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深圳向來以“寸土寸金”而聞名，但在如今待開發的土地中，真正能夠被稱之為“寶地”的并不多。
其中深圳灣，就是一塊鮮見的吸金寶地。
所以最近兩天，關于深圳灣超級總部基地商改住的消息，引發了很大的關注。
(相關資料圖)
01
日前，深圳規自局發布公示，擬調整紅樹灣地區法定圖則DY04、DY08兩個單元。
這兩個地塊原本都是商業用地，調整之后，DY04單元規劃新增九年一貫制學校用地，DY08單元則拿出部分地塊改為二類居住用地。
從規劃圖來看，這個住宅用地分為兩塊，用地面積各占1.7萬平方米，容積率6.0，總建筑面積在20萬平米左右。
這次規劃調整，對改名后的深超總來說，是唯一一個住宅用地。
02
放眼整個深圳，深超總片區的定位與地段價值都處于金字塔頂尖，能夠與其掰手腕的寥寥無幾。
距離區域內上一次出讓的住宅用地，還是在2001年底，中信紅樹灣和紅樹西岸的土拍，都是當年全國地王。
而自紅樹西岸于2005年發售以來，深超總片區就再沒有新房住宅入市了，二手房業主也普遍惜售。
參考二手房價格來看，中信紅樹灣的最新成交價在15萬/平左右，而紅樹西岸的成交價超18萬/平。
這意味著，在新房限價政策還沒有取消之前，深超總這塊宗地必然存在倒掛空間，而且還不小。
據悉，接下來的土拍市場，這塊宗地將會被拿出來拍賣，有人還專門為此算了一筆賬，預計能賣100億左右。
美中不足的是，深超總的寫字樓太多，未來住宅項目可能看不到海景。但是如果有限價倒掛的話，于投資而言，是一個非常棒的選擇。
03
關于這次調整，還引申出了一個問題：
堂堂深圳灣超級總部基地，為什么突然新增住宅？
有人說，是因為地主家囊中羞澀，所以土地性質才會說改就改， 畢竟住宅用地比商業用地好賣多了。
首先這是一個思路，其次不管真相是什么，城市經濟對樓市的影響，無非就兩種。
經濟欣欣向榮的城市，遍地都是賺錢機會的城市，房價一定也不會太便宜，而且越是核心地段的好產品，房價往往越貴。
城市經濟不景氣，為了填補財政收入的缺口，就會想盡一切辦法去扭轉局面，包括加大力度刺激樓市。
倘若深圳樓市真正出臺強有力刺激政策，最終利好的是哪些板塊，應該不用我多說了吧。
其實過去這幾年，深圳都在做一件事，就是努力增加住宅供應，把原本的非住宅用地改為住宅用地，且不少都是公認的靚地。
比如，剛開盤沒多久的華潤超核中心潤府，挨近歡樂港灣的寶中08-27地塊，前身都是商業用地。
04
就在昨天，前海媽灣也傳來商改住的消息，一口氣新增了14塊住宅用地。
經過調整之后，媽灣將會新增1.3萬多套住宅供應。
這個消息一出，短期利空前海房價。最直觀的影響是，前海的二手房短期必遭重創，前海新房也會變得不好賣了。
當然，最悲劇的當屬招商領璽這套法拍房，一拍的時候心氣很高，12萬單價直接流拍了。
二拍單價降至9.6萬，本來順利拍出沒什么懸念，但按照目前這個形勢，很可能還會繼續流拍。
供應量大是房價上漲的克星，也是剛需的福利。
媽灣新增供應1.3萬多套，體量聽起來很大，但都是分批量推出的，而且這個體量，和前海幾十多萬的就業崗位相比，依然是供不應求。
按原來桂灣、前灣和媽灣的規劃，整個前海里面的住宅用地極少，未來前海建成入住以后，這大幾十萬人去哪里居住呢，難道都要去寶中、南頭、蛇口等外溢住宅片區嗎？
如果是這樣的話，勢必會加劇整個片區的交通擁堵。所以現在前海部分地塊商改住，也是很好地緩解了未來前海通勤擁堵的矛盾。
整體來說，媽灣這次地塊調規，短期內會對前海的房價造成沖擊，但是長遠來看，有利于提高前海片區的居住舒適度。
都說深圳的土地少，可從這些地塊調規來看，只要是操盤手想要做到的事情，沒有做不到的。
所以，深圳從來就不缺土地，哪怕是南山前海這樣的地方，只要適當的調整，依然可以新增不少住宅供應。
未來，對于買房人而言，選對區域比什么都重要。
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