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北京土地供應“小步快走”，雖然未像去年集中供地一次推出十幾宗地，但是供地節奏明顯加速。僅5月11日、12日兩天內，北京連續兩天共掛牌6宗住宅用地，總起始價226.7億元，全部是此前預申請用地“轉正”而來，其中包括經開區X47R1“王炸”地塊，起始價達68.8億元。值得關注的是，海淀區四季青掛牌一大一小兩地塊，總起始價達86億元，掛牌預申請用地的第二天就迅速“轉正”，這在北京土地市場也是罕見的現象。
與此同時，5月12日又有4宗宅地進入預申請，總起始價超100億元。由此，業內人士預計，6月份北京將進入密集“拍地期”。
(資料圖片僅供參考)
北京土地供應“小步快走”，目前供地節奏明顯加速。資料圖片
“王炸”地塊入市吸睛
5月12日，北京掛牌3宗住宅用地，分布于經開區、朝陽區、石景山區，總起始價131.1億元，競買申請截止時間為6月15日。在這三宗地中，就包括之前業內一直關注的“王炸”地塊——經開區X47R1地塊，其起始價為68.8億元，上限價格為79.12億元，銷售期房指導價為7.7萬元/平方米。不過該地塊周邊的二手房項目接近10萬元，這一指導價格的出現，與周邊二手房形成明顯的“倒掛”，因此成為業內預期的熱門地塊。
與中海京叁號院相鄰的經開區X47R1地塊，位于亦莊河西區，用地規模約7.74公頃，建筑規模約17.8萬平方米，容積率為2.3。由于地塊規模較大，使得起始價達68.8億元。該地塊用地性質為R2二類居住用地，是一宗純住宅地塊，無配建。
經開區X47R1地塊所在片區是亦莊成熟區域，熱度一直居高不下。無論是教育配套還是生活配套都可圈可點，該地塊西側有區域重要的商業配套龍湖天街，教育資源也很豐富，比如人大附中、十一學校亦莊校區。該地塊是在5月6日開始作為預申請用地出現在北京市規劃和自然資源委員會網站，預申請受理時間自5月6日起至5月26日，不過，在短短幾天時間就已“轉正”掛牌，可見房企對于這一“王炸”地塊非常看好。
與“王炸”地塊同時進入預申請以及“轉正”的地塊還有石景山區廣寧村棚戶區改造項目。其位于石景山阜石路北側，地塊建筑規模約11.38萬平方米，起始價32.3億元。該地塊用地性質為二類居住用地、托幼用地以及其他類多功能用地，設定土地合理上限價格37.145億元，當競買報價達到土地合理上限價格時，轉為現場搖號方式確定競得人。從石景山地塊所在區域來看，介于五環至六環之間，目前在售項目包括長安潤璟，銷售指導價為7.48萬元/平方米。
而在5月10日進行預申請的奶西村地塊，也在5月12日“轉正”。該地塊土地面積約7.13萬平方米，起始價為30億元，用地性質為R2二類居住用地、U22環衛設施用地、B4綜合性商業金融服務用地。本次掛牌出讓宗地設定土地合理上限價格34.5億元，現場競報“現房銷售”上限面積為1.2萬平方米。此前朝陽區奶西村地塊出讓時皆獲得多家房企報名競拍，此時朝陽區在同一區域推出地塊，其熱度也在預期之中。
5月11日-12日北京掛牌6宗宅地一覽
圖/北京市規自委網站截圖
四季青地塊火速“轉正”
值得關注的是，近期北京土地市場頻繁掛牌，除了5月12日有3宗地“轉正”外，5月11日，北京還掛牌3宗住宅用地，分布于海淀區、順義區，總起始價95.6億元。掛牌競價截止時間為6月14日，這3宗地塊也均為此前預申請用地。
其中，起始價較高的是位于四季青板塊內的海淀區雙新村棚戶區改造項目2603-003-1地塊。該地塊位于海淀區四季青鎮，土地面積約7.4萬平方米，起始價69億元，上限價格約79.35億元。另一宗位于海淀區四季青鎮的雙新村棚戶區改造項目2603-004-1地塊，土地面積約1.8萬平方米，起始價17億元，上限價格19.55億元。
這兩宗地塊均是5月10日掛牌的預申請住宅用地，當時的預申請受理時間自5月10日起至5月30日，但僅預申請一天就迅速“轉正”，這種情況在北京土地市場上也是首次出現。兩宗地塊容積率均為1.05，控高在12米，無疑將是低密住宅。兩宗地塊銷售指導價均為12.1萬元/平方米，地塊周邊暫無新房在售，南邊二手房項目均價均為10萬+。
根據出讓公告，上述兩宗四季青地塊中，面積較大的地塊當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉為在此價格的基礎上現場競報地上實施超低能耗建筑面積程序，競報面積上限為4.5萬平方米，達到設定的上限面積時，轉為現場搖號方式確定競得人；而面積較小的地塊僅競報價格。
再推總價超百億預申請宅地
值得關注的是，在預申請用地頻頻“轉正”的同時，預申請用地也在不斷更新。
5月12日，北京預申請用地又增加4宗住宅用地，起始總價超過100億元。其中包括兩宗通州地塊，分別為北京城市副中心6003、6004地塊，建筑控制規模為10.09萬平方米，交易起始價為25.9億元；北京城市副中心0062地塊，建筑控制規模為7.37萬平方米，交易起始價為14.3億元。
此外，北京市豐臺區地鐵十九號線新宮車輛段綜合利用項目居住用地，建筑控制規模為12.55萬平方米，交易起始價為50億元；北京大興新城西片區居住用地，建筑控制規模為4.45萬平方米，交易起始價為10億元。
北京土地市場將迎集中成交
北京上一次土地掛牌是在4月28日，當時北京掛牌4宗住宅用地，總起始價約為86.45億元。其中，兩宗地塊位于順義，另外石景山和亦莊各有一宗地塊，掛牌競價截止時間為6月1日。由此算來，截至目前，6月份北京將有10宗地塊成交。如果預申請地塊快速“轉正”，預期成交地塊超過10宗，在業內人士看來，北京也將進入土地集中成交的階段。
另據北京市規自委網站信息顯示，自青塔街道地塊出讓規則調整之后，北京一直沿用最新的土地出讓規則。土地出讓文件中顯示，同一集團成員企業不得同時報名競買同一宗地；聯合競買的，同一集團成員企業僅可組成一個聯合體參與同一宗地競買；同一集團成員企業包括但不限于“與集團公司存在關聯關系的公司（含全資公司、控股公司）”。這意味著北京仍將禁止多“馬甲”競買土地。
事實上，從北京土地市場來看，房企拿地熱情明顯高漲，積極補充土儲是目前大多數企業的想法。這一現象在其他一二線城市的土拍中也可以看到。5月10日，廈門島內2宗地塊吸引了超百家房企報名參拍，其中五緣灣地塊的報名主體數量達到88家，參與競拍的房企數量創下近年來廈門土地出讓的新高。
對此，易居企業集團CEO丁祖昱認為，一邊是土儲告急，一邊是沒能力或搶不到新增的優質土儲，不少房企陷入“越不拿地越難賣”的困境。雖然土儲規模不再是房企發展的決定性因素，但拿地投資仍然是房企得以繼續生存與發展的前提，如何在控制成本的同時在核心城市適當補充優質土儲，是所有房企都必須要認真考慮的問題。
新京報記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對 劉軍
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