世界通訊！國(guó)信證券：銷(xiāo)售弱復(fù)蘇且城市間分化加劇，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資降幅擴(kuò)大

(資料圖)

樂(lè)居財(cái)經(jīng) 李禮5月17日，國(guó)信證券發(fā)布統(tǒng)計(jì)局4月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)。

事項(xiàng)：

統(tǒng)計(jì)局公布 2023 年 1-4 月房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。2023 年 1-4 月，商品房銷(xiāo)售額 39750 億元，同比增長(zhǎng)8.8%；商品房銷(xiāo)售面積 37636 萬(wàn)平方米，同比下降 0.4%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 35514 億元，同比下降 6.2%；房屋新開(kāi)工面積 31220 萬(wàn)平方米，同比下降 21.2%；房屋竣工面積 23678 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 18.8%。另外，統(tǒng)計(jì)局此次在披露數(shù)據(jù)時(shí)指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品房銷(xiāo)售面積等指標(biāo)的增速均按可比口徑計(jì)算。報(bào)告期數(shù)據(jù)與上年已公布的同期數(shù)據(jù)之間存在不可比因素，不能直接相比計(jì)算增速。主要原因是：①加強(qiáng)在庫(kù)項(xiàng)目管理，對(duì)毀約退房的商品房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)進(jìn)行了修訂。②加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)執(zhí)法，對(duì)統(tǒng)計(jì)執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題數(shù)據(jù)，按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行了改正。③加強(qiáng)數(shù)據(jù)質(zhì)量管理，剔除非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)性質(zhì)的項(xiàng)目投資以及具有抵押性質(zhì)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。

國(guó)信地產(chǎn)觀點(diǎn)：1）商品房銷(xiāo)售額增幅持續(xù)擴(kuò)大，以居住為核心需求的購(gòu)房者信心正在修復(fù)，但城市間分化加劇；2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資降幅擴(kuò)大，但房企到位資金有所改善，主要受益于銷(xiāo)售復(fù)蘇；3）開(kāi)工降幅和竣工增幅均擴(kuò)大，維持竣工端確定性高于開(kāi)工端和銷(xiāo)售端的判斷；4）投資建議：當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，銷(xiāo)售復(fù)蘇已成趨勢(shì)（盡管是弱復(fù)蘇），優(yōu)質(zhì)房企業(yè)績(jī)復(fù)蘇近在咫尺，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資降幅擴(kuò)大，政策支持仍將延續(xù)，加之地產(chǎn)板塊估值和持倉(cāng)均較低，地產(chǎn)股已經(jīng)具備非常高的性?xún)r(jià)比。核心推薦具備復(fù)蘇彈性的標(biāo)的：保利發(fā)展、金地集團(tuán)、越秀地產(chǎn)。此外，維持竣工+30%判斷，建議布局地產(chǎn)鏈相關(guān)標(biāo)的。5）風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地效果及后續(xù)推出強(qiáng)度不及預(yù)期；外部環(huán)境變化等因素致行業(yè)基本面超預(yù)期下行；房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件超預(yù)期沖擊。

評(píng)論：

商品房銷(xiāo)售額增幅持續(xù)擴(kuò)大，以居住為核心需求的購(gòu)房者信心正在修復(fù)，但城市間分化加劇2023 年 1-4 月，商品房銷(xiāo)售額 39750 億元，同比+8.8%，增幅較 2023 年 1-3 月擴(kuò)大 4.7 個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷(xiāo)售面積 37636 萬(wàn)平方米，同比-0.4%，降幅較 2023 年 1-3 月收窄 1.4 個(gè)百分點(diǎn)。由于商品房除商品住宅以外還包括辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，后兩者不論是銷(xiāo)售額還是銷(xiāo)售面積在 2023 年 1-4 月均有超 10%的同比跌幅；而商品住宅銷(xiāo)售額同比+11.8%，銷(xiāo)售面積同比+2.7%，實(shí)際恢復(fù)速度比商品房整體快。我們認(rèn)為，以居住為核心需求的購(gòu)房者信心正在修復(fù)。

2023 年 4 月單月，商品房銷(xiāo)售額 9205 億元，銷(xiāo)售面積 7690 萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià) 1.2 萬(wàn)元/㎡，雖然由于報(bào)告期數(shù)據(jù)與上年已公布的同期數(shù)據(jù)之間存在不可比因素，不能直接相比計(jì)算增速，但對(duì)比近三年的單月絕對(duì)值，可觀察到 4 月單月銷(xiāo)售面積幾乎是歷史最低水平，而銷(xiāo)售均價(jià)則創(chuàng)下歷史最高水平。我們認(rèn)為，主要是因?yàn)樯唐贩夸N(xiāo)售結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了比較大的調(diào)整。一方面，去年上海等東部主要城市受疫情影響，商品房銷(xiāo)售受阻，今年全面恢復(fù)。2023 年 4 月，東部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積占全國(guó)比重為 48%，而去年同期占比僅為 38%。東部地區(qū) 4 月銷(xiāo)售均價(jià) 1.6 萬(wàn)元/㎡遠(yuǎn)高于其他地區(qū)，因此占比提升也拉高了全國(guó) 4 月銷(xiāo)售均價(jià)。另一方面，城市間分化愈發(fā)明顯，一二線核心城市商品房銷(xiāo)售仍能保持不錯(cuò)水平，但一二線遠(yuǎn)郊地區(qū)以及多數(shù)三四線城市銷(xiāo)售復(fù)蘇依舊緩慢，這種差異擴(kuò)大也導(dǎo)致銷(xiāo)售均價(jià)結(jié)構(gòu)性提升。

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