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近半年以來，房企信用風險收斂，融資能力邊際改善，優質央國企頭部效應凸顯。結構上，銷售與拿地呈現分化，三四線需求修復任重道遠。
摘 要
供給端：政策節奏趨緩，房企信用風險收斂，融資能力邊際改善，開工竣工出現背離。自2022年11月三支箭落地后，房地產政策發布頻率與力度有所下降。1）信用視角：中證地產債指數見底回升超7％；一季度地產產業債超額利差大幅收窄，信用風險有所收斂；債券違約層面，22年起房企違約頻率增加，且多發生于高評級主體，23年4月違約金額有所回落。2）融資視角：一季度發債規模顯著增加，企業內部造血回升-外部輸血好轉正反饋機制顯現，融資結構分化明顯，民營房企融資持續承壓。3）經營視角：竣工與銷售明顯回暖，新開工與施工修復力度較弱。
地產去金融化后，銷售的回暖難以有效拉動拿地金額的提升，銷售-拿地正反饋機制不再明顯，近年來企業拿地金額累計同比持續下滑，反映房企投資保守，風險偏好仍處低位。企業結構視角：優質央國企頭部效應凸顯，民企在銷售端與拿地端均承壓較大。
需求端：政策持續發力，購房能力企穩修復，購房需求釋放。居民端刺激政策主要圍繞降低購房門檻與購房成本展開。1）購房能力：居民可支配收入增速企穩，但修復速度落后于商品房價回升速度，居民對于房價上漲預期改善。2）量價關系：近期國內商品房銷售呈現“價在量先”態勢。成交面積區域分化，一二線有韌性，三線相對低迷。3）庫存角度：一季度廣義存量與出清周期均大幅下跌，企業去庫壓力顯著減小。
“停貸”跟蹤：負面影響日漸消退。2023Q1，二線停貸樣本城市商品房成交面積（加權平均）相對去年6月環比跌幅連續兩月降幅縮窄；發生停貸事件的城市除青島外成交面積均有顯著回升，“停貸”負面影響日漸消退。
風險提示：政策效果不及預期；需求端修復不及預期。
正 文
本文源自券商研報精選
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