申港證券：4月百強房企銷售修復延續 國央企拿地提升

樂居財經 李禮5月5日，申港證券發布房地產行業研究周報。

4 月房企銷售排行榜出爐，百強房企權益銷售額累計同比持續上行。

(資料圖片僅供參考)

房企權益銷售額 TOP100 總金額累計同比增速 10.8%，較 3 月提高 4.7pct，單月同比增速 26.6%，較 3 月增速回落 2.6pct，單月同比連續 2 月回落，但仍保持20%以上高增速，在春節前擠壓需求釋放后，銷售熱度環比有所減弱，且 4 月為傳統銷售淡季，近期銷售有所轉弱屬正常現象，對全年判斷仍是好于 2022 年。

從百強房企與商品房銷售關系來看，整體改善方向仍確定。2023 年 3 月，TOP100 房企單月權益銷售額同比增速開始表現為領先商品房銷售額，而非如2022 年落后狀態；出現這一現象主要受到包括 TOP100 名單出險房企銷售占比降低、頭部房企高質量貨值、基數效應等因素影響；盡管二者強弱關系出現變化，但方向性仍保持一致，預計全國商品房銷售與 TOP100 房企增速保持一致變動，4 月較 3 月單月銷售同比增速小幅下滑，累計口徑則小幅提升。

規模房企競爭優勢延續，但領先幅度有所收窄，30-50 名房企銷售持續修復。

TOP10、TOP11-30、TOP31-50 房企 4 月權益銷售額累計同比增速分別為 23%、8.4%、0.2%，分別較上月提升 4.3pct、3.4pct、9.3pct，單月同比增速分別為37.3%、20.9%、34.7%，分別較上月下降 7.6pct、下降 5.1pct、提升 9.6pct。

4 月房企土拍排行榜數據公布，國央企房企占比提升，地方國企及城投占比降低，民企拿地占比穩定。4 月中指研究院統計房企權益拿地金額 TOP50 房企中，國央企、地方國企及城投、民企、混合制房企拿地金額占比分別為 44%、15%、28%、11%，分別較上月累計口徑減少 8pct，提升 5pct，減少 1pct，提升 3pct；核心城市土拍開啟后，具備資金實力的國央企拿地意愿和拿地占比顯著提升。

4 月隨著大部分核心城市啟動集中供地，頭部房企拿地規模大幅提升。其中新增拿地金額顯著提高房企包括，華潤置地 130 億、建發地產 115 億、萬科 76 億、中國中鐵 66 億、金地集團 60 億、招商蛇口 54 億、保利發展 47 億。

數據追蹤（4 月 17 日-4 月 23 日）：

新房市場：30 城成交面積單周及累計同比分別為 17pct、9pct，一線城市83pct，17pct，二線城市 6pct，2pct，三線城市-4pct，19pct。

二手房市場：13 城二手房成交面積單周同比 59ct，累計同比 50pct。

土地市場：100 城土地供應建筑面積累計同比-5pct，成交建筑面積累計同比14pct，成交金額累計同比 1pct，土地成交溢價率為 1.2%。

城市行情環比：北京（-11pct），上海（1pct），廣州（15pct），深圳（17pct），南（-9pct），杭州（-21pct），武漢（-25pct）。

投資策略：關注頭部穩健國央企華潤置地、保利發展，關注拿地向銷售轉化，規模及行業占位提升的房企濱江集團、越秀地產、建發國際；關注態度轉為積極拿地強度有提升空間房企萬科 A、龍湖集團、金地集團；關注中小盤國企規模擴張機會天地源、城建發展；代建行業推薦龍頭綠城管理控股。

風險提示：銷售市場復蘇不及預期，個別房企出現債務違約。

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