資訊頻道
從今年第一次、第二次土拍的情況來看，南京的土地價值正在激烈重構，觸頂搖號的地塊很多，但無外乎兩個特點：
1. 成熟片區，周圍要么有大量的人口，要么有不錯的產業，原住民較多；
(相關資料圖)
2. 區域供應量不算大，沒有形成泛濫之勢；
其實這兩點，說的再直白一點就是：供需比。供應側，要適當控制，不要拍太多，或者可拍的土地不夠多；需求側，既然投資客都TM消失了，總要有本地剛需吧，總要有本地改善吧。
沒有這兩個支撐，其實就挺難。
南京超一線板塊，比如很多人說大校場這么強，為何不能觸頂？問題就在于供給側，太多了。大校場目前的供應量，需要收割全南京，光靠地緣客戶肯定不夠的。600-1000萬左右的預算，全南京的需求，都要回收過來。
有意思的是，河西南魚嘴今年沒有供地，但由于魚嘴也需要收割全城，導致魚嘴和大校場兩大鐮刀正面較量。魚嘴抬頭一看：韭菜被大校場割完了...
好在，大校場和魚嘴，還足夠硬，只要產品做好，銷售的速度還是可以保證的。而與這兩個板塊總價定位相當的江心洲，就更難了，幾個樓盤的去化，都有點困難。
頂級板塊如此，何況次級板塊、三四線板塊。尤其是一些新區板塊，已經陷入“新區困境”：
不賣地，沒錢修路修地鐵建學校，信心崩塌；
多賣地，供應量太大地價房價不穩，信心崩塌；
最終達成某種平衡，就是供應側被迫壓縮，必須少賣地。比如最近跟某新板塊的操盤手聊，地不太好賣，原來計劃今年推3塊地，但看現在的樣子，最多搞一塊，多了沒人拿，只能降價，而降價意味著前期拿地的房企被套的很深，非常難辦。
一切的邏輯，都變了。以前1年能干成的事，現在需要3年。以前10年能建成的新區，現在或許需要30年。
南京一年土地出讓金2000億的時候，城建都沒看到很快，現在壓縮到1000億上下（預計），那速度更不會有太高的期待了。
因為這個大背景，我發現有一些區已經調整了供地策略。比如江寧區！
江寧區是一個縫合怪，它是由1個核心區+東部代養區+一堆小新區組成的復雜場景，很有代表性：
一個核心區：百家湖、九龍湖、楊家圩，外加老東山和上秦淮1.0；
東部代養區：麒麟科創園+紫核（紫金山創新帶核心區）一部分；
一堆小新區：祿口新城、江寧濱江、湖熟新城、青龍山新城、吉山新城、方山新城、湯山新城....等等！
現在江寧的格局是：
一堆小新區，基本不拍地，祿口正好找到綠洲，推了一塊，其他新區基本不動了，想動也動不了，推了也白推。新區困境的綜合征，非常明顯。
東部代管區：不操心，由科創園和地鐵小鎮自己玩。
重點，回歸到了江寧核心市區。
2年前，上秦淮1.0基本建成，上秦淮2.0強勢崛起，江寧對于云臺山河以南片區，還是非常關注的，但這幾年明顯有點慢了，配套進度不快，推地也不算太積極，策略發生了明顯的變化。
與此同時，江寧的精力主要放在核心片區的土地存儲上。今年江寧推出的兩塊地全部觸頂搖號，一個是科學園的招商G08，一個是廈門象嶼的百家湖G16，全部在成熟片區。
而與此同時，江寧也在積極騰挪老東山的地塊，比如朗詩玲瓏新亭、中天云來等地塊，都是去年精心準備的，而隨著朗詩玲瓏新亭的爆火，朗詩對面的一大片地塊也隨之浮出水面：
這樣的片區，城市界面一般，安置房扎推，放在前幾年，南京的樓市大V和其讀者們嗤之以鼻，但時間到了2023，突然發現這才是樓市的基本盤。
城市界面漂亮、規劃齊整、未來可期，一起都很好，但就是缺了一樣東西：人！
雖然沒有官方的文件，但從當下的賣地策略來看，江寧在急劇收縮，將投入到外圍板塊的資源，慢慢回收到成熟片區。
而新城區另外一個致命的問題是：板塊的土地出讓金，已經無法覆蓋建設成本。
比如青龍山板塊，在樓市火爆期，收割了全國眾多知名房企：最高樓面積逼近2萬/㎡，現在房價都不敢這么賣，最終收獲211.15億元，與江核政務新區的賣地資金量，基本相當。
有了這211億元，青龍山板塊的建設資金就夠了？
遠遠不夠。這些土地出讓金，已經花的七七八八了，但BYG還未搬走，畫餅中的CBD影子還沒見到，多所學校還沒進展，地鐵12號線還未列入規劃....
想建成這個板塊，不算開發商建房的投入，就光一些基礎設施建設和必要的投入，500億都不夠。但實話實話，青龍山板塊拿到這200億之后，就再也沒有能力額外賣地了。
土地財政驅動新區開發的模式，玩不動了。成本太高了，實在太高了，中間過程還有巨量損耗，不忍直視...
很多人不理解，不是拍了很多錢了嘛，地鐵還沒建，學校沒開學，CBD還沒起來，債務卻一大堆，錢去哪兒了？
我說的是江寧，其實南京也是如此，全國很多城市，也是如此！
何時脫離這個困境？再來一波漲價去庫存，老百姓的錢繼續砸進去，然后修地鐵，建CBD，維持紙面繁榮。
但漲價庫存，短期之內難以成型，而且耐藥性越來越強。
樂觀的說，50%+的新區、新城，建設將陷入停滯！買房，是個技術活。
關鍵詞：
版權與免責聲明：
1 本網注明“來源：×××”（非商業周刊網）的作品，均轉載自其它媒體，轉載目的在于傳遞更多信息，并不代表本網贊同其觀點和對其真實性負責，本網不承擔此類稿件侵權行為的連帶責任。
2 在本網的新聞頁面或BBS上進行跟帖或發表言論者，文責自負。
3 相關信息并未經過本網站證實，不對您構成任何投資建議，據此操作，風險自擔。
4 如涉及作品內容、版權等其它問題，請在30日內同本網聯系。
