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在市場深度調整期，房企和項目都在尋求能夠超越周期、實現業績“騰飛”的出路。傳統的銷售榜單僅對物業類型和區域進行分類，無法清晰直觀的展現出細分市場下，不同品類項目在各自領域的銷售表現。
當下實踐中，商品房市場正在不斷下沉，細分領域下越來越多競爭者躬身入局。行業也需要打破僵局，開創新局，發掘更多的創新打法。克而瑞湖南區域根據細分物業類型，新增各品類榜單，一方面希望給行業提供一些發展思考，另一方面希望通過多視角下穿市場，多渠道幫助購房群體找準置業目標。
(資料圖)
“金三銀四”是房企搶收業績的關鍵時點。4月長沙內五區新房成交增長雖有減速，但是市場“弱復蘇”的趨勢并未有明顯改變。
榜單緯度
洋房（4-7層）、超高層（＞33層）
住宅大平層、商業大平層（＞200㎡）
三房性價比（面積＞中位數，均價＜中位數）
四房性價比（面積＞中位數，均價＜中位數）
全裝修（2500元/㎡）、全裝修（3500元/㎡）
品類榜單
榜 單 解 讀
01
超高層為主導，洋房產品較為分化
2023年1-4月，長沙內五區產品形態以超高層為主，整體供求比較為均衡。反之，洋房產品在改善置業浪潮下走上舞臺，2021年需求井噴供不應求，后續供應上漲，需求逐漸消耗后市場后續成交較為乏力。
1-4月，內五區洋房總成交10.54億元，TOP10項目總金額9.96億元，貢獻了94%的業績。其中，TOP3頭部效應顯著，門檻值破2億元。超高層總成交82.38億元，各梯隊較為均衡；但TOP1-3遙遙領先，其他項目拉開較大差距，腰部梯隊競爭激烈。
從區位上看，一南一北的谷山和洋湖垸板塊均憑借低密度、緊俏的生態資源成為高熱度的洋房置業之地，共6個項目上榜，業績達8.53億元，為榜十貢獻了約9成的業績。
谷山板塊中，萬科森林公園洋房以破三億的優勢居榜首。項目組團位置優越，產品力突出，加上優質雙學區、多公園環繞等高能配套，以破三億的優勢居榜首。洋湖垸板塊中，中建鈺山湖自拿地即搖號備受關注，少數的集中供冷供熱+低密洋房的產品，更是持續帶動片區市場熱度，以2.66億元高居TOP2。
而超高層TOP10無明顯聚焦效應，主要分布在熱門片區和高潛力板塊。如城市更新下紅星洞井板塊的中海星樾府；配套醇熟下高鐵新城板塊的德奧上河城章、建發玖洲觀瀾，以及高起點高標準規劃打造下梅溪湖二期板塊的綠城招商桂語雲峯等。
02
大平層熱度高企，占據城市TOP資源
自2021年尤其是下半年以來，長沙住宅大平層熱度直線攀升。無論是住宅大平層還是公寓大平層，近年來均維持積極入市態勢，競爭加劇，但流速保持穩定上行。
1-4月，內五區住宅大平層TOP10成交金額為55.49億元，占總成交67%。上榜項目均占據城市不可復制的資源，或位置優越、或價值高能、或配套醇熟。其中，運達會展灣憑借配套引入、商業落地、城市共建等一系列動作，準現房打造眼見為實的產品力，以11.20億元強勁實力奪得頭籌。
商業大平層TOP10金額達9.96億元，占總成交99%。前十項目業績差距明顯，僅前4名業績破億。其中，強景觀資源的占有是商業大平層的首要驅動力，完善的配套為其加分項，與其他大平層項目競爭上形成優勢。
03
性價比榜首破2億，三四房占比較均衡
“性價比”評價維度是面積大于月度中位數，均價小于月度中位數，按成交金額排名。2023年1-4月長沙內五區三房、四房面積和均價中位數分別為：117㎡、12367元/㎡和143㎡、13899元/㎡。三房、四房性價比TOP10金額分別為13.85億元、12.41億元。
三房性價比中，長沙北中心保利時代以2.44億元位列榜首。項目位于開福區秀峰鵝羊板塊，近地鐵1號線鵝羊山站，自建清水塘第二小學和長郡雙語實驗中學，業主配套入讀享受九年優質教育，同時自建大型商業綜合體。項目1-4月三房均價10763元/㎡，首付門檻低，配套優質，且央企交付有保障，成為剛需群體的認可的項目。
四房性價比榜單中，各項目均價呈現較大差異。其中，建投象山國際值得關注，是TOP10中少有的均價低于11000元/㎡的項目。項目位于大洋湖輻射片區，千億國企打造約80萬方品質山居大盤，配套齊全，性比價突出。
04
全裝修競爭激烈，高端項目集中度高
長沙全裝修配置在2018年政策限制下進入2500元/㎡的橫盤階段，市場快速上升，當前在配置及品牌上均有所突破；同時改善需求推動下，全裝修售價突破到3500元/㎡甚至更高，高端項目以國際一線品牌為首選。
全裝修榜單中，2500元/㎡整體較為均衡，各項目金額接近，尤其腰部梯隊之間競爭差距僅0.5億元左右。對比之下，3500元/㎡中，TOP3項目金額集中度高，占比達50%，銷售優勢明顯。
2500元/㎡的全裝修標準中，TOP1-2均來自中海地產，且成交金額紛紛破十億元。中海星樾府是中海地產聯合城市煥新落子紅星的輕奢住區，運用中海地產第六代全裝修技術，升級引入“中央空調+地暖二聯供”，節能約40-50%，實現以水為媒介的制冷制熱，大大提高居住舒適度。中海寰宇天下配備中央空調，選用格力、施耐德等一線大牌，融入智慧居家系統，成為片區品質榜樣。
憑借在高端項目上持續深耕不斷創新的成功經驗，運達地產在3500元/㎡的全裝修榜單中，同樣也有兩個項目上榜。運達會展灣、運達濱河廣場均打造運達招牌式的豪華交付模式，全裝修標準5000+元/㎡，超出3500元/㎡的部分贈送，滿足高端客群對生活的追求，部分樓棟柜體、家具、電器一應俱全，可以直接拎包入住。良好的客戶口碑，高品質的裝修配置，成就項目業績長虹。
細分物業類型的各品類榜單中，從劃分類型來看，各品類項目兩級分化較明顯，改善和剛需客群呈現不同趨勢。從成交金額來看，各項目差距較小，寡頭效應逐漸消失，TOP10項目多以典型開發商主力在售項目為主。未來供應端穩步放量、營銷端抓住節點等多舉措下，回暖基礎將得到鞏固。
來源/克而瑞湖南
文章/宋熙晨
審核/蔡嫣
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