懸在樓市頭上的那把尖刀，又在晃了？！|天天消息

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4月2號財政部原部長樓繼偉提了一次房地產(chǎn)稅，說要盡快展開房地產(chǎn)稅試點，4月26號又來了一個《我國全面實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記》的官方重磅新聞，節(jié)奏有點緊湊氣氛有點緊張，貌似有那么些山雨欲來風(fēng)滿樓的感覺。

事可能沒那么簡單。

(資料圖)

1

首先不動產(chǎn)登記這事早在2015年就開始干了，當(dāng)年還舉行了一個研討會，專門解釋這個事情對未來征收房地產(chǎn)稅的意義。

算盤早已經(jīng)打響。

可以這么說，當(dāng)下房地產(chǎn)稅征收的技術(shù)條件沒問題，住宅登記也早已完成，不夸張的講，只以技術(shù)條件為前提的話，5年前甚至更早一些就完全有條件支持開始嘗試試點征收。

為什么一直沒動手，很簡單，缺乏合適的時機。

疫情后的21年倒是著重提到了試點房地產(chǎn)稅，當(dāng)時大家一陣緊張，覺得這把舉了多年的刀要砍下來了，結(jié)果22年3月財政部明確表示：“今年內(nèi)不具備擴大房地產(chǎn)稅試點城市的條件”。

剛提起來的心，又放下了。

想想也是，21年開始房企暴雷，隨后新房銷量快速下滑，土地流拍，22年情況毫無好轉(zhuǎn)愈發(fā)嚴(yán)重，爛尾增加，新房銷量再次大幅下降，土拍只剩國企央企“被迫營業(yè)”，這個節(jié)骨眼上，除非想讓房地產(chǎn)死，不然只能說不具備房地產(chǎn)稅的試點條件。

那這次的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是不是預(yù)示著房地產(chǎn)稅的到來？

不是。

雖然不動產(chǎn)統(tǒng)一登記包含了房地產(chǎn)稅征收的前提條件，但這次的新聞重點還真就不在房地產(chǎn)稅上，而在確權(quán)。

用資源部部長的話說就是“這意味著經(jīng)過十年努力，從分散到統(tǒng)一，從城市房屋到農(nóng)村宅基地，從不動產(chǎn)到自然資源，覆蓋所有國土空間，涵蓋所有不動產(chǎn)物權(quán)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度全面建立。”

簡單講就是摸清了家底，從宅基地，到集體建設(shè)用地，從承包地到農(nóng)地林地等等，一切不動產(chǎn)和自然資源都被摸了個清楚，而我們常說的商品房（房地產(chǎn)稅征收對象）只是其中的一個類目而已。

只要被摸清的，未來就都有了征收和轉(zhuǎn)讓的依據(jù)（可貨幣化前提），其他類目不清楚，但就了解的來看，我個人的推測是，這個操作正在推動宅基地的流轉(zhuǎn)。

最起碼是在給流轉(zhuǎn)做好配套和奠基的工作。

該來的少不了。

2

所以怎么說呢，先不用慌，房地產(chǎn)稅還得再等等，而且就算開始即使試點，城市也不會太多，因為地方債務(wù)實在難搞。

這么說吧，未來賣地收入和房地產(chǎn)稅并行狀態(tài)現(xiàn)在看是大概率事件，也就是說，擺明了未來要走一魚兩吃的路線。

賣地的錢繼續(xù)拿，房地產(chǎn)稅的錢也得要。

考驗廚藝的時候到了。

地方上賣地靠的是什么？是新房市場的火熱。

只有不斷上漲的新房價格才是催促人群進(jìn)場接盤的關(guān)鍵動力，而也只有人群進(jìn)場的速度和數(shù)量維持在一個強勁的水平線上，房企才能有錢有信心再繼續(xù)拿地。

而只有房企積極拿地，土地才能在競拍模式下被推出高地價，而推高的地價又會反過來繼續(xù)助推新房上漲。

一個銀行、地方、房企三家都喜歡的樓市上漲正循環(huán)就此達(dá)成。

而別說全面開證，一旦正式試點房地產(chǎn)稅，地方上新房市場必然會在第一時間收到?jīng)_擊。

畢竟地方上大家都是沒帶過“緊箍咒”的猴子，現(xiàn)在即使緊箍咒沒帶在自己頭上，看著旁邊猴子被試點政策的緊箍咒折磨的齜牙咧嘴，剩下的猴子們感同身受的恐懼幾乎是一定的。

