3月那幾天,42家房企,把北京土拍給整懵了。
【資料圖】
全國各地的房企投拓人士,齊刷刷來到北京政務大廳5層。
參加一場中簽率只有2.38%的土地大樂透。
4月那幾天,30多家房企,把上海土拍給整不會了。
先是“報價輸錯門”,又是“營業執照門”……
一猛子扎進去,都在爭什么呢?
無非是倆字——凈利潤。
北京、上海這一輪推出的土地,凈利潤率都能在10%以上。
對“苦利潤久矣”的房企來說,做不到不all in。
但其實,他們有點兒“土地刨食”了,沒抬頭看看天。
算過天津的土地凈利潤嗎?
知道現在都多高了嗎?
很多房企都沒意識到——
天津調整地價后,形成新的地價體系。
算下來,房企拿地的凈利潤率,比以前高很多了。
隨便舉幾個例子。
· 龍湖青云闕,樓面價1萬8,精裝小高層能賣到4萬1。
· 金地水西印,樓面價1萬3,洋房能賣到2萬8左右。
· 中海時光之鏡,樓面價2萬,精裝小高層能賣到4萬2……
從這幾個數字看出什么:
? 凈利潤率都能在10%以上。
算上建安成本、三費一稅,能有10%以上的凈利率潤,是近幾年的高值。
? 房地比超過2:1。
房地比,是指房價與地價的比值。
對于房企來說,當然越高越好,這也是他們前期地塊篩選的重要指標。
全國70%的房企,房地比集中在2-3之間。
這幾年天津新房不扛價,房地比能到2:1的,在房企眼中絕對是“上乘地塊”。
前幾年能拿到這樣的地,鼻涕泡都樂出來了。
? 快進快出。
這幾個有利潤的盤,地塊不大,賣的好,還賣的快。
龍湖青云闕、金地水西印,本來就500多套房子,預計下半年,這倆都尾盤了。
不僅有利潤,還有流速。
這是房企再理想不過的狀態了吧。
以前是什么狀態?
就說在天津,凈利潤率能到5%就不錯。
要是哪個盤做到10%以上的凈利潤,集團年會都得坐“上座”。
甚至2019年拿地站崗的,凈利潤率都是負的。
全國范圍內都這樣。
尤其是一線城市、強二線城市限價限的忒狠。
才有濱江戚老板的驚世名言——努力做到1-2%凈利潤。
搞房地產的,才這點凈利潤,都不如農夫山泉賣水的。
還干個毛線?不如存銀行買個理財得了……
再加上2021年樓市急速冰凍,新房降價無法逃脫。
有數據表明,2021年以后,房企的凈利潤水平降到10%以下了。
去年最難,平均凈利潤為負,賠錢收場。
這就不難理解,看到北京、上海10%以上凈利潤時,房企如猛虎撲食,根本控制不了自己。
問題是,天津也能有這么高的凈利潤啊。
更關鍵的,不用費勁賭中簽率。
擺上貨架任你挑,甚至還能談談條件。
沒錯,天津的拿地環境,很寬松。
因為能拿地的房企太少了,土地市場也變成了“買方市場”。
房企很挑剔,拿地很謹慎。
都本著“寧可錯過,也不拿錯”的心態。
特別是利潤方面,都有自己“鐵的紀律”。
比如萬科,去年就定下嚴格拿地標準,平均凈利率必須在12%以上。
龍湖,嚴格執行“拿地毛利率高于20%,歸屬股東的凈利率不低于12%”的要求。
據了解,房企對于在天津拿地的凈利潤,超過10%才考慮。
或者提一堆條件,有房企一口氣提出13個條件。
賣地也是博弈。
本質上都是交易,與賣二手房沒啥區別。
最近掛牌的幾塊地,測算完凈利潤,都不低。
體院西地塊,能到15%;東孫臺地塊,能到10%;
東麗海河柳林地塊,也能在7%以上……
又新明確了土地款問題,允許“分期付款”,一年內繳納齊就行。
這都是向房企敞開大門。
有利潤,也有確定性,還能分期付款。
天津土地市場,機會很顯著。
現在很多房企都扎堆熱點城市,央國企搶地殺紅眼。
但都沒看到天津的機會。
當然,不否認,房企在不同城市,對于利潤率的容忍度大有差異。
在一線城市,哪怕不賺錢,有機會也要進。
要拿地覆蓋率、要跑流量做規模。
在天津這樣的城市,更注重的是利潤。
眼下,天津拿地的凈利潤率,已算是較高水平了。
但若要讓房企們積極進場,只能等。
等房企們在熱點城市拿不到地,才會轉戰天津。
到了四季度,天津的土地市場會好很多。
慣性思維,大多數人都逃脫不了。
但真正有戰略眼光的房企,善于做兩件事:
逆周期拿地、錯峰出行。
關鍵詞:
版權與免責聲明:
1 本網注明“來源:×××”(非商業周刊網)的作品,均轉載自其它媒體,轉載目的在于傳遞更多信息,并不代表本網贊同其觀點和對其真實性負責,本網不承擔此類稿件侵權行為的連帶責任。
2 在本網的新聞頁面或BBS上進行跟帖或發表言論者,文責自負。
3 相關信息并未經過本網站證實,不對您構成任何投資建議,據此操作,風險自擔。
4 如涉及作品內容、版權等其它問題,請在30日內同本網聯系。