突然之間，城投拿地變少了

近兩年，城投拿地長期吸引著大家的目光——剛開始看到城投下場拿地，覺得新鮮；后面看到城投拿地的占比越來越大，開始驚訝；再后來，對城投拿地習以為常。

不過，最近的一個數據，引起了小明的注意。廣發證券指出，今年3月城投拿地金額674億元，占比29%，較2月的46%下滑17個百分點。參考歷史數據，2023年3月城投拿地占比已下滑到2021年三季度的水平……

再看今年以來的走勢，占比的下行速度，不可謂不快。這到底是什么情況？

(相關資料圖)

從2021年下半年開始，全國各地的城投平臺陸續當起了土拍市場的主力軍。克而瑞研究中心數據顯示，2022年前三輪集中供地中，城投公司的拿地占比從37%漲到了55%。

此外，城投還要為出險項目進行兜底。

怎么突然之間，就不怎么拿地了呢？！

城投拿地占比減少，有沒有可能是民營房企陸續開始拿地的原因？如果是那樣的話，說明市場回暖正進一步得到確認。

畢竟，今年2月份，部分城市的回暖跡象還是比較明顯的。最近，一些城市又出現了熱火朝天的土拍場景。并且，從一線城市向二線城市蔓延，讓地產人倍感振奮……

然而，放眼全局似乎又沒有那么樂觀。

4月18日，財政部召開2023年一季度財政收支情況新聞發布會，介紹了一季度財政收支情況。

數據顯示：一季度，全國政府性基金預算收入10825億元，同比下降21.8%。

分中央和地方來看——中央政府性基金預算收入905億元，同比增長6.1%；地方政府性基金預算本級收入9920億元，同比下降23.6%，其中，國有土地使用權出讓收入8728億元，同比下降27%。

這就說明，城投拿地占比下滑的原因，并不是因為民營房企和以地產開發為主的國央企拿地意愿拿地數量大幅上升……

最直接的佐證是，城投拿地金額縮水。

城投公司依然大量占據拿地排行榜前排的位置。看起來，似乎與前面的數據矛盾，其實不然。

根據中指院公布的2023年1-3月中國房地產企業拿地面積數據，可以十分清晰地看到，在2023年一季度全國拿地面積前10名中，有6家是城投性質的企業；在拿地面積前20名中，城投性質的企業有13家，是絕對的主力。

▲來源：中指院

然而，它們拿地的金額卻普遍較小。因為這些城投本身以及拿的地塊，普遍位于三四線城市。

由于地價便宜，即便不多的拿地金額，也能拿下大量的地。

城投拿地為什么少了？簡單地說，就是沒那么多錢了。拆解來看，有幾個原因：一是融資變難了，二是自身造血能力沒跟上。

近兩年來，防范系統性金融風險，是重政策發力的重要方向之一，為此，城投發債政策總體偏緊。

Wind統計數據顯示，2022年我國城投債發行規模為48453.97億元，同比下滑15.46%，這是自2017年以來融資規模首次同比縮減。尤其是低等級和低行政級別城投平臺，更是難獲增量融資。

但最主要的原因，還是原來拿的地，大部分沒有開發，沒有產生足夠的資金回籠——

小明在之前的文章里介紹過，其實不少城投公司也有拿地的內生動力。因為，除了土地財政的指標，他們也要為自己的“榮譽”而戰，也想做大做強，否則就有可能被做到這一點的城投合并。

“誰也不想只通過出租閑置的樓宇、廠房發工資”，某城投公司的員工這么告訴小明。

據CRIC統計，2021-2022年集中供地項目整體開工率為33%，而城投類公司拿地開工率只有16%。

確實有一些城投公司，已經在地產開發領域做得風生水起了，比如廣州城投、成都交投、成都城投、寧波軌道、成都興城、杭州城建等，2022年前三季度南京安居、武漢城建、成都興城、深鐵集團、無錫新城集團等城投銷售金額排名已進入所在城市前三。

大家房產更是發展迅猛，除了深耕杭州外，還進駐了南京、麗水、臺州、金華、溫州、紹興、湖州、上海等長三角多個重點城市。

中指研究院的數據顯示，其在2021年實現銷售金額510.4億元，同比增長17.4%，全國排名第65位，遠高于行業平均水平。

這些城投，有一個共同的特點：它們都位于能級比較高的城市。這些地方，市場需求相對旺盛。再加上一二線城市的部分城投平臺，市場化轉型比較早，各方面的能力也更強。所以，它們所拿地塊的開工率普遍較高，銷售也有保障，自身造血能力很優秀。

但是，很多三四五線城市的城投，就沒有那么好的先天條件了。干起來，十分艱難。

當然，也有不少城市，沒一線城市那么好，但也沒很多三四五線城市那么差 。 如果干得好，也有希望實現自我正向循環。 這就非常考驗城投公司的能力了。

一中部省份城投公司的員工告訴小明，近兩年，公司拿了不少地，剛開始以為做地產開發就那么回事，真干起來才發現，房地產項目開發并沒有想象中容易。

因此，城投與民企合作開發越發盛行。去年底聯合拿地開發的趨勢十分明顯，比如去年蘇州第五輪集中出讓了10宗地，一半宗地被“城投+民企”聯合體拿下。

類似的例子還有不少。這當然是好事，既提高了城投的拿地開工率，還能在合作過程中吸收專業房企的經驗，又增大了民企參與土拍的意愿。遺憾之處在于，它們也多半發生在能級比較高的城市里面……

對大部分城投公司——特別是區縣城投公司來說，還是要盡快把自己的能力提升起來。因為城投轉型已經是必答題，而在眾多的轉型方向中，轉型房地產開發企業是最重要的方向之一。

當然，絕大多數城投，業務板塊非常多，地產開發只是其中之一，如何發揮出協同效應很關鍵。對此，我們在此前的文章中有專門論述，這里不再贅述。

最后用一位城投老總的話做結尾：

城投拿了很多地，如果能夠開工、銷售，實現資金回籠，就是城投轉型的一個重要跳板；反之，則會拖延城投轉型的速度，甚至被吞并。加強自身能力建設，已經刻不容緩！（作者：明源不動產研究院 凌峰）

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