環(huán)球快資訊：如何看前海“最大手筆”的調(diào)規(guī)？

先是超總“最豪氣”的調(diào)規(guī)，再是前海“史上最大手筆”的調(diào)規(guī)。

昨天到今天，接了好幾個(gè)電話(huà)/微信，問(wèn)的都是前海調(diào)規(guī)的事。

(相關(guān)資料圖)

看來(lái)增加供應(yīng)，無(wú)論是豪宅還是剛需，效果都是立竿見(jiàn)影的啊。

01

公示內(nèi)容大家都知道了，大調(diào)規(guī)全部集中在媽灣，十四、十五、十六單元，在原來(lái)的主導(dǎo)功能基礎(chǔ)上，主要增加了“居住功能”。

大概測(cè)算，大概增加了多達(dá)46.6公頃的二類(lèi)居住用地，涉及建筑規(guī)模大約是130萬(wàn)多平米（容積率似乎比較低，或許是計(jì)算方式的緣故），大致相當(dāng)于4-5個(gè)深業(yè)云海灣。從法圖上看，大概新增了10多個(gè)項(xiàng)目。

十六單元調(diào)整最大，原本毫無(wú)居住用地規(guī)劃，一下子增加了超過(guò)24公頃的住宅用地。十五單元原本有一些住宅項(xiàng)目規(guī)劃，本次又新增了一些，規(guī)模22.5公頃，可以和先前的住宅供應(yīng)形成比較大片的居住氛圍。

粗略的圖示如下。增加的居住用地周邊，先前已經(jīng)賣(mài)的住宅是棲灣里、萬(wàn)科臻灣悅以及領(lǐng)璽，其中萬(wàn)科臻灣悅二期剛剛開(kāi)盤(pán)沒(méi)多久，價(jià)格都是10w+。其中，萬(wàn)科臻灣悅二期，均價(jià)10.6萬(wàn)/平米，單價(jià)9.01-12.02萬(wàn)/平米；而頤城棲灣里，均價(jià)10.25萬(wàn)/平，單價(jià)9.29-11.15萬(wàn)/平米。

加上前海現(xiàn)在的存量，一下子，前海變成了深圳“第一豪宅供應(yīng)地”，超過(guò)了寶中和泛深圳灣區(qū)域。

買(mǎi)了前海的童鞋擔(dān)心這個(gè)供應(yīng)量大增會(huì)削弱前海住宅的稀缺度，準(zhǔn)備買(mǎi)的童鞋也擔(dān)心這么下去，房子還能不能漲。

都一回事。

我倒是不擔(dān)心，這也是我作為觀察者一直期待的，立足深圳長(zhǎng)遠(yuǎn)，這么做是無(wú)比正確的。政府增加供應(yīng)量，從大盤(pán)子看能夠適度緩解深圳住房尤其是豪宅的稀缺性，但是眼前這個(gè)增幅還到不了令童鞋們擔(dān)心的地步。站在投資者的角度，這樣的信號(hào)恰好有助于我們更換一下思維。

02

我之前寫(xiě)過(guò)很多有關(guān)深圳缺地還是不缺地的文章，也在過(guò)去幾年參加過(guò)一些研討會(huì)。基本上每一次，我都會(huì)重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)一個(gè)內(nèi)容：公眾批評(píng)和痛罵的所謂“炒房客”最喜歡的事情又是什么？最擔(dān)心的是什么？

大家罵炒房客，經(jīng)常連帶中介，乃至我們這樣的市場(chǎng)分析者也都罵了，都是炒作房?jī)r(jià)的幫兇。但是無(wú)論是面對(duì)官方還是面對(duì)粉絲，我每次都會(huì)強(qiáng)調(diào)：如果我是屁股決定腦袋，那么我對(duì)于政府出臺(tái)的“五限令”、7.15、2.08政策都雙手歡迎。投資者們最喜歡也是擔(dān)心的，就是政府不大幅度的增加住房供應(yīng)，只要你不干這件事，其它事情你隨便搞。不管世事如何變幻，人們待在一個(gè)城市，總歸是要買(mǎi)房子的。只要沒(méi)有房子供應(yīng)，搞那么多打壓政策都沒(méi)有長(zhǎng)期效用。包括房地產(chǎn)稅、印花稅，不增加供應(yīng)的情況下，同樣沒(méi)毛用。

