項目成本后評估，真不簡單

引 言

項目后評估系指房地產項目竣工結算結束后，對項目開發(fā)全過程進行回顧、分析，全面總結項目開發(fā)經驗教訓，為提升未來項目的經營決策和開發(fā)運作水平、提高項目的經濟效益，提供重要的信息依據(jù)。

作為項目后評估重要組成部分的成本后評估是對開發(fā)項目成本端的目標執(zhí)行、動態(tài)跟蹤、結算結轉全成本管理過程真實回顧、指標分析，總結成本管理的經驗教訓，為后續(xù)修正管理標準、未來同類項目管理提供建議及指導性依據(jù)。

(相關資料圖)

因此每個項目完工后進行成本后評估是持續(xù)提升企業(yè)成本力的有效途徑之一，本文就來講解一下如何才能做好成本后評估。

題綱

01 成本后評估編制要點

02 成本后評估編制及示例

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成本后評估編制要點/有得管理分享匯

1. 成本后評估編制原則

1.1 客觀性

項目成本后評價的基礎為客觀性。項目成本后評價的基礎為當期開發(fā)結束后收集的真實數(shù)據(jù)資料 ，在此基礎上客觀的對項目開發(fā)成本進行評價 ，總結經驗教訓， 形成相應結論；

1.2 公正性

后評價工作以真實數(shù)據(jù)為支撐 ，通過科學、合理的分析，并與公司各部門及項目公司充分溝通 ，確保評價結論公平、公正 ；

1.3 全面性

后評價著重開展項目整體成本的分析，包括土地、開發(fā)、工程、管理、營銷、財務等，具有重要總結意義； 項目成本后評估是對項目成本執(zhí)行全過程的綜合評價，涉及到項目建設過程中的各個階段，需得出后評估項目的綜合的評估結論；??

1.4 階段性

項目成本后評價按項目分期開展，當期開發(fā)結束后完成當期后評價分析；

1.5 借鑒性

項目成本后評價的成果資料在公司內部進行分享總結，并及時將后評估有效結論反饋至相關部門，為項目的后期運作和新項目的開發(fā)提供參考和借鑒；以達到提升項目開發(fā)管理水平的目的；?

2. 項目成本后評估時間

對于房源項目、批量精裝項目后評估需在銷售基本結束、竣工結算完成三十天內開始編制，啟動之日起三個月內完成編寫、評審、評優(yōu)工作；分期開發(fā)規(guī)模較大項目，可結合財務結轉周期每期獨立編制后評估報告；

對于示范區(qū)項目需在示范區(qū)開放、竣工結算完成三十天內開始編制，啟動之日起三個月內完成編寫、評審、評優(yōu)工作；

3. 成本后評估方法

成本后評估通常使用比較法，即通過對項目實施全過程回顧、分析，全面總結項目開發(fā)過程中成本管理、執(zhí)行經驗，并將項目竣工結算后各項指標的完成情況和實際效果與立項批復的目標相比較，分析原因、找出差距、提出改進措施和建議。

必要時需要與標桿企業(yè)的競品項目進行相關內容的對標，以找出差距提高后續(xù)項目的管理能力。

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成本后評估編制及示例/有得管理分享匯

1. 成本后評估報告組成

成本后評估報告主要包含以下內容

1.1 項目基本情況

1.2 項目主要邊界條件（面積指標、建造標準等）

1.3 成本對比及差異分析（需分析到具體科目）

1.4 項目成本管理總結與評估

① 項目責任成本反饋總結

② 無效成本分析

③ 變更簽證分析

④ 本項目成本優(yōu)化

⑤ 主要供方評估

⑥ 本項目成本管理經驗、教訓

2. 詳細講解成本后評估及示例

第一部分 項目基本情況

此部分主要是整體回顧一下項目的區(qū)位、開發(fā)節(jié)奏等信息內容。

例：

項目所在地概況

項目關鍵指標及完成情況

項目規(guī)劃指標及完成情況

項目開發(fā)進度及達成情況

第二部分 項目主要邊界條件

規(guī)劃指標對比表

建造標準

第三部分 成本對比及差異分析

第三部分是具體的項目最終成本與目標成本差異的對比分析，此部分對比分析不僅要進行對比，更重要的是分析出差異原因，從而找到管理經驗及教訓。

這一部分是成本后評估的重點部分，最容易出現(xiàn)的錯誤是只作對比，而未分析差異原因。

另外需要對超成本和結余成本分別進行對比分析。

項目開發(fā)成本構成與對比表

前期費用超成本差異分析

主體建安超成本差異分析

結余成本差異分析

第四部分 項目成本管理總結與評估

此部分是對成本管理的總結以及對管理體系改進的一些思考，是整個報告升華的部分，也是提升后續(xù)成本管理的關鍵部分。

1. 項目責任成本反饋總結

責任成本是保證項目目標成本達成的方法手段，在成本后評估中可以對責任成本的執(zhí)行情況進行總結回顧，可以很直觀的看出哪些職能在項目成本管理中起到正向作用，哪些職能在項目成本管理中拉了后腿。

2. 無效成本分析

無效成本是項目開發(fā)過程中實際花費但未形成價值的成本，對無效成本的分析可以找到管理中的漏洞，在后續(xù)項目開發(fā)中加以規(guī)避可以有效提升項目成本管理水平，確保目標成本的達成。

3. 變更簽證分析

變更簽證是項目開發(fā)過程不可避免的經濟、技術性文件，在成本后評估時對變更簽證進行分析可以有效的總結經驗教訓。

4. 本項目成本優(yōu)化情況總結

成本優(yōu)化的總結作用在于后續(xù)項目可以借鑒，同時部分優(yōu)化事項可以形成標準做法，避免后續(xù)項目造成成本浪費。除對優(yōu)化金額進行統(tǒng)計外，要總結優(yōu)化案例。

5. 主要供方評估

項目的成本控制離不開供方的配合，對于項目的主要分供方（總包、精裝、園林、監(jiān)理、設計等）需要進行簡單的評價。

6. 本項目成本管理經驗、教訓

此部分是對整體分析的總結，在此部分里總結經驗焦慮，同時提出管理提升的舉措。

對經驗教訓的總結要客觀、深刻，并提出明確的可實施的措施方案以及管理提升的建議。

管理不足

管理提升

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小結/有得管理分享匯

一個房地產項目開發(fā)完成后，成本管理工作做的怎么樣需要給予評判，同時由于房地產項目開發(fā)周期長、鏈條多，過程中會遇到各種各樣的問題，既有共性問題，又有個性問題，需要把成功經驗及失敗教訓進行總結形成知識沉淀，便于指導后續(xù)項目的開發(fā)。

基于工作評判及經驗客觀總結，是持續(xù)改進成本管理體系，加強企業(yè)成本力的重要手段。

來源：有得管理分享匯，本文已獲授權，對原作者表示感謝！

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