先是沒被帶緊箍咒的城市，新房去化可能會減速，然后二手房掛牌跑路會增加，接著房企大概率會為了和二手房搶跑而開始在“政策允許”的范圍內(nèi)降價。

最終新房市場開始降溫，土地市場跟著吃癟。

這個時候就很尷尬，房地產(chǎn)稅還只是在部分城市試點的狀態(tài)，結(jié)果其余大部分城市的賣地營生就極有可能被提前干的稀碎。

真到那時，每年不斷到期的地方債怎么辦？

所以如果說地方財稅收入是個接力賽跑，那么賣地就是準(zhǔn)備交棒的人，房地產(chǎn)稅則是接棒人，結(jié)果交棒人手剛一伸，棒子還沒送出去，自己先跌到在地不省人事了。

為什么說考驗廚藝，原因就在這，既要試點征稅，還要保持土地?zé)徜N，沒有絕對精湛的一魚兩吃的廚藝，這事真就干不好。

3

債務(wù)還是債務(wù)，最大的阻止房地產(chǎn)稅露臉的阻力還是債務(wù)，大到什么程度，打現(xiàn)在的地方債能多的是在玩“一字訣”。

一個字，拖。

地方借新還舊這個是老操作手法，比如過去的2022年全年地方債券到期償還本金27758億，再融資債券償還本金就高達(dá)23910億元，也就是說地方上大約有86%的償債本金是來新借來的。

但顯然老手法解決不了當(dāng)下的新問題，當(dāng)賣地收入的下滑常態(tài)化后，地方上可能就會面對一個更難對付的問題。

借新還舊讓債務(wù)繼續(xù)滾動的錢開始不夠了。

借新還舊不是空手套白狼，想維持拆東補西的操作，地方上手頭好歹還得有一筆錢，不然就沒辦法讓債務(wù)滾動，這個借過銀行經(jīng)營貸的朋友應(yīng)該了解。

某個時間點需要把貸款還掉的同時清掉利息，然后銀行再借給你，重新計算一輪貸款周期。

地方上的債務(wù)滾動基本也是一樣，不管是還掉本金再借，還是只清除利息，都需要大把的資金頂上去，這錢全得從賣地的口子里出。

現(xiàn)在賣地的行當(dāng)不景氣怎么辦？那就只能像前文說的一樣，拖了。

這個拖當(dāng)然不是拖著不還錢，而是指的把債務(wù)周期拖長，比如去年2022年1-12月，地方上的平均債券發(fā)行期限是13.2年，其中專項債15.5年（賣地主要償還的口子）。

單看數(shù)據(jù)不能直觀的感受到什么叫做拖，所以必須有個對比。

根據(jù)預(yù)算司的數(shù)據(jù)，2018年1-12月地方上的平均債券發(fā)行期限只有6.1年，其中專項債6年。

4年時間，債券發(fā)行期限就翻了一倍多。

當(dāng)然這還沒完。

還是預(yù)算司的數(shù)據(jù)，2023年1-3月份地方上平均債券發(fā)行期限已經(jīng)上升到了15.1年，專項債17.7年。

不出大問題的話，到了年底，全年發(fā)債期限的繼續(xù)延長大概率是沒跑了。

沒辦法，一個利息壓力的增加，一個是借新還舊的比例增加，不把周期拖長就得很難辦。

首先是去年地方上債券利息突破了一萬億的大關(guān)達(dá)到11211億元，相比2021年大幅增加了21%。

其次是專項債的借新還舊比例已經(jīng)從2021年的77.51%上升到80.35%。

這負(fù)債壓力的增長速度，不拖真就不行。

拖也是一種解決問題的辦法，但“使用成本”同時也存在，未來幾年后密集的償債高峰期，才是真正頭疼和考驗樓市的時候。

4

全面征收房地產(chǎn)稅大概率還得一段時間，但現(xiàn)在隔三差五的放點“風(fēng)”其實也挺好。

鍛煉下市場的耐受性，讓市場提前適應(yīng)下，別到時候只是搞個試點開證，樓市就崩的五顏六色的。

真到了房地產(chǎn)稅下場試點的那一天，基本就相當(dāng)于給全國樓市做了全方位的體檢。

地方上的樓市，究竟是虛胖的大肚腩，還是精壯的八塊腹肌，房地產(chǎn)稅一試便知。

到底有沒有泡沫？如果有泡沫會有多大？泡沫消失后有多慘？這些曾經(jīng)被看多和看空樓市的兩邊人日常“辯經(jīng)”的東西，都在等一個官方答案的揭曉。

就這樣。

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