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深圳現行的限購政策，對離異人士買房有著很多特別的約定：
(資料圖)
為什么會發生這種情況呢？
那是因為在過去房價飆升的時期里，買房是有購房資格限制的。不過，有心人發現，如果通過離婚，名下無房的一方就可以多出一個購房名額。
在買到房就能賺錢的時代，什么傳統文化都不如搞錢來得好使！不斷上漲的離婚率，直到2018年的“7·31”政策出臺后，才得以遏制。
購房能獲利，造成了購房資格的稀缺屬性。
離婚炒房的路子是走不通了。不過，方法永遠比困難多嘛！借用有購房資格的人代持房產，一樣可以買到房子。
然而，代持購房是能買到房子，不過也給借名人和代持者帶來了風險隱患。
代持購房的操作原理
市場上通常會有一些有資金但卻沒有購房資格人。為了買房獲利，他們在買房時，會將自己所購買的房產登記到他人的名下。這里稱為借名人，其實說白了就是炒房客！
借名人為了獲得購房資格，會通過落戶、代持、假結婚的操作繞開政策的限制。對于有些還不太滿足購房資格的人，他們還會用代繳社保、辦理深戶等方式，有針對性地制造購房名額。行內稱之為“養房票”。
他們在操作過程中，會簽訂《代持協議》和《授權委托協議》，內容中說明借名人才是房子真實所有者。一般情況下，授權委托都會辦理全權委托公證，讓房子的出租和管理權限控制在借名人手里。
因為購房時，需要購房定金、首付款等款項要轉與代持人進行代支，出于規避風險考慮，還會簽訂一份《借款協議》，只為留下相關款項都是借名人的出資證明。
當然，代持人也不會白忙。通常雙方都會約定好，由借名人支付代持人一定的費用報酬。
借名人的風險隱患
這里不得不提一下，曾經鬧得沸沸揚揚的深房理事件。
深房理的運作是募集會員的“集資”，通過購房名額買房，在市場溢價后出售獲利。不就是一個典型的代持操作嘛。
該事件里的代持個案有簽署《代持協議》，也有全權委托公證，更有《借款協議》，然而行為是違規的，有些房子的房價下跌，有些小區的交易給鎖定，有些行為又缺乏法律依據……
想要取回本金，實在太難了！
有人說，深房理事件是大批量操作的結果，個案的話，應該不會存在太大的問題。
真的嗎？
我們就來聊一下借名人的風險：
第一種風險：借名的行為合法嗎？
其實2017年的廣東省高級人民法院《關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》【粵高法〔2017〕191號】有過清晰的說明，借名人是具備購房資格的話，這個借名操作是得到支持的，但是，如果借名人本身不具備購房資格，那就對不起了，這個借名操作是得不到支持的。
大白話來說，自己沒有購房資格，用他人的名義購買房子，想確認房子屬于自己所有，法院是不支持的。除非在委托他人代持時，自身是具備購房資格的。不過話說回來，如果自己本就具備購房資格，還需要別人代持嗎？
第二種風險：可能出現財產損失
有句話怎么說來著？
不要考驗我的人品，考驗我的人性就好了。
代持人在代持期間，無論是私下將房子賣掉，還是由于欠債而被債權方查封房子，借名人想要合法地追回房子，法院都是不予支持的。
我們別犟！
這種情況不少，網上一搜一大堆案例。
房價暴漲是代持人可能將房子私下賣掉的原因之一，在代持的法律約定無效時，所承擔的只是借款協議的借款責任而已，只要將房子賣掉，還完借款還能大賺一筆呢！
第三種風險：其他風險
好吧，我們還是得相信人性本善，不能用最壞的惡意去揣測別人。
不過，當房價飆升時，如果代持人提出分點利潤的要求，那你到底接受還是不接受呢？即使手持全權委托公證，不也照樣還有需要代持人配合的地方嗎？
在房價下跌時，短期內沒辦法出手，這時，代持人要求騰回名額，自己要去買樓的話，你又怎么處理呢？
所以，如果你沒有控制風險的把握，借名買房這事，還是少碰為妙吧！
原來借名買房那么多隱性風險的，那代持人就沒什么風險了吧？
一樣有！
代持人的風險隱患
第一種風險：損失購房資格與貸款資格
政策一直大力支持剛需，而且對于首套購房，銀行可以給予的貸款杠桿也比較高，可以說相當珍貴。當然不能簡單地用代持費用來對價。
而且，首套與二套的契稅成本是不一樣的。對比首次貸款與二套的貸款成數，就已經有兩成的差距。按百萬房價的房子來測算，就得多付出20萬的首付。
第二種風險：房子斷供所帶來的風險
代持人作為房子的持有人，如果借名人沒有按時履行還款義務，代持人又沒有能力負擔其月供的話，就會影響到代持人的個人征信。
代持人的失信行為記錄，會被銀行提交到征信系統，代持人將來就別想再從銀行貸款了。
代持人沒有繼續償還貸款的話，銀行就可以按貸款合同約定，單方面解除貸款合同，并申請法院判決，讓房子進入拍賣。如果市場房價下跌得太厲害，很不幸地出現最終拍賣所得的款項，都仍不足以償還銀行的貸款的情況，那代持人將會被列入老賴名單。
誰曾想，為了賺點代持費而幫人代持房子，卻被成為了老賴。從而嚴重地影響了自己當下的生活和未來呢？
現在再問你一次：你還愿意幫人代持購房嗎？
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