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近半年以來,房企信用風險收斂,融資能力邊際改善,優質央國企頭部效應凸顯。結構上,銷售與拿地呈現分化,三四線需求修復任重道遠。
摘 要
供給端:政策節奏趨緩,房企信用風險收斂,融資能力邊際改善,開工竣工出現背離。自2022年11月三支箭落地后,房地產政策發布頻率與力度有所下降。1)信用視角:中證地產債指數見底回升超7%;一季度地產產業債超額利差大幅收窄,信用風險有所收斂;債券違約層面,22年起房企違約頻率增加,且多發生于高評級主體,23年4月違約金額有所回落。2)融資視角:一季度發債規模顯著增加,企業內部造血回升-外部輸血好轉正反饋機制顯現,融資結構分化明顯,民營房企融資持續承壓。3)經營視角:竣工與銷售明顯回暖,新開工與施工修復力度較弱。
地產去金融化后,銷售的回暖難以有效拉動拿地金額的提升,銷售-拿地正反饋機制不再明顯,近年來企業拿地金額累計同比持續下滑,反映房企投資保守,風險偏好仍處低位。企業結構視角:優質央國企頭部效應凸顯,民企在銷售端與拿地端均承壓較大。
需求端:政策持續發力,購房能力企穩修復,購房需求釋放。居民端刺激政策主要圍繞降低購房門檻與購房成本展開。1)購房能力:居民可支配收入增速企穩,但修復速度落后于商品房價回升速度,居民對于房價上漲預期改善。2)量價關系:近期國內商品房銷售呈現“價在量先”態勢。成交面積區域分化,一二線有韌性,三線相對低迷。3)庫存角度:一季度廣義存量與出清周期均大幅下跌,企業去庫壓力顯著減小。
“停貸”跟蹤:負面影響日漸消退。2023Q1,二線停貸樣本城市商品房成交面積(加權平均)相對去年6月環比跌幅連續兩月降幅縮窄;發生停貸事件的城市除青島外成交面積均有顯著回升,“停貸”負面影響日漸消退。
風險提示:政策效果不及預期;需求端修復不及預期。
正 文
本文源自券商研報精選
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