懸在樓市頭上的那把尖刀,又在晃了?!|天天消息

    來源: 聽三哥說2023-04-26 21:51:23
      

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    4月2號財政部原部長樓繼偉提了一次房地產(chǎn)稅,說要盡快展開房地產(chǎn)稅試點,4月26號又來了一個《我國全面實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記》的官方重磅新聞,節(jié)奏有點緊湊氣氛有點緊張,貌似有那么些山雨欲來風(fēng)滿樓的感覺。

    事可能沒那么簡單。


    (資料圖)

    1

    首先不動產(chǎn)登記這事早在2015年就開始干了,當(dāng)年還舉行了一個研討會,專門解釋這個事情對未來征收房地產(chǎn)稅的意義。

    算盤早已經(jīng)打響。

    可以這么說,當(dāng)下房地產(chǎn)稅征收的技術(shù)條件沒問題,住宅登記也早已完成,不夸張的講,只以技術(shù)條件為前提的話,5年前甚至更早一些就完全有條件支持開始嘗試試點征收。

    為什么一直沒動手,很簡單,缺乏合適的時機。

    疫情后的21年倒是著重提到了試點房地產(chǎn)稅,當(dāng)時大家一陣緊張,覺得這把舉了多年的刀要砍下來了,結(jié)果22年3月財政部明確表示:“今年內(nèi)不具備擴大房地產(chǎn)稅試點城市的條件”。

    剛提起來的心,又放下了。

    想想也是,21年開始房企暴雷,隨后新房銷量快速下滑,土地流拍,22年情況毫無好轉(zhuǎn)愈發(fā)嚴(yán)重,爛尾增加,新房銷量再次大幅下降,土拍只剩國企央企“被迫營業(yè)”,這個節(jié)骨眼上,除非想讓房地產(chǎn)死,不然只能說不具備房地產(chǎn)稅的試點條件。

    那這次的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是不是預(yù)示著房地產(chǎn)稅的到來?

    不是。

    雖然不動產(chǎn)統(tǒng)一登記包含了房地產(chǎn)稅征收的前提條件,但這次的新聞重點還真就不在房地產(chǎn)稅上,而在確權(quán)。

    用資源部部長的話說就是“這意味著經(jīng)過十年努力,從分散到統(tǒng)一,從城市房屋到農(nóng)村宅基地,從不動產(chǎn)到自然資源,覆蓋所有國土空間,涵蓋所有不動產(chǎn)物權(quán)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度全面建立。”

    簡單講就是摸清了家底,從宅基地,到集體建設(shè)用地,從承包地到農(nóng)地林地等等,一切不動產(chǎn)和自然資源都被摸了個清楚,而我們常說的商品房(房地產(chǎn)稅征收對象)只是其中的一個類目而已。

    只要被摸清的,未來就都有了征收和轉(zhuǎn)讓的依據(jù)(可貨幣化前提),其他類目不清楚,但就了解的來看,我個人的推測是,這個操作正在推動宅基地的流轉(zhuǎn)。

    最起碼是在給流轉(zhuǎn)做好配套和奠基的工作。

    該來的少不了。

    2

    所以怎么說呢,先不用慌,房地產(chǎn)稅還得再等等,而且就算開始即使試點,城市也不會太多,因為地方債務(wù)實在難搞。

    這么說吧,未來賣地收入和房地產(chǎn)稅并行狀態(tài)現(xiàn)在看是大概率事件,也就是說,擺明了未來要走一魚兩吃的路線。

    賣地的錢繼續(xù)拿,房地產(chǎn)稅的錢也得要。

    考驗廚藝的時候到了。

    地方上賣地靠的是什么?是新房市場的火熱。

    只有不斷上漲的新房價格才是催促人群進(jìn)場接盤的關(guān)鍵動力,而也只有人群進(jìn)場的速度和數(shù)量維持在一個強勁的水平線上,房企才能有錢有信心再繼續(xù)拿地。

    而只有房企積極拿地,土地才能在競拍模式下被推出高地價,而推高的地價又會反過來繼續(xù)助推新房上漲。

    一個銀行、地方、房企三家都喜歡的樓市上漲正循環(huán)就此達(dá)成。

    而別說全面開證,一旦正式試點房地產(chǎn)稅,地方上新房市場必然會在第一時間收到?jīng)_擊。

    畢竟地方上大家都是沒帶過“緊箍咒”的猴子,現(xiàn)在即使緊箍咒沒帶在自己頭上,看著旁邊猴子被試點政策的緊箍咒折磨的齜牙咧嘴,剩下的猴子們感同身受的恐懼幾乎是一定的。

    先是沒被帶緊箍咒的城市,新房去化可能會減速,然后二手房掛牌跑路會增加,接著房企大概率會為了和二手房搶跑而開始在“政策允許”的范圍內(nèi)降價。

    最終新房市場開始降溫,土地市場跟著吃癟。

    這個時候就很尷尬,房地產(chǎn)稅還只是在部分城市試點的狀態(tài),結(jié)果其余大部分城市的賣地營生就極有可能被提前干的稀碎。

    真到那時,每年不斷到期的地方債怎么辦?

