樂居財經 李禮5月18日,開源證券發布房地產行業報告。
商品房銷售額持續增長,市場復蘇進程仍需觀察
(資料圖)
國家統計局發布 2023 年 1-4 月商品房投資和銷售數據。2023 年 1-4 月,全國商品房銷售面積 3.76 億平,同比下降 0.4%(1-3 月-1.8%);1-4 月商品房銷售額 3.98萬億元,同比增長 8.8%(1-3 月+4.1%),其中商品住宅銷售額同比增長 11.8%。分區域看,1-4 月東部、中部、西部、東北區域商品房銷售額同比增速分別為15.7%、-4.2%、1.3%、30.4%(1-3 月分別為 9.3%、-6.7%、0.2%、18.4%),東部和東北區域市場回暖進程較快。整體來看,4 月以來寬松購房政策持續,商品房銷售額連續兩個月實現正增長,但從我們跟蹤的 64 城 5 月新房銷售表現來看,銷售數據環比有所回落,二季度銷售市場復蘇進程仍需觀察。
新開工面積降幅擴大,竣工面積保持增長
2023 年 1-4 月,全國房屋新開工面積 3.12 億平,同比下降 21.2%(1-3 月-19.2%);其中住宅新開工面積 2.29 億平,同比下降 20.6%(1-3 月-17.8%),降幅進一步拉大,源于 2022 年以來品牌房企投資信心不足,房企新開工意愿較弱。伴隨 3 月以來熱點城市土拍競爭熱度提升,預計二季度房企新開工意愿將會提升。2023年 1-4 月,房屋竣工面積 2.37 億平,同比增長 18.8%(1-3 月+14.7%),其中住宅竣工面積 1.74 億平,同比增長 19.2%(1-3 月+16.8%),連續三個月實現上漲,伴隨各地保交付政策持續推進,我們預計 2023 年竣工數據將持續改善。
開發投資數據持續承壓,房企資金壓力猶存
2023 年 1-4 月,房地產開發投資額 3.55 萬億元,同比下降 6.2%(1-3 月-5.8%),其中住宅開發投資額同比下降 4.9%。開發投資數據降幅擴大主要源于房企投資拿地意愿不足,導致開復工面積減少,短期伴隨銷售邊際回暖和集中土拍熱度回升,房企供給端擴張能力有望企穩回升,長期來看房企融資恢復正常,開發投資能力有望企穩。2023 年 1-4 月,房地產開發企業到位資金 4.52 萬億元,累計同比下降 6.4%(1-3 月-9.0%),其中自籌資金單月下降 24.3%,銷售回款資金有所改善,企業資金壓力猶存。
投資建議
四月中央政治局會議仍然堅持“房住不炒”定位,地方層面因城施策持續,上海、廣州、杭州、蘇州等核心一二線城市公積金政策邊際放松,二季度寬松購房政策有望延續。我們認為二季度房企推盤高峰到來,在 2022 年同期低基數下銷售數據有望持續改善,拿地積極的國央企貨值會更充裕。供給側改革下,持續看好投資強度高、布局區域優、機制市場化的強信用房企。受益標的:(1)保利發展、招商蛇口、華發股份、建發股份、越秀地產等優質央國企;(2)萬科 A、金地集團、新城控股、美的置業等財務穩健的民企和混合所有制企業。
風險提示:(1)行業銷售恢復不及預期,融資改善不及預期,房企資金風險進一步加大。(2)政策放松不及預期。
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