從八大行業(yè)頭部企業(yè)年報看不動產(chǎn)需求沿革|每日熱議

    來源: 仲量聯(lián)行2023-05-17 11:57:24
      

    今年的良好開局預(yù)示著中國經(jīng)濟進入穩(wěn)步復(fù)蘇階段,辦公樓市場也逐漸明朗。但結(jié)構(gòu)性壓力給市場帶來的陣痛非短期內(nèi)能夠撫平,各城市辦公樓市場的復(fù)蘇之路依舊艱難,需求端表現(xiàn)對市場走勢起到?jīng)Q定性作用。

    繼2022年仲量聯(lián)行首次以20家頭部上市企業(yè)的財報數(shù)據(jù)作為切入點之后,今年我們將研究范圍擴大至8個細(xì)分領(lǐng)域,共計75家頭部上市企業(yè),統(tǒng)計了橫跨3年周期2,000份數(shù)據(jù)

    我們發(fā)現(xiàn),截至2022年75家頭部上市企業(yè)的員工總數(shù)共計312萬人,年租賃成本總額達(dá)607億元,對辦公樓的需求面積超過3,000萬平方米,相當(dāng)于北京、上海、廣州這三大一線城市的全部甲級辦公物業(yè),頭部企業(yè)的不動產(chǎn)發(fā)展趨勢對中國辦公樓市場影響深刻。


    (資料圖片僅供參考)

    指標(biāo)釋義

    使用權(quán)資產(chǎn):承租人在租賃期內(nèi)使用租賃資產(chǎn)的權(quán)利,體現(xiàn)了企業(yè)在租物業(yè)的總成本。不包括短期租賃和低價值資產(chǎn)租賃,同時土地使用權(quán)除外。互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的使用權(quán)資產(chǎn)除包括辦公樓/樓宇以外,還包括數(shù)據(jù)中心、電腦及其他運營設(shè)備等。其他行業(yè)的使用權(quán)資產(chǎn)僅包括辦公樓、廠房等房屋及建筑物。

    租賃成本:企業(yè)經(jīng)營性租賃當(dāng)年支付的租金費用可以體現(xiàn)在使用權(quán)資產(chǎn)折舊費用上。不含利息費用、短期租賃費用及土地使用權(quán)折舊。

    · 頭部企業(yè)持續(xù)構(gòu)筑人才“蓄水池”,突顯不動產(chǎn)管理重要性

    從企業(yè)的人才戰(zhàn)略來看,除保險行業(yè)以外,其他各細(xì)分行業(yè)的頭部上市企業(yè)均連續(xù)兩年保持員工總數(shù)正增長。其中,新興金融和半導(dǎo)體行業(yè)的頭部企業(yè)在2022年的員工增速明顯高于2021年,生物醫(yī)藥類頭部企業(yè)近兩年的員工增速基本持平。

    ·75家頭部上市企業(yè)去年租賃成本總額達(dá)607億,保持雙位數(shù)增長

    從經(jīng)營性租賃的年化成本來看,員工規(guī)模龐大的保險行業(yè)及互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)年租賃成本相對高昂,總額超過百億人民幣。新興金融、互聯(lián)網(wǎng)及生物醫(yī)藥行業(yè)的同比增幅最高。轉(zhuǎn)化為人均租賃成本,該數(shù)據(jù)不僅與各行業(yè)在實際辦公樓租賃交易中的承付力基本一致,也代表了企業(yè)是否更愿意以租賃的方式為員工支付辦公空間。例如,新興金融、互聯(lián)網(wǎng)和證券行業(yè)在辦公空間的花費上最為慷慨,人均支出達(dá)到3-4萬元/人/年,基本上是各城市甲級辦公樓市場的主力需求。

    ·鎖定風(fēng)險還是追求利潤,不同行業(yè)給出了不同答案

    持有和租賃是企業(yè)在面對不同的發(fā)展時期和業(yè)務(wù)模式下,獲取不動產(chǎn)空間的兩種方式。從資產(chǎn)增幅的角度來看,互聯(lián)網(wǎng)和計算機軟件類企業(yè)在租賃資產(chǎn)和持有資產(chǎn)的投入上可謂齊頭并進,過去兩年的資產(chǎn)增幅均超過70%。證券、新興金融、計算機硬件和半導(dǎo)體行業(yè)的租賃資產(chǎn)增幅均超過持有資產(chǎn),而生物醫(yī)藥類企業(yè)則在持有資產(chǎn)的投入上持續(xù)加碼。

    如何解讀持有和租賃資產(chǎn)的變化?>>

    · 保險行業(yè)處于深度修復(fù)期,頭部企業(yè)持續(xù)減員提質(zhì)

    2022年,五家頭部險企共計流失員工近2.4萬人,主要集中在營銷業(yè)務(wù)領(lǐng)域,管理和技術(shù)類人員的比例卻有所上升。人力清虛、產(chǎn)能提升成為保險行業(yè)轉(zhuǎn)型高質(zhì)量發(fā)展下各企業(yè)調(diào)整的主要方向。鑒于保險行業(yè)人員密集型的屬性不變,我們預(yù)計保險行業(yè)在辦公樓市場需求中的重要地位不會改變。

    · 頭部券商企業(yè)的租賃成本管理受到拖累,流程監(jiān)管將趨于嚴(yán)格

    2022年證券行業(yè)受市場波動影響整體業(yè)績表現(xiàn)有所下滑,十家頭部上市券商全年營業(yè)收入合計2,896.6億元,同比減少22.04%,但其年租金成本總額達(dá)45.9億元,同比上升9.7%,租賃成本占營收比例均明顯提高。預(yù)計券商企業(yè)對于辦公樓租賃方面的成本把控和流程監(jiān)管將更加嚴(yán)格,租賃選擇上保持謹(jǐn)慎。

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    · 互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的戰(zhàn)略布局調(diào)整影響其不動產(chǎn)策略發(fā)展趨勢

    2022年,在兩家頭部企業(yè)的領(lǐng)漲下,十大互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)員工總數(shù)同比增長了3%。另外八家企業(yè)員工人數(shù)雖有所減少,但降幅均在10%以內(nèi)。同時,行業(yè)整體租賃支付能力穩(wěn)定增長,很多頭部企業(yè)在轉(zhuǎn)型期早已將不動產(chǎn)管理理念納入到企業(yè)戰(zhàn)略的頂層設(shè)計,從企業(yè)對不動產(chǎn)租賃及持有的比例便可見一斑。

    睿見觀察小組觀點:頭部企業(yè)的不動產(chǎn)相關(guān)支出巨大且持續(xù)增長,復(fù)盤其在房地產(chǎn)經(jīng)營性租賃方面的核心數(shù)據(jù)是把握中國辦公樓市場變化和趨勢的必修功課。從紛雜的年報數(shù)據(jù)中抽絲剝繭,我們發(fā)現(xiàn)頭部企業(yè)依舊在積極鑄造人才“蓄水池”、穩(wěn)步擴張不動產(chǎn)規(guī)模,是中國辦公樓市場的中流砥柱。隨著經(jīng)濟活力的持續(xù)恢復(fù),我們預(yù)計這些趨勢必將轉(zhuǎn)化為辦公需求逐步釋放。冬去春來,2023年中國辦公樓市場筑底蓄勢、復(fù)蘇可期。

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