這么多年來(lái)，大家對(duì)這個(gè)問(wèn)題分歧很大。原因很簡(jiǎn)單，是因?yàn)殚L(zhǎng)久以來(lái)的教育和宣傳的緣故，都認(rèn)為“深圳沒(méi)地”、“四個(gè)難以為繼”。因?yàn)檫@樣，生發(fā)出了非常多奇奇怪怪的言論。比如：深圳得擴(kuò)容，深圳要直轄，不這樣不行。再比如，深圳最后把深汕合作區(qū)搞進(jìn)來(lái)了（翻翻當(dāng)年的媒體報(bào)道和專(zhuān)家分析，跟打了雞血一樣，但是，那個(gè)地方能干啥？）

完全可以不那樣。這是個(gè)“偽命題”，深圳根本不是沒(méi)有地，而是不給住宅。這些早在2016年，我們的文章里就對(duì)比過(guò)了。

放到香港也一樣，住房處理得非常失敗。2019年這個(gè)問(wèn)題爆發(fā)得等于全國(guó)人民都知道了，香港的“公屋”制度原來(lái)也不是看起來(lái)那么美好（下一個(gè)是新加坡，組屋也是看起來(lái)美好而已）。在我看來(lái)，很多香港機(jī)構(gòu)極度的自私和短視，人都住得豬一樣了，還嗷嗷叫不讓開(kāi)發(fā)郊野公園。是的，生態(tài)之于城市的未來(lái)當(dāng)然極重要，但人民的“當(dāng)下”都沒(méi)有了，還要“未來(lái)”干什么？拿東京一對(duì)比，這事兒就明白了，東京也就那么大一點(diǎn)，為什么那么多的“一戶(hù)建”？

如今這個(gè)事實(shí)變了，我們才反過(guò)頭來(lái)發(fā)現(xiàn)，先前的很多買(mǎi)房理論，是不一定經(jīng)得起推敲的。

增加住房供應(yīng)可以有效的穩(wěn)定預(yù)期，而且是最有持續(xù)性的手段。也只有這樣的手段，才能夠真正的實(shí)現(xiàn)“房住不炒”。深圳這幾年干的事兒，很強(qiáng)有力的佐證了這一點(diǎn)，其它任何手段都不及這個(gè)——比它猛的絕對(duì)沒(méi)有它持續(xù)。2020年的7.15，解決不了供應(yīng)增加的問(wèn)題，所以帶來(lái)了“豪宅搶購(gòu)潮”，2021年的2.08，打壓非常可怕，但是沒(méi)有持續(xù)性現(xiàn)在“名存實(shí)亡”了。買(mǎi)房子是一個(gè)根本不需要人教的需求，只有預(yù)期市場(chǎng)上有很多房子選，大家才會(huì)不慌。其它你搞再多手段，沒(méi)有房子賣(mài)，他們的需求還是在那。

03

現(xiàn)在前海的大手筆調(diào)規(guī)也好，超總基地的豪氣調(diào)規(guī)也好，釋放的都是，在豪宅市場(chǎng)深圳也在銳意增加供應(yīng)，如同剛需市場(chǎng)一樣。只是說(shuō)，這個(gè)增加現(xiàn)在看來(lái)還不需要那么擔(dān)心，至少不像剛需市場(chǎng)那么擔(dān)心。

