當前視點！青浦首批“土拍”火爆，那么大虹橋板塊后續地塊在哪里？

今年青浦首批“土拍”3幅住宅地塊可以說相當“火爆”，其中就包括了大虹橋板塊的2幅地塊。這不后續“彈藥”已在“備貨”了。那么青浦徐涇鎮未來可能的住宅出讓地塊分布在哪里呢？

【資料圖】

今天@大青浦房談就跟大家分享一下。

目前，徐涇鎮有3幅住宅地塊待出讓，其中2幅位于虹橋主城片區，1幅位于虹橋商務區拓展區。具體如下：

一、徐涇鎮雙聯路北側36-01地塊

徐涇鎮北大居36-01地塊區位圖

近日，徐涇鎮雙聯路北側36-01地塊項目選址意見書下發。

該項目選址意見書顯示，該地塊四至為東至官路浜，南至雙聯路，西至經五路，北至徐德路。板塊上隸屬于虹橋商務區拓展區。

我們看到建設項目依據為《青浦區徐涇鎮總體規劃暨土地利用總體規劃（2017-2035年）》（下文簡稱“鎮總規”）。36-01地塊在“鎮總規”中應該位于徐涇鎮北大居單元36街坊。但在該“鎮總規”中并沒有畫出36-01地塊，只展示了36街坊。我們依據地塊四至并結合現狀“官路浜”位置繪制了36-01地塊（僅供參考）。

該“鎮總規”顯示，36街坊用途為居住，個人判斷是普通商品房的概率高。整體36街坊面積為7.13公頃，選址意見書顯示36-01地塊面積為35225.2平方米（以實測為準），建設規模為77495.44平方米。

公開資料未查到片區控規，就上述建設規模和用地面積推算，容積率在2.2左右，應該是高層住宅產品。

另外，需要說明的是，該地塊編號應該為“鎮總規”體系，所以不排除控規層面或許會變更地塊編號，就像西側B6-01地塊，其在“鎮總規”中對應為35街坊。

我們發現，今年第一批青浦3幅出讓的住宅地塊中，小淶港西側52-20地塊項目選址意見書是今年01月19日簽發的，4月就掛牌出讓了。所以理論上，36-01地塊安排在今年出讓不是問題。

該“鎮總規”顯示，36-01地塊西側為正在建設中的B6-01地塊住宅項目和幼兒園。該地塊房地聯動價為64000元/平方米。

其北側還規劃了小學至高中教育資源（詳見附圖）。

目前除了幼兒園已提上日程，由B6-01地塊開發商與住宅同期出資代建外，其他3所學校還僅停留在規劃層面。

二、徐涇鎮蟠龍路西側45-01地塊

蟠龍路西側45-01地塊區位圖

另外，還有可能進入徐涇鎮下一批次住宅供地備選名單的，是與今年首批出讓的小淶港西側52-20地塊同期啟動收儲的蟠龍路西側45-01地塊，該地塊西側還規劃了幼兒園和小學，總用地面積約76418平方米（包括學校和綠化）。板塊上隸屬于虹橋主城片區。

根據已批復的上位規劃顯示，其中45-01地塊用地性質為三類住宅組團用地，用地面積為29935平方米，規劃容積率2.45，限高50米，規劃住宅套數812套。

三、西虹橋滬青平公路南側02-05地塊

滬青平公路南側02-05地塊示意圖

滬青平公路南側02-05地塊大致位于滬青平公路與高涇路交匯處西南，即西郊景園北區西側。板塊上隸屬于虹橋主城片區。

2022年12月，該地塊獲批項目選址意見書。地塊四至為東至規劃地塊，南至規劃地塊，西至規劃地塊，北至滬青平公路，用地面積31524.5平方米（以實測為準），擬建設規模50439.2平方米（以審定的方案為準）。如果按照建設規模和用地面積推算該地塊容積率為1.6，這應該是個極限值，因為建設規模，即項目總體建筑體量，一般還包含了非計容面積；另外，用地面積方面也可能包含了地塊外圍的公共綠化等。所以個人判斷該地塊實際容積率應該低于1.6，應該是個低密度住宅項目。

2023年2月，該地塊已公布征地事項公告，該公告用途顯示為二類住宅組團用地，三類住宅組團用地

根據“鎮總規”顯示，其南側是02-06地塊幼兒園，原計劃于去年9月開工，2024年3月竣工；其西側是02-04地塊，規劃為基礎教育用地，“鎮總規”顯示為初中。

（滬青平公路南側02-05地塊附圖為示意方位，非具體地塊形狀。）

截至目前，我們并沒有看到青浦區年度住宅用地出讓計劃。但我們查閱到前兩年徐涇鎮住宅用地共出讓了9幅地塊。去年，徐涇鎮共出讓了4幅地塊，它們是：

2021年，該鎮共出讓了5幅地塊，它們是：

今年第一批“土拍”，青浦區的3幅地塊中2幅地塊來自徐涇鎮，分別是龍聯路北側07-02地塊和小淶港西側52-20地塊。所以，按照前兩年徐涇鎮的住宅用地供應量，理論上說，該鎮今年還有供地的可能性。

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