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昨日（5月10日），2023年南京二批次土拍順利落幕，戰局激烈、閩系房企三巨頭拿下南京3幅觸頂地塊，感興趣戳：廈門三巨頭“攻陷”南京……
今天，我們來接著分析一波底價成交及終止出讓地塊，重點關注人居森林、祿口、江浦、幕府創新區及橋北地塊，究竟為何它們賣得不濟？又有何破局辦法？對普通購房人來說，手中的房產又該怎么處置？來一起看看！
(資料圖片僅供參考)
01.
人居森林G15城投托底，
兩次推介卻沒能爭口氣，
背后原因為何？
人居森林G15底價成交，被南京寧南房地產（雨花國資）以總價18.1億拿下，成交樓面地價20502元/㎡。
又是國資托底，而此前人居森林已經歷過兩次流拍，去年4月一批次土拍，人居森林G06慘遭流拍；去年7月二批次土拍，人居森林G42流拍，G41被中北金基拿下，到現在還沒動靜。
今年雨花也先后召開了兩場土推會，但從這次土拍結果來看，招商效果并不理想。
4月11日雨花人居森林土推會，圖源南京房協
2月21日雨花土推會
看市場：現在人居森林有越秀天萃和鉑玥江南一大一小兩個項目在售，都是2021年底入市到現在還沒賣完，去年底還推出優惠（據悉天萃98折+買包可半價、鉑玥江南普通樓層2-3個點+頂底樓96折），并不易賣。
再加上剛拿的南京寧南G15還有中北金基G41，壓力不小。
看開發商：國資南京寧南拿地人居森林G15，從我們了解來看，它不太具備獨立開發商品住宅的條件，大概率還是找合作方開發，這又會拖下來很長時間。
這就極易陷入江核怪圈，什么是江核怪圈？就是有大量地在國資城投手里，開發周期不定，導致房企判斷不了這邊的上市節奏，不敢輕易進入。
那如何來解決這個局面？在我們看來兩條路，第一條走市場化機制，可以借鑒保利的做法，他們在逆市的時候會采取兩種方式——1是先用較低的價格吸引購房人進入；2是開出好條件吸引購房人進來，比如保利文華是小高層和洋房，保利就會先開洋房。（購房人更喜歡洋房，以洋房來吸引他們）
如果要學習保利的做法，要么就是先讓購房人看到板塊的底在哪里，而不是一味打折，讓開發商購房人都喪失對板塊信心；要么是學保利先把片區優質地塊拿出來出讓。（據我們了解，人居森林有一幅低密宅地，很多開發商都感興趣，比如金基、仁恒）
用低密宅地加上品牌房企把河西的外溢客戶吸引來，把區域居住品質打造上來，再做招商，肯定比現在容易。
第二條走計劃性機制，政府統籌一盤棋，把片區樓盤都摸底，按計劃上市防止撞車，不要形成惡劣競爭。
對于人居森林后面的路怎么走？也歡迎大家留言說說自己的看法~
02.
江浦G18本地房企抄底？
龍湖都不愿拿，其他開發商更沒底……
江浦G18，底價成交，南京帝業置業以總價9.6億元競得，成交樓面地價13983元/㎡。
江浦G18在浦口區江浦街道公園北路以南、河濱路以東，也就是配套比較成熟的老城地段，按一般拿地邏輯，這種老城+地緣客厚，龍湖、金地此類房企會考慮拿地。
而在這次房企報名中，我們也看到龍湖報了很多項目，但這幅地沒報，龍湖都不敢進的地，背后原因為何？江浦G18近龍湖央頌，后者貨還沒出清，龍湖也沒有必要在這里再拿一次地。
如果連龍湖都沒有信心，那這個區域可能確實市場購買力無法支撐。而拿下江浦G18的南京帝業置業是一家在浦口橋林注冊的小微企業，據悉上次在南京拿地還是2009年7月（在浦口區烏江鎮開發了江岸景城），闊別市場多年，能造出和龍湖央頌對抗的產品嗎？
小結一下，龍湖、金地都不去拿的地，又被江北小開發商拿了，無論從產品力還是營銷力上來說，我們都不太看好。（除非找民企代建，比如江寧朗詩玲瓏新亭，之前是明月建設拿地，后來被朗詩100%股權收購，但像朗詩、綠城等房企對這里也不熟，也不會輕易進）
03.
