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今日，位于廣州海珠區琶洲南側的赤沙村《城改項目實施方案》終于敲定。
關于赤沙村項目選址方案、分期建設方案、舊村莊集體建設用地轉為國有建設用地、私人住宅拆遷補償安置方案等一致高票通過。
(相關資料圖)
赤沙村實景圖 地產少年攝
根據最新消息，赤沙村將于今年11月開始動遷簽約工作，12月開始拆除房屋。
赤沙村舊改搞了十幾年，這次終于提上日程了。
關于赤沙村舊改一直爭議不斷，有人認為是肥肉，也有人認為是燙手山芋，有村民笑了，也有居民在組建律師團……
那么，我們不妨好好算一筆賬。
成本88.1億，融資住宅僅3.62萬㎡
赤沙村舊改規模不小，總用地面積約61.55公頃，幾乎是天河獵德村（33.51公頃）的兩倍。
即使只看規劃總建筑面積約167.10萬㎡，也略大于獵德村（142.9萬㎡）。
赤沙村實景圖 地產少年攝
早在2010年公布的《廣州新城市中軸線南段地區控制性詳細規劃》中，赤沙村改造就被記在冊上。
但十幾年來，多個房企想介入赤沙村，都連連碰壁。
赤沙村民表示，“幾年前，保利都來這辦公了，辦公點就在村牌坊那邊。但幾個月后，又撤了”。
赤沙村實景圖 地產少年攝
直到2021年5月，經過村民代表公開投票表決，富力才正式成為赤沙村更新改造項目合作企業。
據資料顯示，赤沙村改造總成本約88.1億，僅安置成本就高達67.12億。當前補償方案，僅給村民的額外拆遷獎勵就不少于9.45億。
但開發商融資住宅地塊只有2塊，凈用地面積只有3.62萬㎡，體量小到不少人質疑開發商的利潤空間。
赤沙村總建筑面積約167.10萬㎡，但復建區占115.73萬㎡，融資區僅有51.37萬㎡。
其中，融資住宅建筑面積約14.42萬㎡，融資商業約35.36萬㎡。
此外，赤沙村地段得天獨厚，與琶洲核心區直線距離不到1公里，西側就是琶洲南TOD，還緊鄰海珠濕地公園。
這也是曾被不少開發商視為“肥肉”的原因之一。
“參照赤沙村周邊房價，即使按照13萬/平均價來算，那住宅部分貨值也有100多億，不至于虧”業內人士坦言。
村民：額外獎勵9.45億
根據當前補償方案，赤沙村村民除了臨遷費補助和復建安置房補償，還有不少于9.45億的額外拆遷獎勵。
這是什么概念？根據補償方案，村民是按現狀面積800元/㎡來領取這份獎勵。
比如村民A有一棟宅基地，建基100平，蓋了6層樓，所以現狀面積600平，可以額外拿到48萬補償。
赤沙村實景圖 地產少年攝
臨遷費方面，村民是40元/㎡/月，一次性發放3年。但臨遷費是根據確定的回遷安置面積來算，不含棄產面積、權益面積、非村民無證房屋回遷融資公寓面積。
以上述村民A為例，如果他那一棟宅基地是有證的，那么他的回遷面積是100平*4=400平，所以可以一次性拿到臨遷費：400*40*12*3=57.6萬。
赤沙村實景圖 地產少年攝
村民A還可以領取600-400=200平超建面積補償：200*1500=30萬。
此外，還有搬家費：600*10=6000元。
粗略來算，村民A一棟宅基地除了后續的回遷房，還可獲得現金賠償：48+57.6+30+0.6=136.2萬。
當然，相比回遷房價值，這些現金補償都只是開胃菜。
根據方案，村民有證被拆遷房屋回遷安置面積計算標準，按“證載1:1或建基X4層，取最大值”執行，全部補償復建住宅，其中權益面積按5000元/平購買（村社收取）。
村民無證被拆遷房屋回遷安置面積計算標準，是按“建基X4層”計算，這與上述有證物業區別不大。
但在補償物業形態方面，無證的140㎡以內補償復建住宅，剩余面積補償融資公寓。
其中權益面積按6250元/㎡購買（富盛收取），或者按75%計算回遷安置面積（免收購買款）。
赤沙村實景圖 地產少年攝
還是以村民A為例，如果他這棟建基100平的房子，產權證明有350平，那么他可以獲得400平賠償。
這意味著什么呢？以赤沙村周邊13萬/平的房價來算，相當于該村民資產超5000萬。
非村民：“1棟樓”變成“1套房”？
以上補償都是針對村民而言，而且都是被拆遷房屋有證的村民。其實，在赤沙村還有不少非村民。
傳聞，非村民住宅大約有300棟，部分有證，部分無證。
赤沙村實景圖 地產少年攝
根據方案，非村民有證被拆遷房屋回遷安置面積計算標準，按“證載面積、現狀面積或280㎡，取最小值”執行。
補償物業是120㎡以內補償復建住宅，120㎡至280㎡補償融資公寓。現狀超過280㎡且有證已建部分的面積給予貨幣補償12500元/平。
非村民無證被拆遷房屋回遷安置面積計算標準，按“現狀面積或80㎡取最小值”執行，而且全部補償融資公寓。
赤沙村實景圖 地產少年攝
這比村民的賠償方案就坑很多。
舉個例子，市民B早期從村民那購買了一宗宅基地，建基面積100平，并通過公證取得相關證件，現在蓋了6層樓。
按照當前賠償方案，100平*4=400平＞280平，取最小值，那么市民B可獲得的賠償：120㎡復建住宅，160㎡融資公寓，剩下120㎡按照12500元/㎡，也就是150萬。
如果是非村民，當前被拆遷房屋又是無證的，那么赤沙村拆遷紅利基本沒他什么事了。
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