【環(huán)球新要聞】年報(bào)觀察 | 濱江買地記

觀點(diǎn)網(wǎng)4月28日，“杭州一哥”濱江集團(tuán)披露了2022年年報(bào)。

年報(bào)顯示，在過去房地產(chǎn)市場(chǎng)整體承壓的情況下，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)了逆市上漲，2022年錄得營(yíng)業(yè)收入415.02億元，同比增長(zhǎng)9.28%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)37.41億元，同比增長(zhǎng)23.58%；基本每股收益1.20元/股，同比增長(zhǎng)23.71%。

(資料圖)

在2021年，濱江集團(tuán)也同樣實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)30.06%至30.27億元；營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)32.8%至379.76億元。

從濱江集團(tuán)2022年?duì)I收來看，房地產(chǎn)業(yè)依然占據(jù)主體地位，占比99.52%；其次是酒店業(yè)占比0.45%，其他占比0.03%。

營(yíng)收增長(zhǎng)的背后，則有營(yíng)業(yè)成本的增加。報(bào)告期內(nèi)，濱江集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)成本為341.26億元，同比增長(zhǎng)20.82%；酒店業(yè)營(yíng)業(yè)成本1.13億元，同比增長(zhǎng)49.43%。

期間，2022年8月濱江集團(tuán)為慶祝成立30周年，既出了多項(xiàng)福利；其中包括帶薪休假，為每位員工發(fā)放了3-5萬(wàn)元不等的消費(fèi)券。

后一項(xiàng)按照2021年底1644名在職員工計(jì)算，至少花出去近5000萬(wàn)。相比之下，多數(shù)房企或暴雷裁員、或區(qū)域調(diào)整來縮減開支。

搶眼

當(dāng)下，行業(yè)調(diào)控政策和信貸環(huán)境不斷優(yōu)化，各地圍繞“三穩(wěn)”目標(biāo)，從供需兩端因城施政出臺(tái)優(yōu)化調(diào)控政策，支持剛性和改善性住房需求，支持“保交樓”，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資，落實(shí)“租購(gòu)并舉”政策，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展等。

可以說，最危險(xiǎn)的時(shí)段已經(jīng)過去，而濱江集團(tuán)在該時(shí)段的表現(xiàn)也很是搶眼。

從銷售情況來看，2022年濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售額1539億元，屬于銷售目標(biāo)區(qū)間1500-1600億元內(nèi)，但較2021年有9%的跌幅。

觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的“2022年1-12月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)”研究成果顯示，前100房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益總銷售金額5.02萬(wàn)億元，同比減少45.1%。

其中，濱江集團(tuán)全年累計(jì)銷售金額位列全國(guó)房企全口徑排行榜第13位，權(quán)益銷售金額880億元，位列權(quán)益銷售金額第15位。

另外，濱江集團(tuán)保持了合理有息負(fù)債水平，“三道紅線”監(jiān)測(cè)指標(biāo)持續(xù)保持“綠檔”。

截至2022年末，該公司有息負(fù)債規(guī)模535.45億元，其中銀行貸款占比80.37%，直接融資占比19.63%。

在扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為60.67%，凈負(fù)債率為55.42%。債務(wù)期限構(gòu)成上，短期債務(wù)為146億元，占比27.27%，低于期末貨幣資金243.28億元，現(xiàn)金短債比為1.67倍，可有效覆蓋短期債務(wù)。

該公司的授信儲(chǔ)備也較為充裕，截止到2022年末，共獲銀行授信總額度1183.33億元，較上年末增加42%，授信額度已使用509.07億元，剩余可用674.26億元，占總額度的57%。

直接融資可用額度上，截至報(bào)告期末，濱江集團(tuán)已獲批尚未發(fā)行的公司債額度22.52億元，注冊(cè)完成尚未發(fā)行的短期融資券額度25.3億元、中票額度17.6億元。

值得注意的是，濱江集團(tuán)近年來融資總額不斷增加，融資成本則有所下降。

按年來看，2017年為6%、2018年5.8%、2019年5.6%、2020年5.2%，2021年4.9%，截至2022年該公司平均融資成本為4.6%，較上年末下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。

此外，在大多數(shù)同行勒緊褲腰帶過苦日子時(shí)，濱江的擴(kuò)儲(chǔ)行動(dòng)引人注目。

2022年，該公司新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目41個(gè)，其中寧波1個(gè)，金華2個(gè)，杭州38個(gè)；新增項(xiàng)目土地面積合計(jì)197萬(wàn)平方米，新增項(xiàng)目計(jì)容建筑面積合計(jì)473萬(wàn)平方米，權(quán)益土地款374億元，新增土儲(chǔ)貨值權(quán)益比例55%。

