資訊頻道
◎ 來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）
(資料圖)
幾年前，王健林在一段受訪視頻中說，“再過幾年，萬達的租金收入就能達到1000個億。就憑這一條，萬達集團就能‘任憑風浪起，穩坐釣魚船’”。
若按千億租金計，大連萬達的確就是一頭很能產奶的“現金奶牛”，甚至“利潤奶牛”。理想豐滿，現實卻很骨感。
4月初以來，“商業地產大佬”王健林的大連萬達不斷被卷入輿論風波之中，對旗下珠海萬達年內沖刺赴港IPO肯定不利，但大佬之所以是大佬，總有一般人不及的過人之處。
起初，萬達地產因涉及未履行廣東“河源萬達東江城”10多億元相關義務，被上海中院強制執行，聯同該項目關聯公司一起淪為失信被執行人。
不久，坊間又曝出王健林四處奔走找銀行借錢而不得，引發市場對其大連萬達資金鏈的擔憂。
5月上旬，有媒體爆料說，大連萬達正計劃重組境內債，羈主要跟國內主要銀行商討境內貸款的“不還本續貸”方案。
實際上，王健林掌舵下的整個大連萬達商業版圖，在戰略上挺有意思的。
2017年上半年，大連萬達卷入突然刮起的債市風波，王健林一夜之間下定了壯士斷腕決心，想出了打包賣掉13個萬達城及十幾個酒店的甩包袱自救方案來。
最終，王健林這些打包資產以骨折價脫手，孫宏斌的融創接了13個萬達城，李思連和張力的富力接了酒店，各得其所，完美收場。
當然，富力后來估計腸子都悔青了，但這是后話。當時，誰能想到后來持續三年的疫情這個“黑天鵝”。
2018年，王健林對外提出大連萬達商業“去地產化”，不再新增開發項目，為此還專門重新梳理出了大連萬達商管和萬達地產兩個獨立的板塊，以彰決心。
2019年底，大連萬達商管徹底剝離房地產開發，萬達地產除了承接被剝離出來的存量項目外，次年4月初以10.6億元底價拿下廣東河源4幅地塊，當月豪擲近9.6億元抄底青島即墨，又斥資7.23億元溢價逾35%奪得江蘇鹽城一地塊。
整個2020年，萬達地產手持“萬達廣場”這張王牌頻繁底價拿地，給外界的印象就是萬達重返房地產，坊間曾曝出王健林為萬達地產定下2021年千億目標。
但2021年下半年以來，樓市急轉直下，進入2022年低迷持續加重，大量民營房企相繼債務暴雷，萬達千億目標暫時也沒人再提了。
自2021年10月首次向港交所遞交IPO招股書以來，珠海萬達商管曾多次更新補充遞交招股書，但一直未果。
作為掌舵人的王健林，肯定很著急，畢竟珠海萬達商管跟背后眾多投資人曾簽有上市對賭協議，意思就是今年內必須上市，否則這些股權融資或需要附息回購。
目前，大連萬達商管持有珠海萬達商管約78.8%的控股權。截至去年底，珠海萬達商管總資產約228.9億元，凈資產72.3億元，去年主營收入271.2億元（2021年營收234.8億元），主營利潤約129.8億元。
日前，大連萬達商管曾對外披露了2022年財報，透過相關數據變動，外界或可從中略知一二。
去年，大連萬達商管總營收近492億元，同比略增22.8億元，毛利率62.3%，同比略降2.8個百分點。其中，收入占比91.7%的投資物業租賃及運營總收入451億元，同比微增4.36%，但營業成本同比增幅達到10.76%，致使毛利率66.9%，同比略降1.9個百分點。
注意！截至去年末，大連萬達商管貨幣資金余額下降49.8%至217億元，解釋理由為“償還債務本息、 預付萬達地產在建廣場股權轉讓價款等增加”。
再看格外扎眼的“其他應收款”，同期末，大連萬達商管涉及該指標為248.8億元，較上年末72.6億元暴增了242.7%，解釋稱“主要系預付萬達地產在建廣場股權轉讓價款增加”。
換成大白話，就是萬達地產將在建廣場股權要賣給大連萬達商管，但還沒交割完畢，后者提前打款了。若反映到萬達地產財報上，暫計其他應付款。
再看大連萬達商管的債務狀況，并表口徑下有息負債余額1359.5億元，較上年初降了約57.5億元，涉及一年內到期有息債務余額約290億元，其中約79.5億元公司信用債、27.9億元境外債在2023年5至12月內到期或回售償付。
令人吃驚的是，在“負債變動”一欄，大連萬達商管短期借款約50.5億元，較上年末4.81億元暴增近9.5倍，一年內有息債務約687.7億元，較上年末170.2億元暴增3.04倍，其他非流動負債16.7億元，較上年末410.5億元暴減95.9%。
其中，大連萬達商管一年內有息債務暴增與其他非流動負債猛減，其解釋均為“珠海商管投資人本息重分類”。
參考房企標桿萬科的2022年財報，對“其他非流動負債”的細分解釋，該科目涉及維修基金、長期應付款、其他，其中維修基金的金額最多，長期應付款次之。
考慮到大連萬達商管為輕資產公司，那么“其他非流動負債”的大頭應該就是“長期應付款”，如今“長期應付款”很可能被重劃到“一年內有息債務”，致使短債暴增。
目前，萬達地產集團共涉及6家主要分支企業，分別為萬達地產集團珠海運營管理中心、萬達地產集團西區分公司、萬達地產集團南區分公司、萬達地產集團上海分公司、萬達地產集團北區分公司、萬達地產集團北京分公司。
眼下，珠海萬達商管仍奔赴在沖刺赴港上市路上，這是頭等大事，但又面臨母公司大連萬達商管或兄弟公司萬達地產集團短期償付挑戰。
既懂商業之道又懂治本之道的王健林，如何盡快破解這些現實難題，“任憑風浪起，穩坐釣魚船”？
編輯：密探君
文章來源：地產密探
原創內容版權歸屬地產密探，轉載須經授權。
關鍵詞：
版權與免責聲明：
1 本網注明“來源：×××”（非商業周刊網）的作品，均轉載自其它媒體，轉載目的在于傳遞更多信息，并不代表本網贊同其觀點和對其真實性負責，本網不承擔此類稿件侵權行為的連帶責任。
2 在本網的新聞頁面或BBS上進行跟帖或發表言論者，文責自負。
3 相關信息并未經過本網站證實，不對您構成任何投資建議，據此操作，風險自擔。
4 如涉及作品內容、版權等其它問題，請在30日內同本網聯系。
