突發！短期內降息預期落空！5月蘇州樓市目前表現如何？

近期，大家一定關注到了金融端的一個新政策，存款利率正迎來新一輪的下調。

從今天（5月15日）起，銀行協定存款及通知存款自律上限將下調，四大國有銀行協定存款和通知存款自律上限下調幅度為30BP，其它金融機構降幅為50BP。

【資料圖】

據央行2015年10月24日發布的金融機構人民幣存款基準利率調整表，1天和7天期通知存款利率的基準利率分別為0.80%、1.35%，協定存款利率為1.15%。這也意味著，調整后，1天期通知存款最高利率為1%，7天期的通知存款最高利率為1.55%，協定存款最高利率為1.35%。

繼4月中小行存款利率下調、5月初三家股份行掛牌利率下調，這已經是今年內第三次降低銀行存款利率了。這回是兩種存款利率或迎下調，分別為“協定存款和通知存款”。

5月份以來，多家銀行集體宣布下調人民幣存款掛牌利率，一年期以上整存整取利率紛紛下調25到30個基點不等，多輪下調后，當前多數國有大行、股份制銀行3年、5年期存款掛牌利率已降至3%以下。

近年來國內經濟受內外多重因素沖擊，居民消費場景受制約，居民預防性儲蓄有所增加及風險偏好下降等原因，導致居民儲蓄存款意愿加強，本次存款利率新規是為了促進投資、消費，對于普通儲戶來說，存款利率下降意味著利息收入減少，從而促進儲戶將存入銀行的錢進行其他方面的消費。

總的來說，下調存款利率一方面，是降低銀行的存款成本，緩解負債壓力，增加銀行的盈利；另一方面，是為了促進居民消費，倒逼居民少儲蓄、多消費。

很多人也從上周開始期待，本月LPR利率是否會進行下調。

而就在今天，中國人民銀行發布公告，開展1250億元中期借貸便利（MLF）操作和20億元公開市場逆回購操作，中標利率均與前期持平。

LPR利率與MLF利率掛鉤，在MLF利率未做調整的背景下，本月LPR報價的定價基礎沒有發生變化，意味著這個月LPR大概率保持不變，短期內降息落空。

同時這也是央行連續六個月超額續做MLF，釋放了政策面延續經濟穩增長取向的信號，以穩定市場預期。

不過政策性降息能否落地仍取決于經濟修復進度，今年下半年經濟運行仍面臨下行壓力，房產作為大宗消費，也成為中央高層刺激消費的發力點，不排除在接下來的半年內，LPR下調也就是有降息的可能性，房貸利率可能繼續下調，來刺激房產大宗消費。

提升房地產市場的活躍度，除了金融端的政策外，各地在購房的需求端一直在不斷發力。

最近，全國多個城市已經開始了新一輪的放松政策。為了激發市場需求，越來越多的城市加大樓市的松綁力度，一線城市實行“一區一策”，二線城市局部放松限購、下調落戶門檻、下調二套房首付比例、調整優化普宅認定標準。

之前，分析師就預判，接下來蘇州的松綁政策有望繼續圍繞降低購房門檻和降低購房成本展開，并結合不同區域及樓盤的情況給予針對性政策支持，如優化限購條件、針對人才的住房需求、發放購房補貼、房票安置等。

果然，在5月初，蘇州市區公積金貸款額度提升——公積金貸款首次貸款按公積金余額的15倍計算(原來是10倍)，第二次按公積金余額的10倍計算(原來是6倍)，此外，多子女家庭（有2個及以上未成年子女的），上限可以上浮30%

同時，符合條件的購房者可以辦理商轉公業務，也就意味著貸款利率可以實現公積金3.1%+商貸4.1%，存量房貸利率也就下調了。

同時，針對不同的區域，放寬部分區域外地人首套房的購房條件，由6個月社保/個稅要求降至3個月，目前窗口執行。

這一切都是為了進一步開需求的源，但是對市場活躍度的影響，還需要時間來驗證。

盡管經濟已現穩定信號，但當下的蘇州樓市復蘇的持續性和恢復程度仍有較大的不確定性，居民的信心還是不夠足。

所以無論從中央還是地方層面，都在強化購房信心和預期，以促進樓市活躍度。

再來看近期的蘇州樓市。

我們知道，五一黃金周，在各大樓盤 加速推盤，加大營銷力度，并推出各類花式打折優惠活動之下，購房者的置業意愿有所提升，來訪認購量有顯著增加，但是這樣的熱度僅如曇花一現。