截止到2022年末，濱江集團(tuán)土地儲(chǔ)備中杭州占65%，浙江省內(nèi)非杭州城市包括寧波、嘉興、溫州、金華、湖州、臺(tái)州等二三線城市占比20%，浙江省外占比15%。

2022年5月，濱江還以56億元價(jià)格完成了對(duì)陽(yáng)光城浙江永康6宗地塊的收購(gòu)。

對(duì)此，戚金興曾在業(yè)績(jī)會(huì)上回應(yīng)，主動(dòng)把該項(xiàng)目其他股權(quán)收購(gòu)過來，一方面是降低成本，另一方面是降低合作方對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，符合深耕浙江的發(fā)展戰(zhàn)略。

路上

年報(bào)中，濱江集團(tuán)公布了2023年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。

2023年，濱江集團(tuán)銷售目標(biāo)定為占全國(guó)商品房銷售額的1%，確保全國(guó)排名前20名，爭(zhēng)取15名。

土地儲(chǔ)備方面，繼續(xù)保持三省一市戰(zhàn)略布局，繼續(xù)在優(yōu)質(zhì)城市、優(yōu)質(zhì)地段、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品上發(fā)揮優(yōu)勢(shì)。投資金額控制在300億元，權(quán)益回款的50%以內(nèi)。城市上除杭州外，重點(diǎn)考慮上海、南京、蘇州、寧波、深圳、廣州等。

融資方面，資金上繼續(xù)保持穩(wěn)健，權(quán)益有息負(fù)債規(guī)模控制在470億元以內(nèi)，并且直接融資規(guī)模控制在20%以內(nèi)。融資利率繼續(xù)下行，確保下降0.1%，爭(zhēng)取下降0.2%及以上。

濱江集團(tuán)強(qiáng)調(diào)，人員精干高效和穩(wěn)定是其核心優(yōu)勢(shì)。截至2022年末，該公司房地產(chǎn)板塊員工1126人，管理項(xiàng)目120余個(gè)，平均每個(gè)項(xiàng)目10人，按2022年全年1539億元銷售額計(jì)算，人均銷售額1.37億元。

2023年，濱江將繼續(xù)推進(jìn)實(shí)施“1+5”的發(fā)展戰(zhàn)略，“1”指房地產(chǎn)主業(yè)，“5”指的是同時(shí)推進(jìn)的服務(wù)、租賃、酒店、養(yǎng)老和產(chǎn)業(yè)投資五大業(yè)務(wù)板塊。

2022年報(bào)告顯示，濱江集團(tuán)持有用于出租的寫字樓、商業(yè)裙房、社區(qū)底商及公寓面積約32.7萬(wàn)平方米，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)租金收入3.31億元。而投資性房地產(chǎn)采用成本法計(jì)量，期末賬面價(jià)值69.46億元。

養(yǎng)老業(yè)務(wù)方面，2022年內(nèi)濱江旗下養(yǎng)老公司正式成立，并成立了康養(yǎng)服務(wù)品牌“濱江和家”，目前首個(gè)社區(qū)嵌入式精品養(yǎng)護(hù)機(jī)構(gòu)——和家·御虹府長(zhǎng)者之家已試運(yùn)營(yíng)。

2023年3月27日的濱江服務(wù)業(yè)績(jī)會(huì)上，濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興曾表示，同樣做房地產(chǎn)，濱江集團(tuán)要發(fā)揮自己強(qiáng)的住宅優(yōu)勢(shì)，少做甚至不做商業(yè)和寫字樓，同樣住宅要盡可能做高檔的，發(fā)揮濱江高品質(zhì)的優(yōu)勢(shì)，少做外圍的，或者是普通的。

對(duì)于集團(tuán)三十周歲后的發(fā)展，此前戚金興亦表示，未來5-10年是濱江最好的時(shí)期，也是我本人綜合能力最強(qiáng)的時(shí)期，一方面我們要做好企業(yè)，另一方面要培養(yǎng)好團(tuán)隊(duì)，帶好接班人。

戚金興也曾強(qiáng)調(diào)：“濱江永遠(yuǎn)在長(zhǎng)征路上”。

另?yè)?jù)了解，截至今年4月，濱江集團(tuán)已通過招拍掛和合作開發(fā)，共獲得9宗地塊，其中8宗位于杭州，一宗位于金華，新增貨值超200億元。

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