮方股權接收方。
情況說明顯示,2022年3月4日及4月9日,正榮、中梁將股權質押至廈門信托。同年3月29日,在正榮、中梁、廈門信托首次三方會議上,正榮方明確不愿意低價轉讓股權,廈門信托則拋出國企“貼牌代建”方案(股權由廈信代持,國企貼牌,價格32000元/平米)。
2022年4月1日,廈門信托明確表示雙方股東觸發違約條款,要求提前回購。中梁與正榮方則正式發函要求開盤,但是廈門信托未理會,并正式發函至項目公司要求股權回購。廈門信托堅持要求股權代持及建發代建方案,中梁與廈信持續溝通代建定價,整盤價格提至38000/平米均價,可適當“低開高走”。
不過,因廈門信托要實質剝離正榮與中梁項目實控權與經營權,且建發代建費率過高、無兜底約束條件,中梁與正榮雙方均未同意。據公開報道,建發給出一版方案:如果項目要賣到3.5萬元/平方米以上,需要按照溢價部分的30%來進行抽成,此外還要收取2.5%管理費+2.5%營銷費+1%分銷費。
“持續至今,雙方過程中多次開庭、線下多輪和解談判,始終無法達成一致”,榮奔置業方面表示。而在長達近半年(2022年2月—7月)的溝通過程中,項目的工程進度并未停止,資金仍在持續投入。2022年下半年,因多輪溝通無果,中梁·正榮天著潤宸項目遲遲未能開盤,迫于資金壓力,項目工程、物業及銷售團隊均已撤場,項目售樓部至今已接近一年時間未使用及保養,造成了極大的不必要損壞。
“從2022年2月份項目首次溝通申請預售開盤,至2023年4月份整整一年多的溝通時間中,項目額外增加的利息支出、工程資金投入、現金流損失等已經高達6500余萬元。”據悉,就項目開發停滯造成的損失,股東雙方已經就此提起訴訟,并已獲法院受理。
同時,對于廈門信托認為的中梁·正榮天著潤宸項目無法正常運轉、還清貸款情況,榮奔置業也直言“根本毫無根據”。該公司舉例說,中梁·正榮天著潤宸直線距離不到800米的一個項目同為正榮旗下的合作項目,卻以超38500元/平米的均價實現了年銷300多套、超10個億的銷售額,且整個集美市場也一直處于島外最火熱的市場狀態。
事件仍處于僵局之中
對“保險箱事件”始末作出說明的同時,榮奔置業強調,廈門信托系違反各方簽署的《投后管理協議》,在正榮地產廈門區域公司辦公室搬遷期間,未經允許,擅自搬走保險柜(有監控視頻為證),“對此,我司擬對參與人員采取進一步的法律行動”。
5月18日,廈門信托在微信公號發文,直言“為維護投資者利益和國有資產安全,在對方違約在先情況下,我司依法行使合同權利”。廈門信托表示,目前保險柜安全存放于公司辦公場所,原有封條保持完整,處于7×24小時視頻監控中,公司仍將嚴格依照協議約定,共同保管印章和銀行賬戶材料。
對于廈門信托的說法,榮奔置業認為,保險柜及保險柜內相關物品的管理,首先應當遵循各方此前簽署的《投后管理協議》,而非其他。
榮奔置業強調:“廈門信托有限公司聲稱其有權搬走保險柜并無依據。同時,廈門國際信托有限公司聲稱將保險柜搬至其公司進行’共管’,實際情況是目前保險柜系其單方保管,榮奔置業并未知曉保險柜存放于何處,更無任何監控、監管途徑(保險柜原存放于正榮方處時,廈門國際信托有限公司可通過遠程視頻監控),違背各方共管約定。”
58安居客房產研究院院長張波向記者表示,從發生的糾紛來看,核心點還是對于資金問題意見出現相左:“對于金融機構來說,按協議拿回相應的資金和收益是最為核心的,而對于房企來說,推動項目快速上市銷售,加快回款,才是最重要的。”
張波進一步表示,“保交樓”是房企的責任,金融機構并不是第一責任主體,為了完成 “保交樓”的重要任務,房企和金融機構可以在資金層面進行更為靈活調度,不然很難做好。
“因此,金融機構和房企的信任機制建立,雙方需要達成更高維度的共識,而非只聚焦合作項目本身,將雙方期許拉平。”在張波看來,“保交樓”的任務是高于金融機構和房企自身利益的,因此在充分做好“保交樓”工作的基礎上,既要對金融機構的利益進行保護,也要兼顧房企的可持續發展。
截至記者發稿,雙方各執一詞,事件仍未出現實質性進展。廈門信托向公眾聲明,“我司秉持兼顧各方利益的原則,與相關方溝通促進項目推進”。不過,榮奔置業方面卻向記者強調:“此次事件爆發至今,廈門國際信托有限公司從未正式告知過我司系其搬走保險柜,也未就如何處理爭議有過正式溝通。”
責任編輯:張蓓 主編:張豫寧
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