每日觀察!泰國“房產熱”背后的冷思考

來源：環球時報

【環球時報駐泰國特約記者 冷江濤 李源欣】在曼谷繁華商圈擁有一間可以俯瞰城景的公寓、在普吉島擁有一棟觀海別墅……這些聽起來頗有吸引力的泰國置業選擇背后真有這樣愜意美好嗎？據泰媒報道，今年1-4月，約有33萬中國游客涌入泰國，同時也有不少中國人選擇在泰國購置房產。據泰國住房銀行房產數據中心（REIC）統計，中國人購買的公寓數量占外籍人士購買總量的一半以上。中國投資者在泰購房熱情高漲，而部分泰國房地產業內人士則對當前房市表示擔憂。

(資料圖片)

較低的房價和國際教育體系成賣點

“疫情3年，泰國的房子幾乎沒有用武之地了。但今年開始，中國人在此置業的需求明顯提升，有好幾個朋友找我咨詢曼谷買房事宜。”劉女士2018年在曼谷購入一套兩居室公寓，一方面是為了在泰國旅游時方便短期居住；另一方面是考慮到，在空閑時間出租公寓，也是一筆回報率不錯的投資。

以上兩點也正是多數中國人在泰購置房產的原因。此外，與國內一線城市相比，曼谷較低的房價也吸引了不少投資者。據安居客海外地產網數據，今年4月份曼谷公寓均價為每平方米27917元，別墅均價為每平方米18651元。曼谷房產中介素差對《環球時報》特約記者表示，今年開始中國人的購房需求呈現上升趨勢，其中曼谷的公寓和普吉島、芭提雅等地的別墅最受歡迎。曼谷某房地產公司置業顧問吉拉瓦表示：“在曼谷，華人聚集區輝煌和拉瑪九區域仍和以前一樣，是中國人最熱門的選擇。”

還有一些人瞄準了泰國的國際教育體系。泰國是亞洲最早引入國際學校體系的國家之一，相比英美等傳統留學大國，泰國因距離較近、學費和生活成本相對較低受到中國家長青睞。吉拉瓦表示：“最近來咨詢的客戶很多會把房源附近是否有國際學校列入考慮因素。”

據新加坡《聯合早報》報道，在過去5年中，泰國國際學校對中國學生的整體錄取率從2.1%上升到3.2%。由于成本較低，清邁很受中國家庭歡迎，該市許多國際學校的中國學生比例已接近40%。

購房“高熱”，謹慎避“坑”

“許多中國人在泰國買房是為了投資，而非自住。”吉拉瓦透露，目前泰國購房的投資回報率在4至6個點左右，并不是網上所說的5到8個點。虛高的投資回報率吸引了不少中國投資者前去泰國購房，無意中踩了“大坑”。

楊女士2015年來到泰國留學，期間在多家地產公司當過兼職中介。楊女士透露，“除曼谷外，其他地區如普吉島、華欣等基本只有短期游客，房子很可能會面臨長時間的空置。”另外，泰國很多公寓明令禁止做民宿業務，切斷了短租業務的可能性。長時間的空置意味著業主無法獲得收入，但物業費還得照交不誤。

相比回報率低，更讓投資者頭痛的是樓盤爛尾。素差說：“泰國期房開發商卷錢跑路的現象并不少見，有的機構明知很多項目存在爛尾風險，仍然對其進行銷售。”由于距離遙遠，工程進度信息滯后，以至于有時項目已停工許久，國內投資者還全然不知。素差表示，自己會建議客戶購買大開發商的現房。如果因為地理、價格等因素選擇購買期房，一定要在購房前檢查樓盤是否通過EIA（環境影響評估報告）。EIA是泰國房地產項目必須進行的一項重要檢測評估，報告結果會影響房產項目的開發建設，以及發展方向。

近幾年因為缺少EIA而最終爛尾的樓盤不在少數。由于泰國還沒有建立黑名單與警示系統，投資者在購房前需要謹慎考察樓盤各類資質。即使開發商和樓盤資質都沒問題，投資者也還需要考慮其他因素。在泰購置了多處公寓的蔣先生表示：“很多中國人會實地考察樓盤，與開發商直接溝通并完成購買。”但購房之后，許多人選擇將房屋交給中介打理，而中介的資質與實力也是影響投資回報率的不確定性因素之一。“有時候租客損壞了房屋設施，但中介沒有及時處理，后果只能業主自己承擔。”

除以上因素，想要購置別墅的投資者還需要考慮購置資質問題。泰國法律規定，外國人不能持有泰國土地，因此外國人不能直接在泰國買別墅，只能注冊公司后以公司的形式在泰國購買別墅。由于注冊公司程序復雜，部分投資者選擇與泰國人私下合作，以泰國人的名義購置別墅。但由于這種形式并不受法律保護，一旦雙方合作破裂，后期維權十分困難。

泰國房市整體仍然低迷，業內人士擔憂泡沫風險

隨著全球疫情形勢好轉，越來越多的外國人涌入泰國購房。泰媒稱，目前泰國政府并沒有針對外國人炒房行為的調控措施，甚至為了吸引全球高凈值人群，還提出允許外國人直接購買占地1600平方米的低層住房。泰國房地產行業內人士對此表示擔憂，在寬松措施下外國人涌入泰國炒房推高房價的同時，還可能助長房市泡沫風險。

雖然泰國旅游業的火熱給泰國房地產市場注入了新活力，但總體而言，行業仍然較為低迷。泰國咨詢公司LWS發布的2023年第一季度曼谷大都會區房市信息顯示，2023年1-3月曼谷及周邊新開售房源合計21935單元，同比減少5%，總投資額796.75億銖（約合163億元人民幣），同比減少1%。與去年第四季度相比，新增單元數量降幅高達19%，投資總額更是直降40%。

泰國開泰研究中心3月發布的報告稱，雖然今年消費者購房需求有所回升，泰國房地產市場利好因素變多，但由于市場的累積待售住宅供應量仍處于高水平，且存在全球經濟衰退風險、大選后新政府的政策走向及貸款利率持續上升等諸多不確定因素，房產投資仍須保持謹慎。

關鍵詞：