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如果2023年底沒有完成上市，萬達將支付300億給投資人。
(資料圖片)
作者 | 蒲肅
來源 | 債市觀察
前幾天，萬達員工都在關注那條“說說2023年的萬達商業”的知乎長帖，其內容指控大連萬達商管的租金收入等數據存在造假，最主要的還是關于租金收繳率、招商率兩大指標，以及為達到這兩個指標要求而對客流量、滿租等數據進一步注水等，甚至提到強迫商戶、員工借錢補租金收入的缺口。
目前這個帖子已經刪除、賬號也注銷了，萬達的租金數據到底有沒有造假，結論可能不重要，重要的是疑問已經產生，珠海萬達商業管理集團股份有限公司（簡稱：珠海萬達）的IPO也再次推遲了。
而隨著IPO的再度推遲，萬達集團也遭遇了“階段性困難”，簡單來說，就是現金流吃緊。
近期已經浮出水面的信息，比較集中的展示了萬達遇到困難，比如萬達地產被列為“失信被執行人”、信托展期等等。
“目前的危機已經化解了，就看萬達年底是否能上市。”接近萬達集團的朋友說，王健林還是比較有信心，萬達確實現金流比較緊張，但不太可能走到破產的情況。
目前，萬達集團已經按照港交所上市規則，準備更新提交上市申報材料，繼續推進珠海萬達赴港上市。
萬達超500億租金真的注水了嗎？
其實，早在今年1月份的時候，業內還在驚異萬達商管遠高于行業水平的業績。
萬達集團商業板塊官微“萬達商業管理”顯示，2022年萬達商管集團收入553.1億元，完成年計劃的 99.6%，同比增長7.4%；租金收入508.5 億元，同比增長8%；商鋪出租率98.7%；租金收繳率100%。
2022年因為疫情反復，大部分人線下的體驗感是很多商場都有商鋪關門退租的情況，而萬達廣場卻能達到98.7%出租率和的100%租金收繳率，不引發關注才怪。
于是在2月底，就有自稱是萬達員工的人在知乎上發了開頭那篇帖子，“曝光”萬達廣場在租金收入等多項數據上注水。
業內人士認為，商管的數據與真實情況可能存在一定差異，但不好統計偏差程度，而且相關財務數據經過第三方審計，無法僅僅通過一篇網帖來確認萬達在租金數據上是否造假。
萬達集團對旗下商管、酒店等運營業務有著一貫的高標準，可以確定的是，商管部門的壓力是很大的。
我們看到過開業當天人滿為患的萬達廣場，即使這個萬達廣場遠在福建的一個三線城市，也在內蒙古等省市看到過較多商鋪空置的萬達廣場。
“滿租開業”在萬達內部是有傳統的，此前萬達招商中心就曾介紹過，按照集團要求，開業前三個月就基本完成招商工作，必須保證滿租開業，如果達不到指標要求，集團總部會從品牌庫中尋找相對應的品牌補充。
來源：企業官網
但開業能否持續保證滿租狀態，就很難去一一核實了。
在珠海萬達上市的對賭協議中，曾要求珠海萬達在2021年到2023年的凈利潤，要達到51億、74億和96億元，但2021年珠海萬達的凈利潤只有31億元，就說明珠海萬達的業績低于曾經的預期。
出租率和租金收繳率的高低決定了萬達商管能在多大程度上完成上述對賭協議，即使現在投資方似乎已經不嚴格要求之前約定的凈利潤水平了，但至少要提供一個看得過去的業績，畢竟會關系到上市后的融資情況。
在提升收入方面，萬達也會對部分業主也會提供一些“附加”服務。
接觸過萬達商業的朋友說，萬達商業開始轉型輕資產之后，對租金收入分成有一個“三七分”的界定，萬達抽取租金扣除運營成本后（凈收益）的三成，此外還要求業主付費購買萬達提供的設計裝修方案，而其他商業地產運營企業中，并不強制要求購買自己的設計方案或者可以免費提供。
總負債超3000億，對賭壓力大
王健林在內部會議上坦言，集團確實因商管上市拖延，遇到了階段性困難。
4月24日，上海第二中級人民法院信息顯示，因有履行能力而拒不履行生效法律文書確定義務，萬達地產集團有限公司被該院兩次列為失信被執行人，被限制高消費。
據中國執行信息公開網，上述關聯案件分別被強制執行8.41億、2.46億，合計被強制執行超10億。
而且上述案件的立案時間是在4月4日，也就是說萬達地產集團出現問題的時間還在此之前。
關于信托展期，萬達方面也做出了回復了，“目前商管是沒有信托，地產信托目前沒有違約。地產信托將繼續兌付所謂的集合信托 ，而單一信托貸款將繼續展期，去年就已經是這樣操作。”
但對萬達而言，這些還只是小問題。
更大的問題在于，如果今年底不能登陸港交所，那么按照約定，萬達需要回購戰略投資者手中的股份，金額約為300億元。
而大連萬達商業截至2022年第三季度的財報數據顯示，公司期末現金及現金等價物余額約為325.39億元，短期借款和一年內到期的非流動負債合計約為284.59億元，賬面資金可以覆蓋短期負債。
但如果沒有如約上市，再支付300億元回購資金，難度就比較大，當然這種情況發生的概率是50%。
從資產負債率來看，大連萬達商業總負債約3024.48億元，總資產5982.54億元，負債率約為50.56%，輕資產戰略確實減輕了不少債務負擔。
但萬達集團仍在著手回流現金，以便應對最壞的局面。
4月19日，萬達電影發布公告稱，控股股東萬達投資計劃通過集中競價方式和大宗交易方式減持公司股份不超過6538萬股。按公告當日收盤價估算，萬達投資減持的股份對應價值約9.5億元。
據萬達內部員工表示，王健林在前幾天的內部會議上傳達了信心，大概主旨就是，萬達不會躺平，更不會破產；萬達的資產足夠覆蓋所有債務，我們有戰勝困難的決心和信心。
王健林能再次回歸港股嗎？歡迎評論區留言討論。
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