版權 | 克而瑞廈門
前言
4月,廈門商品房成交熱度轉降明顯,供求環比回落,但整體同比持增好于去年同期,本月市場熱度消退,剛需剛改自住需求階段性驅動力再現疲軟,庫存消化艱難問題尚在,基于目前成交復歸理性,房企銷售業績梯度分化格局逐漸鮮明:
(相關資料圖)
廈門榜單
榜單數據說明
1.權益榜數據口徑:是以企業股權占比為口徑,即:若某項目為多家房企合作,則該項目的業績按照股權占比計入相應企業;
2.操盤榜數據口徑:是以企業操盤為口徑,即若某項目為多家房企合作開發,則該項目的業績僅歸入操盤企業;
3.全口徑榜數據口徑:指企業集團連同合營公司及聯營公司所有項目業績的累計值,不考慮權益和操盤,不包含代建;
4.單盤榜數據口徑:是以成交數據為商品住宅備案數據,包含普通住宅及別墅。
5.企業范疇:廈門全市在售房源,剔除退房數據;
6.項目屬性:企業榜統計數據為商品房數據;
7.數據來源:涉及銷售金額及銷售面積均為簽約備案數據,不包含大定和認購數據;
8.統計時間:2023年4月1日-4月30日。
榜單解讀
PART.
01
月度供求沖高回落
市場有效需求接檔乏力
4月廈門市場供求沖高回落,新品入市節奏放緩,全市商品住宅新增供應17.19萬㎡,環比下跌51.8%,同比上漲152.1%;成交面積22.99萬㎡,環比下跌27.4%,同比上漲55.7%;均價41268元/㎡,環比下跌1.9%,同比上漲15.6%。
4月樓市供求均迎來“拐點”,之所以此輪市場熱度出現回落,究其原因,行業信心還尚屬于恢復期,雖然客戶入市意愿加強,但觀望情緒仍在,且前期積累的剛需剛改需求階段性集中消耗后已經恢復常態。不過從整體看市場,在售庫存雖仍居高位,但在今年寬松政策及需求的有效釋放下消化周期走低趨勢明顯。
PART.
02
島內項目主力撐市
島外項目持續去庫存
就區域來看,本月島內市場供求占比走高,優質區位項目強勢撐市,全月項目開盤節奏放緩進入蓄客期,直至月末,島內學仕里最后兩棟樓開盤以及天琴海二期推售,新品供應持續以島內為主;而目前島外持續以去庫存,暫無新項目接檔入市。
從各區的供求情況來看,4月島內供應占比提升,思明及湖里兩區供應綜合占比達到46%,帶動了島內成交綜合占比達到了20%,預計廈門本島在未來一段時間內,仍將持續主導樓市量價。
與此同時,4月中下旬,廈門年度首批供地清單發布,將于5月10日舉行年度首場土拍,此次也以湖里區和翔安區為主,推出五緣灣、體育公園和彭厝共3幅地塊,少批量探市意圖明顯。
PART.
03
房企多區域均衡發展
但部分亟待增儲保地位
國貿、聯發、中海、保利、建發等房企憑借多區域覆蓋常居榜單前列,但隨著可售庫存的快速消磨,不少房企庫存幾近見底,亟待補給。
國貿地產
本月國貿地產包攬了各銷售榜單桂冠,遙遙領先,縱觀其開發的項目:思明有學仕里和中海國貿上城助力、湖里有天琴海和保利國貿天琴加持、集美有獨立操盤運營的錦里原項目、翔安市政國貿海嶼原和保利國貿沁原同步在售,并且其中不乏市場熱點板塊的熱點項目,故包攬各銷售金額榜單榜首不足為奇。
聯發集團
聯發集團本月以34.22億元位居全口徑銷售金額榜單亞軍,除了同安區外,其余5區均有參股項目在售,其本月主要備案助力項目不僅有合作的天琴海、學仕里、錦上等、還有自操盤的君領學府,不過隨著君領學府的銷售進入尾聲,其在翔安等部分區域的市場份額有待新的土地儲備補給。
中海地產
4月中海以6.33萬㎡銷售面積成為全口徑銷售面積榜單亞軍、同時包攬金額榜單季軍。項目主要分布在島內兩區和集美、同安,其中天琴海、學仕里持續備案助力其保持市場前列,而隨著兩盤本月天琴海和學仕里項目剩余房源的加推,其可售貨量快速消化,特別是高份額的市場庫存亟待加倉。
保利發展
保利發展作為全區域覆蓋的典型,廈門6區均有項目備案助力,多樣化產品全方位涉及剛需剛改高改客群,故其本月位居房企全口徑銷售金額榜單前列。但其主力項目保利聯發錦上、保利天匯和保利時光印象等項目可售貨量的快速消化,在區域布局上在今年需要進一步補足。
建發房產
以穩扎穩打獨立操盤運營為主的建發依然不容小覷,其充分發揮本土國企的擔當精神,目前除集美區外,其余5區也均有項目備案相互助力,主力備案同安建發文瀾春曉及湖畔九境,其湖里五緣灣海項目蓄客比突破1.2,成為今年首個公證搖號項目,勢必為接下來業績發揮重要影響。
結語
5月份廈門將迎來年度首場土拍,為穩定購房者置業信心和預期,市場整體政策仍將優化寬松狀態,而后續整體商品住宅成交預計穩中微增,但剛需客群入市意愿將持續受到整體大環境影響持幣觀望情緒仍在,樓市定然承壓受限,特別是同安即將迎來低總價大盤,預計市場格局將再度引發變革。
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