年報(bào)觀察 | 金地踩單車(chē)

觀點(diǎn)網(wǎng)4月最后一個(gè)交易日，深圳房企金地集團(tuán)正式披露2022年年度報(bào)告及2023年一季度報(bào)告。在年報(bào)的致股東函里，該公司坦承中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷史無(wú)前例的行業(yè)巨變，但公司仍在經(jīng)營(yíng)方面表現(xiàn)出了較強(qiáng)的韌性。

2022年，金地集團(tuán)簽約金額2218億元，同比下降22.64%，降幅小于行業(yè)平均水平。期內(nèi)營(yíng)收1202.08億元，同比上升21.14%，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率上升0.31個(gè)點(diǎn)至19.96%；歸母凈利潤(rùn)61.07億元，同比下降35.09%。

與其他房企面臨的情況類(lèi)似，該公司也受到了市場(chǎng)下行的影響，資產(chǎn)出現(xiàn)一定的減值。

(資料圖片僅供參考)

盡管如此，核心財(cái)務(wù)方面，金地集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比等各項(xiàng)核心財(cái)務(wù)指標(biāo)連續(xù)多年表現(xiàn)良好。其中，去年有息負(fù)債規(guī)模減少了104億元，債務(wù)融資加權(quán)平均成本進(jìn)一步降至4.53%。

與此同時(shí)，持有型物業(yè)經(jīng)營(yíng)、代建業(yè)務(wù)、智慧服務(wù)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)過(guò)多年的投入，目前已逐漸取得成果，新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)亦為金地集團(tuán)分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定穿越周期提供了保障。

金地稱(chēng)，上述經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)得益于公司穩(wěn)步調(diào)整發(fā)展模式，更關(guān)注利潤(rùn)與規(guī)模的平衡。這種收斂聚焦的策略令該公司得以保留競(jìng)爭(zhēng)力，最終在今年土地市場(chǎng)出現(xiàn)窗口期時(shí)接連在西安、杭州、東莞、上海等城市獲取土儲(chǔ)。

巨變之下

2022年金地集團(tuán)營(yíng)收錄得增長(zhǎng)，主要由于房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算收入占1091.81億元，同比上升23.56%；結(jié)算面積616.67萬(wàn)平方米，同比上升9.42%。據(jù)此計(jì)算，期內(nèi)結(jié)算均價(jià)1.77萬(wàn)元/平方米，升幅12.92%，顯示結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化。

毛利率方面，經(jīng)歷2021年市場(chǎng)下行及疫情拖累后，去年盡管外部發(fā)展環(huán)境仍舊嚴(yán)峻，金地集團(tuán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率已有所觸底反彈。期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率錄得19.96%，同比上升0.31個(gè)點(diǎn)。

對(duì)費(fèi)用支出的控制也取得成效，全年銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用分別錄得28.30億元、50.54億元，同比分別下降8.48%、5.37%，主要是推廣服務(wù)費(fèi)用及人工費(fèi)用出現(xiàn)減少；財(cái)務(wù)費(fèi)用由于利息費(fèi)用及匯兌損失增加，同比上升30.08%至8.46億元。

總體而言，“三費(fèi)”費(fèi)率共計(jì)7.41%，仍較上年同期下降1.9個(gè)點(diǎn)。該公司提及，成本管理的舉措包括關(guān)注一二線城市成本的品質(zhì)多樣性和三四線城市成本配置合理性，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)節(jié)奏進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控和預(yù)警，及時(shí)排查合作項(xiàng)目隱患；優(yōu)化戰(zhàn)略采購(gòu)價(jià)格，進(jìn)一步擴(kuò)大金地定制部品的開(kāi)發(fā)及應(yīng)用等。

金地續(xù)稱(chēng)，過(guò)去多年公司圍繞運(yùn)營(yíng)銷(xiāo)售、生產(chǎn)組織、業(yè)財(cái)費(fèi)控等方面，不遺余力地推進(jìn)信息數(shù)字化建設(shè)，顯著提升了組織效能。

但受到市場(chǎng)下行影響，金地集團(tuán)不可避免出現(xiàn)了投資收益下降，以及往來(lái)信用減值、存貨跌價(jià)減值準(zhǔn)備增加的情況。其中，去年該公司信用減值損失10.35億元，資產(chǎn)減值損失36.9億元，同比分別上升327.89%、205.40%。

面對(duì)市場(chǎng)挑戰(zhàn)，金地集團(tuán)同樣在投拓層面執(zhí)行了量入為出的策略，2022年新獲項(xiàng)目總投資額壓降逾7成至368億元，新增總土儲(chǔ)約248萬(wàn)平方米，一二線占比達(dá)95%。期末公司總土儲(chǔ)5182萬(wàn)平方米，其中一二線占比71%，確保其在投資節(jié)奏上保留一定的靈活度，并保障中長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展。