理由有幾個(gè)，一是，相比于剛需市場(chǎng)，豪宅市場(chǎng)眼下增加的供應(yīng)還是偏少。剛需市場(chǎng)不但有大量的商品住宅供應(yīng)，還有大量的公共住房供應(yīng)。豪宅市場(chǎng)歷史上的供應(yīng)極少，由此才產(chǎn)生了持續(xù)多年的搶購(gòu)潮。現(xiàn)在前海、寶中增加了一些，但是相對(duì)于需求量來(lái)說(shuō)，仍然遠(yuǎn)不足夠。二是，豪宅新盤(pán)和二手價(jià)格的倒掛空間，依然有比著剛需市場(chǎng)更大的安全墊。比如寶中、超總、前海，這些新盤(pán)的限價(jià)，和周邊同類(lèi)二手盤(pán)的倒掛依然可以高達(dá)50%乃至更大。對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，如果可以選擇，無(wú)論是自住還是投資，豪宅依然會(huì)是優(yōu)先。三是，通過(guò)調(diào)規(guī)帶來(lái)的豪宅市場(chǎng)新增供應(yīng)，是有限的。深圳的豪宅市場(chǎng)，或者說(shuō)任何一個(gè)城市的豪宅市場(chǎng)，都是那么一小撮的地方，它將是在歷史長(zhǎng)河中慢慢積淀才能形成的，不會(huì)有太多。

所以，如果你縮小到前海媽灣這么一小片的地方看，和你放大到整個(gè)深圳豪宅市場(chǎng)來(lái)看，得出的看法會(huì)不盡相同。只能說(shuō)它適度緩解了豪宅市場(chǎng)的價(jià)格預(yù)期，但是要說(shuō)擔(dān)憂(yōu)還到不了。

或者這樣說(shuō)，未來(lái)的可供應(yīng)項(xiàng)目增加了，站在投資者的角度看，從長(zhǎng)遠(yuǎn)而不是短期看，這其實(shí)是個(gè)好事。

如果你只是看短期，好像結(jié)果真是那樣，有這么多的盤(pán)出來(lái)，乖乖，漲不動(dòng)了。但我內(nèi)心著實(shí)認(rèn)為，這是長(zhǎng)遠(yuǎn)的好事。也許是大家依然沉浸在歷史經(jīng)驗(yàn)里，那種房?jī)r(jià)1-2年暴漲翻倍的“倩影”還揮之不去，但是，顯然那樣的暴漲帶來(lái)了史無(wú)前例的打壓（以及常常伴隨而來(lái)的暴跌）。更重要的是，后來(lái)者來(lái)到這座城市，再也沒(méi)有獲得感，而是充滿(mǎn)了被剝奪感。我們今天看到的所有的一切無(wú)房階層與有房階層的對(duì)罵，都是歷史長(zhǎng)期積累下來(lái)的。

一句話(huà)說(shuō)完：作為先上車(chē)的人群，不要想著把錢(qián)一次賺完，慢慢賺就很OK，這是長(zhǎng)線(xiàn)思維的必然要求。無(wú)論是我身為一個(gè)市場(chǎng)觀察者，還是一個(gè)有房階層，還是站在一個(gè)家長(zhǎng)的角度，都是這樣的看法。我們的下一代還要在這里生活，總還是需要考慮一些長(zhǎng)遠(yuǎn)的問(wèn)題，才更有意義。如果是房地產(chǎn)市場(chǎng)的資深玩家，這一點(diǎn)投資修養(yǎng)是必須的。

你只要待在市場(chǎng)里時(shí)間長(zhǎng)一點(diǎn)，就明白。那些大型開(kāi)發(fā)商、中介、資深投資客，都是這樣的看法。大家更喜歡的市場(chǎng)是預(yù)期穩(wěn)定的市場(chǎng)，而不是高度波動(dòng)的市場(chǎng)。大家更希望這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是常做常有，而不是今天大賺一把，明天虧掉底褲。但凡是想著拿個(gè)幾年賺幾倍的，大都是短炒、高杠桿的玩家，并且，在長(zhǎng)周期的市場(chǎng)中，他們常常被政策活捉。

我不建議大家，想富很多次。以往是錯(cuò)的，今時(shí)更是已不同往日，慢慢賺錢(qián)都不那么容易了，夕惕若厲，敬畏市場(chǎng)為好。

這是面對(duì)這樣的新格局，我認(rèn)為買(mǎi)房人需要轉(zhuǎn)換的一個(gè)思維方式。確立這樣的思維方式，需要進(jìn)行很多的心性訓(xùn)練，但它能夠有助于我們更加從容、淡定的看待市場(chǎng)短期波動(dòng)。

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