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樓市下行壓力倒逼刺激加速，目前已有城市放出“大招”。 近日，蘇州“商轉公”的消息一出，令不少購房者“歡呼雀躍”。
所謂“商轉公”，就是把現有商業貸款轉成公積金貸款，如果轉換成功，能省不少利息。
(資料圖片僅供參考)
自從去年以來，全國公積金和商貸首套房貸利率的下調后，很多在高利率買房的購房者，都對“商轉公”抱有一絲希望。
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01
?蘇州“商轉公”，前提條件是：
1、商業貸款的那套房子一定要是借款人及其家庭成員的在蘇州范圍內的唯一自住住房，家庭成員范圍只包括配偶及未成年子女；
2、商業貸款必須是純商貸，且沒有結清原商業貸款；
3、當前商業貸款沒有逾期狀態，近兩年沒有連續三期或累計六期的逾期記錄；
4、辦理商業貸款的住房已取得不動產權證或者房屋所有權證和國有土地使用證；
5、辦理前，必須征得原來商業銀行的同意，商業貸款需全部提前結清；
6、原來的商業貸款沒有其他抵押的形式貸款，且沒有查封、未設立居住權等形式的這種限制；
7、借款人和共同借款人是第一次使用公積金貸款，即從未使用過公積金貸款，且不存在公積金中心認定的不符合貸款條件的其他貸款風險；
8、如果是結清商貸的話，需要借款人自己先籌集資金把商貸結清，且必須在次月18日之前要解除還貸委提業務。
?在貸款倍數與額度上
首次使用公積金貸款
由原先賬戶余額的10倍
提高至15倍，單人最高額度60萬，家庭最高額度90萬
第二次使用公積金貸款
由原先賬戶余額的6倍
提高至10倍，單人最高額度30萬，家庭最高額度50萬
而且，還了解到
如果是購買首套房，并且養育2個及以上未成年子女
貸款額度還可上浮30%！
最高額度能夠達到117萬！
目前，蘇州除了園區外，其余幾個區都按照此公積金最新政策執行。
02
?“商轉公”的好處，到底有多大？
對于前兩年5、6個點高利率“站崗”的買房人來說，“商轉公”的出臺自然就像是及時雨。
畢竟相比之下，公積金的貸款利率很低，如果正在還貸的家庭能夠進行“商轉公”，也會省下一大筆費用，減輕不小的壓力。
根據目前執行的貸款利率（蘇州為例）：
商業貸款：首套房利率4.1%
公積金貸款：首套5年期以上利率3.25%
兩者相比，房貸利率差為0.85%。如果以貸款200萬計算：
商貸-等額本息-30年：月均還款9664，總支付利息147.9萬元
公積金-等額本息-30年：月均還款8704，總支付利息113.3萬元
商轉公后，少說也可節省34多萬的利息支出。
而前幾年，部分購房者的商業房貸利率更是高達5%+，雖然隨著LPR利率的下調有所降低，但是因為固定加點的存在，還是與目前執行的公積金貸款利率依然高出不少。
如果按之前商貸利率5%計算：
商貸-等額本息-30年：月均還款10736，總支付利息186.5萬元
如果“商轉公”成功，利息將少還73.2萬元，可節省一筆不少的開支。
這也是大家為什么都在期待可以早日“商轉公”。過去一年時間，很多城市都在跟進“商轉公”政策。
?全國多地放開“商轉公”業務
目前已有長春、甘肅、常州、惠州、揚州、福州、咸陽、延安、漢中、洛陽、哈爾濱、沈陽、長沙等城市放開“商轉公”業務。部分地區還對生育多孩家庭的公積金貸款進行了傾斜。
目前4月底，江蘇省內已有超半數城市啟動“商轉公”，包括無錫、常州、宿遷、南通、鹽城、淮安、鎮江、揚州、泰州等城市。13城中從未執行過“商轉公”的僅剩南京、蘇州。
有網友問了，如今蘇州“商轉公”都已經推行，南京是不是也快了？
今年2月底，就商轉公一事進行過網絡問政，南京住房公積金管理中心回復：“隨著商業性住房利率下調，對比之下，存量商業性住房貸款由于貸款時利率較高，還貸壓力上升明顯。
對此，我中心正在研究制定使用公積金每月歸還公積金貸款本息后，公積金賬戶仍有余額的，可用于歸還商業性住房貸款的相關政策及辦法，如有政策變動，將向社會公告，請您留意。”
換一句話說，判斷南京是否具備商轉公條件，需要看公積金可用額度是否比較充裕，官方回應里稱“職工貸款需求與用于發放公積金貸款的資金矛盾較為突出”，即南京住房公積金的資金仍比較緊張，尚不具備“商轉公”的條件。
另外，南京屬于房地產調控熱點城市之一，住房公積金資金使用率一直較高，因此商轉公落地難度會比較大。好在南京支持提取公積金支付購房款，雖然杯水車薪，但總歸能幫助買房人減輕一些壓力。
03
雖然南京“商轉公”政策將何時執行，會不會出臺，當下不得而知。
但從其他已執行的城市中，大概能窺之一二。
坦白說，就部分城市執行的政策看，“商轉公”的覆蓋范圍較為有限，申請的難度也比較大，限制條件多，很難實現雨露均沾。
有些地方“商轉公”業務的申請，既需要征得辦理商業貸款銀行的同意，還需要達到公積金繳存年限、繳存狀態、繳存余額以及征信情況等多個方面的要求。
例如，揚州“商轉公”申請需要出具原商業貸款銀行出具的《揚州市商業性住房貸款轉個人住房公積金貸款同意書》；
重慶、寧波等地進行“商轉公”需要自行將原有商業貸款結清，對房產進行“解押”；
武漢、長沙等城市不要求結清全部商業房貸，但是要求自行籌款結清原有商業貸款高出公積金貸款的部分。
隨著“商轉公”的隊伍還在持續擴大之中，也有一部分城市，對“商轉公”的政策進行優化調整。
1月6日，蘭州啟動公積金“商轉公”業務，并采取了“順位抵押”模式。
就是在維持原商業貸款抵押登記不變的情況下，通過辦理公積金貸款第二順位抵押權的方式，實現不結清商貸即可直接發放公積金貸款來沖抵原貸款余額。
3月8日，哈爾濱住房公積金管理中心在2023年度工作會議上，公布了今年將推出住房貸款“商轉公”、二手房“帶押過戶”等十項利好政策，從政策層面加大對剛需、首套購房者的傾斜力度。
雖然南京暫不支持商轉公業務，但從目前新房市場整體表現，以及結合二批次土拍情況，接下來不排除會有相關利好政策出臺。
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