得益于充足可售資源和優(yōu)質(zhì)城市布局，金地集團(tuán)去年實(shí)現(xiàn)簽約金額2218億元，在深圳、上海、南京、大連、福州等城市銷(xiāo)售市占率位居當(dāng)?shù)匦辛小１M管銷(xiāo)售額下滑，該公司仍錄得簽約均價(jià)近2.18萬(wàn)元/平方米，同比上升4.46%，品牌議價(jià)能力繼續(xù)得以保持。

在去年行業(yè)調(diào)整的這場(chǎng)大考中，考驗(yàn)房企的除了銷(xiāo)售力還有產(chǎn)品力和交付力。金地克服了多重不利因素，通過(guò)精密施工組織，高標(biāo)準(zhǔn)交付房屋10余萬(wàn)套，創(chuàng)歷年新高。

另從現(xiàn)金流角度觀察，金地集團(tuán)去年全年錄得經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~199.07億元，同比增幅達(dá)111.79%；籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-277.44億元，上年同期則為105.45億元。

兩項(xiàng)指標(biāo)一增一減主要得益于重視現(xiàn)金流管理，一方面強(qiáng)調(diào)銷(xiāo)售及時(shí)回款，提高資金利用下利率，另一方面則保持融資渠道的暢通，通過(guò)主動(dòng)優(yōu)化存量債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

去年面對(duì)債市波動(dòng)的考驗(yàn)，金地集團(tuán)多次購(gòu)買(mǎi)債券，并全額償還兌付年內(nèi)到期所有境內(nèi)外債務(wù)本息。與此同時(shí)，去年10月金融十六條出臺(tái)以來(lái)，該公司先后獲得超1000億元銀行綜合授信額度支持，還向銀行間交易商協(xié)會(huì)遞交150億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行申請(qǐng)。

至去年底，金地有息負(fù)債合計(jì)1152.16億元，較上年壓降103.4億元，債務(wù)融資加權(quán)成本4.53%，較上年則下降0.03個(gè)點(diǎn)；同時(shí)長(zhǎng)期債務(wù)與營(yíng)運(yùn)資金比率為0.87，維持合理水平。

期末，該公司資產(chǎn)負(fù)債率為72.3%，剔除并不構(gòu)成實(shí)際償債壓力的預(yù)收款項(xiàng)后，公司實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率為65.3%，凈負(fù)債率為52.2%，分別較上年同期下降3.89個(gè)點(diǎn)、2.3個(gè)點(diǎn)、3個(gè)點(diǎn)。持有貨幣資金545.07億元，其中預(yù)售監(jiān)管資金77.4億元，剔除受限資金后現(xiàn)金短債比仍達(dá)到1.13倍。

新的曲線

金地集團(tuán)在2023年土地市場(chǎng)窗口期出現(xiàn)之際，還展現(xiàn)了重新積極拿地的空間及行動(dòng)。今年以來(lái)，該公司已在西安、杭州、東莞、上海等城市獲取多宗土地儲(chǔ)備，土地總投資逾87億元，接近去年投資額的1/4。

按照凌克在金地今年內(nèi)部經(jīng)營(yíng)工作會(huì)上提出的“投資動(dòng)力”理論，房企經(jīng)營(yíng)就像踩單車(chē)，只有向前蹬，努力前行才不會(huì)跌落。穩(wěn)健的新項(xiàng)目投資應(yīng)該成為企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的動(dòng)力。他提及，金地今年要主動(dòng)把握土地投資機(jī)會(huì)，夯實(shí)公司發(fā)展基礎(chǔ)。

與萬(wàn)科、保利、華潤(rùn)置地、招商蛇口、龍湖等房企打法類(lèi)似，金地集團(tuán)近年來(lái)同樣積極探索住宅業(yè)務(wù)以外的新發(fā)展模式。于年報(bào)中提及，只有在夯實(shí)住宅開(kāi)發(fā)主業(yè)的同時(shí)延伸輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)、強(qiáng)化服務(wù)與運(yùn)營(yíng)能力，才能更好地應(yīng)對(duì)變化的市場(chǎng)，行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

分業(yè)務(wù)看，金地的多元業(yè)務(wù)平臺(tái)主要包括金地商置、金地智慧服務(wù)、金地草莓社區(qū)、金地管理、穩(wěn)盛投資等，涵蓋物業(yè)服務(wù)、商業(yè)板塊、產(chǎn)業(yè)板塊、長(zhǎng)租公寓、代建業(yè)務(wù)、金融業(yè)務(wù)、教育服務(wù)及體育運(yùn)營(yíng)等不同領(lǐng)域。