    所以如果說地方財稅收入是個接力賽跑,那么賣地就是準(zhǔn)備交棒的人,房地產(chǎn)稅則是接棒人,結(jié)果交棒人手剛一伸,棒子還沒送出去,自己先跌到在地不省人事了。

    為什么說考驗廚藝,原因就在這,既要試點征稅,還要保持土地?zé)徜N,沒有絕對精湛的一魚兩吃的廚藝,這事真就干不好。

    3

    債務(wù)還是債務(wù),最大的阻止房地產(chǎn)稅露臉的阻力還是債務(wù),大到什么程度,打現(xiàn)在的地方債能多的是在玩“一字訣”。

    一個字,拖。

    地方借新還舊這個是老操作手法,比如過去的2022年全年地方債券到期償還本金27758億,再融資債券償還本金就高達(dá)23910億元,也就是說地方上大約有86%的償債本金是來新借來的。

    但顯然老手法解決不了當(dāng)下的新問題,當(dāng)賣地收入的下滑常態(tài)化后,地方上可能就會面對一個更難對付的問題。

    借新還舊讓債務(wù)繼續(xù)滾動的錢開始不夠了。

    借新還舊不是空手套白狼,想維持拆東補西的操作,地方上手頭好歹還得有一筆錢,不然就沒辦法讓債務(wù)滾動,這個借過銀行經(jīng)營貸的朋友應(yīng)該了解。

    某個時間點需要把貸款還掉的同時清掉利息,然后銀行再借給你,重新計算一輪貸款周期。

    地方上的債務(wù)滾動基本也是一樣,不管是還掉本金再借,還是只清除利息,都需要大把的資金頂上去,這錢全得從賣地的口子里出。

    現(xiàn)在賣地的行當(dāng)不景氣怎么辦?那就只能像前文說的一樣,拖了。

    這個拖當(dāng)然不是拖著不還錢,而是指的把債務(wù)周期拖長,比如去年2022年1-12月,地方上的平均債券發(fā)行期限是13.2年,其中專項債15.5年(賣地主要償還的口子)。

    單看數(shù)據(jù)不能直觀的感受到什么叫做拖,所以必須有個對比。

    根據(jù)預(yù)算司的數(shù)據(jù),2018年1-12月地方上的平均債券發(fā)行期限只有6.1年,其中專項債6年。

    4年時間,債券發(fā)行期限就翻了一倍多。

    當(dāng)然這還沒完。

    還是預(yù)算司的數(shù)據(jù),2023年1-3月份地方上平均債券發(fā)行期限已經(jīng)上升到了15.1年,專項債17.7年。

    不出大問題的話,到了年底,全年發(fā)債期限的繼續(xù)延長大概率是沒跑了。

    沒辦法,一個利息壓力的增加,一個是借新還舊的比例增加,不把周期拖長就得很難辦。

    首先是去年地方上債券利息突破了一萬億的大關(guān)達(dá)到11211億元,相比2021年大幅增加了21%。

    其次是專項債的借新還舊比例已經(jīng)從2021年的77.51%上升到80.35%。

    這負(fù)債壓力的增長速度,不拖真就不行。

    拖也是一種解決問題的辦法,但“使用成本”同時也存在,未來幾年后密集的償債高峰期,才是真正頭疼和考驗樓市的時候。

    4

    全面征收房地產(chǎn)稅大概率還得一段時間,但現(xiàn)在隔三差五的放點“風(fēng)”其實也挺好。

    鍛煉下市場的耐受性,讓市場提前適應(yīng)下,別到時候只是搞個試點開證,樓市就崩的五顏六色的。

    真到了房地產(chǎn)稅下場試點的那一天,基本就相當(dāng)于給全國樓市做了全方位的體檢。

    地方上的樓市,究竟是虛胖的大肚腩,還是精壯的八塊腹肌,房地產(chǎn)稅一試便知。

    到底有沒有泡沫?如果有泡沫會有多大?泡沫消失后有多慘?這些曾經(jīng)被看多和看空樓市的兩邊人日常“辯經(jīng)”的東西,都在等一個官方答案的揭曉。

    就這樣。

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