上海蟠龍天地開業，瑞安欲借行業洗牌加大投資力度-全球觀察

作為上海首批完工亮相的城中村改造項目之一，歷經9年打造，上海蟠龍天地于4月29日正式開業。

江南古鎮蟠龍鎮是上海32個歷史風貌保護區之一，可追溯至隋朝，距今已有千年歷史。依托于蟠龍古鎮，如今改造完成的上海蟠龍天地成為集商業、住宅、酒店、綠地于一體的大型綜合體，整體規劃超50萬方，商業建筑面積7.5萬方，公共綠地23萬方。

蟠龍天地為開放式街區的商業形態，保留了完整水系及橋文化以及十字街區域，將香花橋、鳳來橋、程家祠堂等3座青浦文物保護建筑和眾多老建筑修舊如舊。目前該項目匯聚了140家品牌，包括近20家上海首店、超過60家區域首店。

(資料圖片僅供參考)

（蟠龍天地 春花橋）

蟠龍城中村地塊是上海第一批獲得市政府批復的城中村改造項目之一，由港資開發商瑞安房地產有限公司（00272.HK，以下簡稱“瑞安房地產”）于2014年啟動規劃，并于2019年動工建設。這也是瑞安房地產在上海的第7個商業項目。

瑞安房地產旗下負責商業投資和管理的瑞安新天地行政總裁張斌，向包括第一財經在內的多家媒體介紹，這是瑞安新天地旗下Urban retreat城市微度假概念下的首個作品，而當前的開業只是個開始，“團隊謀劃的是未來20年應該怎么做，一年一年應該怎么調整”。

專注于城市更新項目的瑞安房地產，許多項目開發周期超過了20年，例如虹口區的瑞虹項目已有25周年，黃浦區的上海新天地項目也已持續發展了21年。

超長的開發周期，疊加早年100%自持項目，曾讓瑞安背上沉重的負債包袱。2015年時，瑞安房地產的凈資產負債率達到了81%的歷史高位。

重回一線的瑞安房地產掌門人羅康瑞在2015年股東大會上坦言，瑞安的致命傷是資產重、周轉慢。正是自2015年起，瑞安房地產開始出讓部分非核心資產、成立投資基金、開啟輕資產戰略，以減輕資金壓力，推進降杠桿。張斌也是在2015年加入了瑞安執委會。

不過，瑞安房地產的輕資產是以股權合作的模式為主，而不是業內較多存在的收取服務費的形式。據張斌介紹，瑞安的合作方包括保險公司、國資平臺等，合作規模達320億元，瑞安方面持股比例從20%-51%不等，項目由瑞安操盤。

其中，瑞安在2022年底拿下的武漢武昌灣項目，即是與當地國資武漢城建集團聯合獲取，分別持有50%股權；位于上海黃浦區的太平洋新天地由三方持股，太平洋保險、瑞安、永業集團分別持股70%、25%、5%。

歷經多年運作，瑞安房地產實現了杠桿的大幅壓降。截至2022年末，瑞安房地產的資產負債率保持在45%的水平，在手現金超133億元。

瑞安房地產的融資渠道還在不斷開拓中。4月27日，瑞安房地產發行了一筆規模超44億元的CMBS，名為“瑞安房地產-虹橋天地綠色資產支持專項計劃”，將由位于上海虹橋地區的虹橋天地作為目標項目，是國內首單交通樞紐配套商業綜合體CMBS，發行票面利率為3.9%，擬將所得款項凈額用于償還集團現有債務以及用作一般營運資金。

值得一提的是，瑞安房地產曾拋出分拆瑞安新天地上市的計劃，兩度皆擱淺。但瑞安并未放棄上市計劃。“我們不是為現金流上市的。”張斌表示，商業和房地產開發是兩個不同的板塊，面對的投資人亦是兩類人群，分拆上市是為了實現價值最大化。“現在市場狀況相對不好，我們會等待合適時機。”

這樣的資金狀況也讓瑞安房地產在項目開拓方面保持著較高的活躍度。據透露，Urban retreat產品線下，除了蟠龍天地和近期拿下的閔行區浦江鎮召稼樓“城中村”改造項目外，還有數個儲備項目；2021年底，瑞安還獲取的120萬方武昌灣項目、去年12月在上海楊浦拿下的平陽路地塊等。

“我們會在最近幾年加大投入。”在張斌看來，在行業中的部分企業還在考慮生存的時點，對瑞安來說是個很好的發展時機，未來會增加投資力度。

與此同時，張斌提及還在跟蹤部分現金流出問題的開發商的一些資產，“大概有二三十個項目都在嘗試跟進”。

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