其中貢獻(xiàn)占比最大的是金地智慧服務(wù)，于2021年由金地物業(yè)更名而來(lái)，去年錄得營(yíng)收66.61億元，同比增長(zhǎng)26.19%。該平臺(tái)去年實(shí)現(xiàn)院校及銀行類(lèi)項(xiàng)目集中突破，年度中標(biāo)項(xiàng)目27個(gè)，市拓新增外拓合約面積5000余萬(wàn)平方米。

截至去年末，金地智慧服務(wù)管理合同面積約達(dá)3.85億平方米，坐擁豐富的在管資源，該公司陸續(xù)接入空間科技公司、想滋味團(tuán)餐、城市服務(wù)、想新家、金地置家、金托商服、社區(qū)商業(yè)、空間經(jīng)營(yíng)等多個(gè)業(yè)務(wù)場(chǎng)景。

代建業(yè)務(wù)則是金地發(fā)展最快的板塊，去年同樣實(shí)現(xiàn)未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目、頭部互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)綜合體、國(guó)家級(jí)重大科研室及資方紓困項(xiàng)目等業(yè)務(wù)方面的突破。

2020-2022年間，金地管理累計(jì)管理項(xiàng)目數(shù)量從56個(gè)增至115個(gè)，累計(jì)開(kāi)發(fā)管理面積分別為1011萬(wàn)平方米、1323萬(wàn)平方米、1832萬(wàn)平方米；去年底住宅簽約面積1196萬(wàn)平方米，商辦簽約面積195萬(wàn)平方米，政府代建面積439萬(wàn)平方米。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，去年金地管理還發(fā)布了全新品牌宣言“因?qū)Ｗ⒍鴮?zhuān)業(yè)”和全新品牌定位“代建專(zhuān)家”，該公司對(duì)此表示，品牌煥新充分體現(xiàn)了公司高質(zhì)量發(fā)展的內(nèi)核和特性，以專(zhuān)注的力量成就專(zhuān)業(yè)的價(jià)值。

商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)則主要由金地商置進(jìn)行開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)，其中商辦物業(yè)深圳金地威新中心成功入市。還新獲取成都溫江、上海寶山產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)10個(gè)核心產(chǎn)業(yè)高地城市全覆蓋；在營(yíng)項(xiàng)目平均出租率97%，滿租項(xiàng)目達(dá)8個(gè)。

長(zhǎng)租公寓方面，全年新獲取房源3287間，年內(nèi)在重資產(chǎn)項(xiàng)目方面實(shí)現(xiàn)突破，獲取了上海寶山南大R4項(xiàng)目。金地草莓社區(qū)累計(jì)已在深圳、上海、杭州、廣州、成都等城市獲取逾1.9萬(wàn)間房源，運(yùn)營(yíng)房源逾1.5萬(wàn)間，并計(jì)劃拓展至北京、廈門(mén)、武漢、南京等城市。

體現(xiàn)在財(cái)報(bào)上，2022年底該公司投資性房地產(chǎn)采用公允值計(jì)量的余額為251.7億元，較期初上升19.54億元，對(duì)當(dāng)期利潤(rùn)影響金額為12.4億元；期末投資性房地產(chǎn)包括已出租的投資性物業(yè)231.31億元，以及在建投資性物業(yè)20.39億元。

投資性房地產(chǎn)同樣是房企轉(zhuǎn)變發(fā)展模式的道路上，提升盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力的核心，既可通過(guò)抵押換取流動(dòng)性支持，又可以通過(guò)收取穩(wěn)定租金增厚利潤(rùn)。

去年金地集團(tuán)的物業(yè)出租及其他業(yè)務(wù)錄得營(yíng)收36.57億元，同比上升5.53%，毛利率55.03%；期內(nèi)公司利息支出（含資本化的利息費(fèi)用26.64億元）65.17億元，利息收入32.55億元，抵消后利息費(fèi)用凈額約為32.62億元，據(jù)此粗略估算租金對(duì)利息的覆蓋度達(dá)到1.12倍。

除了上述多元業(yè)務(wù)，金地集團(tuán)計(jì)劃繼續(xù)穩(wěn)步向養(yǎng)老、體育、家居生活等產(chǎn)業(yè)探索實(shí)踐，做好與住宅主業(yè)的協(xié)作和平衡，尋找更多未來(lái)發(fā)展的增長(zhǎng)點(diǎn)。

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