文|莊志明律師
(資料圖片)
最近我看網(wǎng)上有些人關(guān)心起小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”,此源起自然資源部部長(zhǎng)王廣華近日的一個(gè)講話。
4月25日,自然資源部部長(zhǎng)王廣華在全國(guó)自然資源和不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作會(huì)議上宣布,我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。也就是說(shuō),從城市房屋到農(nóng)村宅基地,從不動(dòng)產(chǎn)到自然資源,覆蓋所有國(guó)土空間,涵蓋所有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度全面建立。
實(shí)際上不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記不是什么新話題,不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記最早可追溯到2007年頒布的《物權(quán)法》,當(dāng)時(shí)已正式提出不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,《物權(quán)法》第十條明確規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)登記,由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法,由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”
可見(jiàn),不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記不是一個(gè)新說(shuō)法,而是由來(lái)已久。但由于我國(guó)的歷史習(xí)慣、部門權(quán)責(zé)劃分以及技術(shù)等等原因,不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記遲遲難以落地,這也是不爭(zhēng)的事實(shí)。
如果說(shuō)實(shí)現(xiàn)全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記,意味著離房地產(chǎn)稅的征收更近了一步,這還能靠譜一點(diǎn),畢竟不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是房地產(chǎn)稅征收的基礎(chǔ)條件。沒(méi)有清晰、準(zhǔn)確、公平的數(shù)據(jù),房地產(chǎn)稅是無(wú)從實(shí)施的,一旦具備相應(yīng)條件,房地產(chǎn)稅即可一馬平川開(kāi)征。但什么時(shí)候開(kāi)征不取決于統(tǒng)一登記,而是由其他條件決定的,本文不展開(kāi)。
就不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記聯(lián)系到小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”問(wèn)題,我認(rèn)為基本上是自作多情,我本將心向明月,奈何明月照溝渠。
為說(shuō)明這一問(wèn)題我們必須了解小產(chǎn)權(quán)房概念。小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋,未辦理相關(guān)建房手續(xù),未繳納土地出讓金等費(fèi)用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家有關(guān)部門頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村頒發(fā),亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不是一個(gè)法律概念,是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。
從實(shí)踐中看,在農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的用于銷售的住房,即通常所說(shuō)的小產(chǎn)權(quán)房,該類房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證,購(gòu)房合同在國(guó)土房管部門不會(huì)給予備案。
這里要說(shuō)明下,小產(chǎn)權(quán)房不是農(nóng)村宅基地房,農(nóng)村宅基地房是有合法手續(xù)的,并且也是有產(chǎn)權(quán)證明的;同時(shí)也得說(shuō)明,無(wú)產(chǎn)權(quán)證房也不見(jiàn)得就是小產(chǎn)權(quán)房,無(wú)產(chǎn)權(quán)證房中有一部分僅僅是未去辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證,其并非沒(méi)有合法建房手續(xù)。
小產(chǎn)權(quán)房的癥結(jié)出在哪里?出在建房的審批手續(xù)上,手續(xù)不合法,手續(xù)不規(guī)范,手續(xù)不銜接,其中很多還涉及腐敗和違法亂紀(jì)問(wèn)題。
王廣華部長(zhǎng)這次談全面統(tǒng)一登記時(shí)稱,用3至5年時(shí)間完成房地一體宅基地確權(quán)登記頒證。對(duì)于宅基地已登記的年底前要完成匯交入庫(kù),未登記但已調(diào)查的先匯交數(shù)據(jù),登記后再更新;農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)地區(qū)要在2024年4月前基本完成房地一體確權(quán)登記并匯交入庫(kù);其他未完成的地區(qū)要結(jié)合實(shí)際,先易后難,加快推進(jìn)。
這里明確加快推進(jìn)的是宅基地房的數(shù)據(jù)問(wèn)題,并沒(méi)有將小產(chǎn)權(quán)房放一起談。網(wǎng)上把小產(chǎn)權(quán)房作為宅基地房看待,從而得出對(duì)小產(chǎn)權(quán)房5年內(nèi)“轉(zhuǎn)正”是沒(méi)有依據(jù)的,尤其是沒(méi)有法律依據(jù)的。
早在2015年,王廣華部長(zhǎng)就曾經(jīng)說(shuō)過(guò),不動(dòng)產(chǎn)登記是依法保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)所有人權(quán)利的法律行動(dòng),不可能登記任何不合法的東西。現(xiàn)行法律法規(guī)明確,對(duì)土地用途實(shí)施管制,所以“小產(chǎn)權(quán)房”不可能予以登記。
筆者提醒,不能因?yàn)槿娌粍?dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記,而得出小產(chǎn)權(quán)房必然“轉(zhuǎn)正”的結(jié)論,更不能因此而對(duì)小產(chǎn)權(quán)房去“撿漏”,抱幻想。當(dāng)然了,如果你不懼怕風(fēng)險(xiǎn),愿意承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),小產(chǎn)權(quán)房的“投資”不是不可以。
財(cái)富即風(fēng)險(xiǎn),富貴險(xiǎn)中求,如此而已。
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