據調研，五一假期后，蘇州樓市又慢慢恢復了平靜。這兩周以來，新房來訪認購量大幅下滑，二手房咨詢量和帶看量也大為減少。

從數據層面來看，截至5月14日，蘇州市區商品住宅的供應面積為2.82萬㎡，成交面積為25.65萬㎡，五月前半月蘇州樓市呈現供求兩跌的態勢。

供應方面，僅1個樓盤取證入市，為高貿新城的五礦路勁瀾悅溪云，達了近5年來供應新低。

從成交數據來看，園區核心及次核心的高品質樓盤網簽持續釋放，如綠城云廬、華潤潤月雅筑、保利天珺等。

今年金三銀四的勢頭本就略顯不足、成色欠佳，經歷了4月份的“拐點”，市場出現明顯降溫，再到五一黃金周的成交小高潮，在前期積累的市場需求在2、3月釋放后出現階段性疲軟的前提下，導致樓市熱度回升乏力。

說到底，居民的信心還是不夠足。經濟形勢差、居民收入降低、不敢進行大宗消費，現在的蘇州新房市場呈現出剛需不敢下手，改善躊躇不前，怕房價再降、等利率進一步下調，怕斷供、怕失業。

再來看二手房市場。

根據克而瑞蘇州統計，截至5月14日，5月蘇州二手房市場成交面積為27.13萬㎡，成交套數為2763套，環比呈現下行趨勢。

整體來看,由于疫情積壓需求集中釋放，今年1-4月，蘇州二手房市場成交數據不斷走高。然而實際情況則是大部分實際成交發生在今年二三月份，隨后網簽持續釋放，而至4月下旬開始居民們的置業需求回歸理性，二手房市場熱度也逐步降溫。

不過由于三四月份成交的學區房網簽釋放，5月二手房成交量大概率是可以突破5000套。

同時目前根據鏈家網顯示，蘇州大市范圍內二手房掛牌量已經超過15萬套，市區范圍內掛牌量超8.6萬套，市場處于嚴重的供大于求態勢。

從當下的市場現象來看，近期二手房市場又開始艱難起來，咨詢量和帶看量開始大幅減少。

二手房市場分化加劇，頭部價值的優質資產成交價屢屢刷新，非核心區域以價跑量成為常態。中介表示，要想快速賣出，只能進行降價，不然周期保守3-5個月，這對于著急賣房的業主們來說，也不是個好消息。

五月市場期待值較高的就是月底的二批次集中土拍，雖然整體地塊素質不如首批次，但是也有一些熱點地塊。

如園區既有核心獨墅湖板塊優質地塊掛出，也有次核心斜塘、跨塘地塊掛出；姑蘇區也三宗地塊出讓，其中有兩宗位于平江新城，一宗地塊位于滄浪新城，及時為板塊進行了補倉。

土地市場的分化也是可以預見的。

5月10日，南京迎來第二輪供地出讓，延續了首輪的熱度，10宗涉宅用地全部成交，其中3宗地塊觸頂搖號。

今年南京的二輪土拍也依然表現為外圍地塊底價成交，核心地塊觸頂搖號，局部火熱、整體分化。同時央國企“全面撒網”，10宗地塊中有6宗由國央企競得，剩余4宗地塊則由民企和城投公司競得。

參考南京土拍，蘇州和南京存在一定的相似之處，皆有城市核心的優質地塊與外圍地塊。

預計蘇州二輪土拍將和首輪土拍一樣，土地市場將在在核心、優質地塊助推下呈現一定的熱度，而地段一般的地塊或將依然底價成交，分化持續。央國企或將仍是土拍主力，民企投資積極性修復后也將重新進入賽道。

如果說土地市場能夠掀起熱度，對新房和二手房市場也會有積極的作用，而且能夠振奮房企的信心。

今年以來，經濟復蘇呈現一定向好趨勢，但居民收入增長緩慢也一定制約了消費擴張，導致房地產市場也呈現出一定低迷的態勢。

中央層面也在引導房地產市場回暖，地方層面不斷松綁政策，從而拉動內需、促進消費。

具體到當下的蘇州樓市，在前期積壓需求集中釋放后，市場活躍度開始下行，市場整體的購買預期還是處于歷史相對低位。 隨著天氣溫度升高，蘇州房地產市場或許還會更加低迷。

近期，蘇州也出臺了一些優化性鼓勵政策，但距政策效果的全面釋放與見效仍需要時間等待，以及經濟向好方面運行。

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