【全球快播報】天津土地市場的利潤,悄悄提高!

    來源: 天津365淘房2023-05-15 21:55:07
      

    3月那幾天,42家房企,把北京土拍給整懵了。


    【資料圖】

    全國各地的房企投拓人士,齊刷刷來到北京政務大廳5層。

    參加一場中簽率只有2.38%的土地大樂透。

    4月那幾天,30多家房企,把上海土拍給整不會了。

    先是“報價輸錯門”,又是“營業執照門”……

    一猛子扎進去,都在爭什么呢?

    無非是倆字——凈利潤。

    北京、上海這一輪推出的土地,凈利潤率都能在10%以上。

    對“苦利潤久矣”的房企來說,做不到不all in。

    但其實,他們有點兒“土地刨食”了,沒抬頭看看天。

    算過天津的土地凈利潤嗎?

    知道現在都多高了嗎?

    很多房企都沒意識到——

    天津調整地價后,形成新的地價體系。

    算下來,房企拿地的凈利潤率,比以前高很多了。

    隨便舉幾個例子。

    · 龍湖青云闕,樓面價1萬8,精裝小高層能賣到4萬1。

    · 金地水西印,樓面價1萬3,洋房能賣到2萬8左右。

    · 中海時光之鏡,樓面價2萬,精裝小高層能賣到4萬2……

    從這幾個數字看出什么:

    ? 凈利潤率都能在10%以上。

    算上建安成本、三費一稅,能有10%以上的凈利率潤,是近幾年的高值。

    ? 房地比超過2:1。

    房地比,是指房價與地價的比值。

    對于房企來說,當然越高越好,這也是他們前期地塊篩選的重要指標。

    全國70%的房企,房地比集中在2-3之間。

    這幾年天津新房不扛價,房地比能到2:1的,在房企眼中絕對是“上乘地塊”。

    前幾年能拿到這樣的地,鼻涕泡都樂出來了。

    ? 快進快出。

    這幾個有利潤的盤,地塊不大,賣的好,還賣的快。

    龍湖青云闕、金地水西印,本來就500多套房子,預計下半年,這倆都尾盤了。

    不僅有利潤,還有流速。

    這是房企再理想不過的狀態了吧。

    以前是什么狀態?

    就說在天津,凈利潤率能到5%就不錯。

    要是哪個盤做到10%以上的凈利潤,集團年會都得坐“上座”。

    甚至2019年拿地站崗的,凈利潤率都是負的。

    全國范圍內都這樣。

    尤其是一線城市、強二線城市限價限的忒狠。

    才有濱江戚老板的驚世名言——努力做到1-2%凈利潤。

    搞房地產的,才這點凈利潤,都不如農夫山泉賣水的。

    還干個毛線?不如存銀行買個理財得了……

    再加上2021年樓市急速冰凍,新房降價無法逃脫。

    有數據表明,2021年以后,房企的凈利潤水平降到10%以下了。

    去年最難,平均凈利潤為負,賠錢收場。

    這就不難理解,看到北京、上海10%以上凈利潤時,房企如猛虎撲食,根本控制不了自己。

    問題是,天津也能有這么高的凈利潤啊。

    更關鍵的,不用費勁賭中簽率。

    擺上貨架任你挑,甚至還能談談條件。

    沒錯,天津的拿地環境,很寬松。

    因為能拿地的房企太少了,土地市場也變成了“買方市場”。

    房企很挑剔,拿地很謹慎。

    都本著“寧可錯過,也不拿錯”的心態。

    特別是利潤方面,都有自己“鐵的紀律”。

    比如萬科,去年就定下嚴格拿地標準,平均凈利率必須在12%以上。

    龍湖,嚴格執行“拿地毛利率高于20%,歸屬股東的凈利率不低于12%”的要求。

    據了解,房企對于在天津拿地的凈利潤,超過10%才考慮。

    或者提一堆條件,有房企一口氣提出13個條件。

    賣地也是博弈。

    本質上都是交易,與賣二手房沒啥區別。

    最近掛牌的幾塊地,測算完凈利潤,都不低。

    體院西地塊,能到15%;東孫臺地塊,能到10%;

    東麗海河柳林地塊,也能在7%以上……

    又新明確了土地款問題,允許“分期付款”,一年內繳納齊就行。

    這都是向房企敞開大門。

    有利潤,也有確定性,還能分期付款。

    天津土地市場,機會很顯著。

    現在很多房企都扎堆熱點城市,央國企搶地殺紅眼。

    但都沒看到天津的機會。

    當然,不否認,房企在不同城市,對于利潤率的容忍度大有差異。

    在一線城市,哪怕不賺錢,有機會也要進。

    要拿地覆蓋率、要跑流量做規模。

    在天津這樣的城市,更注重的是利潤。

    眼下,天津拿地的凈利潤率,已算是較高水平了。

    但若要讓房企們積極進場,只能等。

    等房企們在熱點城市拿不到地,才會轉戰天津。

    到了四季度,天津的土地市場會好很多。

    慣性思維,大多數人都逃脫不了。

    但真正有戰略眼光的房企,善于做兩件事:

    逆周期拿地、錯峰出行。

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    責任編輯:sdnew003

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