祿口G17底價成交，
鹽城綠洲二進，
祿口見底、各盤站位已明！
祿口G17底價成交，鹽城綠洲以總價3.46億元競得，成交樓面地價6808元/㎡。
鹽城綠洲這次是繼云湖悅府后二進祿口了，應該也是探到了這里地價趨于見底，這次祿口G17不僅屬于近地鐵低密地塊，而且地價還比周邊盤低，比如云湖悅府樓面地價8325元/平、碧桂園星語海樓面地價9518元/平。
至此，祿口市場已經筑底成功，后面入手地價，開發商可以此為參考。
這里也稍微提一句，鹽城綠洲首進祿口操盤云湖悅府，也算當地小紅盤，成功之處在于外觀超配，仿綠城中式建筑，這種操作是給業主預留了未來的升值潛力，為未來提檔打下基礎。
最后我們也不得不夸一下鹽城綠洲，在祿口走出了獨立行情還找到了自己的路。畢竟一般開發商來這就是砸錢買教訓，像鹽城綠洲這樣做了紅盤、還穩進第二塊地的，屬實少見，實力不俗。
04.
幕府創新區G21，
學區勾地成功，
中冶中能建鳳樾府血拼在即！
幕府創新區G21，底價成交，中能建（葛洲壩）以總價5.9億元拿下，成交樓面地價23241元/㎡。
幕府創新區G21被中能建拿下，大概率是前期跟政府已經溝通好了，這幅地學區在拍賣前已定，但還是有挑戰性的。為什么？因為這片還有多盤在售，大量貨值壓在開發商手里。
長江悅府20億貨值沒出清，中冶今年要推全新小高層組團（目前已過規劃，預計4-6個月上市，正好跟中能建撞車），鳳樾府去年因為股權問題一直處于封盤狀態、還有大量房源沒售出……
在這幾盤中，我們認為，如果鳳樾府能妥善解決股權問題、產品沿用金科，加上本身土地成本不高，如果行情不好，可能低價出貨。而且鳳樾府性價比和戰斗力也是不容小覷，去年它以極低的價格從風頭正勁的金基皓樾手里搶了50-100組客戶，這種對手誰敢小覷他？
也就是說，要么像鳳樾府這樣性價比高，要么像金基皓樾產品力強悍，但這幾盤中又有誰能成為下一個金基皓樾？目前看來不好說，畢竟不是每個開發商都能成為金基的。
05.
橋北G02終止出讓，
疑遭周圍業主舉報，
現購房人手里資產怎么辦？
橋北G02，純宅地，起拍樓面價10187元/㎡，最高樓面限價11654元/㎡，土拍前終止出讓。
橋北G02土拍前終止出讓，傳被周圍業主舉報，最終不得已取消土拍！畢竟G02地塊起拍價10187元/平，最高樓面地價11654元/平，比對面中建國熙公館23083元/平低了1萬+/平，業主能不扎心嗎？
圖源見水印
另外此前也有一個版本傳，沒有房企愿意報名，連龍湖也沒報名，可見開發商對橋北這邊市場沒有信心。
而為什么沒信心呢？一邊是二手房扎堆、新老盤在售，一邊是價格不穩常常打折（這邊新房賣過2萬+/平，也賣過1萬+/平，也賣過8-9千/平）。如果一個做品質的開發商貿然進入的話，用品質撐價格，結果可能是自己扛旗、他人跑路？
那有沒有站起來的可能呢？唯一的機會可能就是北站，但北站也不好說，北站更近高新區，對橋北輻射相對小。
但這片也有優勢，那就是人口密集，配套非常成熟，非常適宜新到南京的年輕人居住。如果是剛到南京年輕人，貓姐建議最好是租而不是買，因為這里二手房價非常不穩定，你只要不是房東就不用承擔這個風險。
還能享受配套，有地鐵又有商業，整體生活還是不錯的。另外這種地方還是挺適合做商業的，現已經有弘陽廣場、金象城等商業，未來保不齊成為南湖美食街那樣的打卡點。
南京2023年二批次土拍分析就到此結束了，關于人居森林運營土地，大家有什么更好的想法歡迎留言說說！關于其他幾幅地底價成交、以及橋北G02終止出讓，各位有什么不同看法，也歡迎加貓姐微信交流！
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