“翻臉”富力，平安不動產收縮地產業務 世界熱消息

@房財經 王哲

平安不動產和富力地產的恩怨，終于走到了最后階段。

4月6日，山西太原市中級人民法院對外連發3條公告，太原聯富房地產開發有限公司（下稱太原聯富）、太原永富房地產開發有限公司（下稱太原永富）、太原富力興盛房地產開發有限公司（下稱過富力興盛），分別被執行6億元、11.67億元、10.82億元，執行標的合計28.49億元。

(資料圖)

同時，廣州富力地產股份有限公司（下稱富力地產）、太原富力城房地產開發有限公司（下稱太原富力城），作為關聯公司，與上述3家公司一起成為被執行人。

上述案件的申請人為平安不動產旗下公司——深圳聯新投資管理有限公司（下稱聯新投資）、深圳安創投資管理有限公司（下稱安創投資）。這兩家公司均由深圳平安創科投資、平安不動產分別持有51%、49%股份。

深圳平安創科投資的身份比較特殊，它是平安不動產的孫公司，又和平安不動產一起投資了若干公司，并處于控股地位。

但令外界“懵圈”的是，太原聯富、富力興盛目前的唯一股東正是聯新投資；而太原永富則為安創投資的全資子公司。

這起典型的“爸爸”告“兒子”事件，背后隱藏著怎樣的劇情？

狂飆年代的合作

將時間回溯到10年前。彼時的中國房地產行業，正經歷著黃金時代，直線拉升的房價和極具膨脹的市場，讓險資瞄上房地產這塊“肥肉”。

2013年，平安不動產成立聯新投資、恒創投資等企業，開始涉足房地產領域的股權債權投資。

兩年后的2015年，隨著政策的放開，以平安系為代表的險資，進一步加碼房地產領域。先后成立平安創科、安創投資、桐鄉安豪、盛鈞投資等多家主力公司，開始全面投資參股各類房地產開發項目。

通過平安不動產旗下約10家子公司的深度布局，中國平安迅速成為險資參與房地產項目投資的最大莊家。

最鼎盛期，平安不動產旗下公司共參與投資了超過400個地產項目，且大部分處于控股地位。國內頭部百強開發商，幾乎都與平安不動產有合作。

由此，中國平安也被外界冠以中國最大“隱形地主”的稱號。

反觀富力地產。作為曾經的華南5虎之一，它早在2007年便進入太原市場，成立太原富力城房地產，打造出太原標桿住宅項目太富富力城，隨后更是開發出富力華庭等多個項目。

2019年2月，太原富力城出資1000萬元，成立太原永富。當年7月份，太原永富房地產以10.56億元的價格，拿下太原富力珺悅府項目。

隨后的2020年3月，太富富力城再出資1000萬元，成立太原聯富。同年的12月2日，太原富力城成立富力興盛，以總價10.148億元，拿下尖草坪區HGZ-2051/HGZ-2052兩塊綜合用地。后開發項目名為太原富力城玖院。

在當年拿下上述地塊后，富力地產選擇了與平安不動產合作。但蹊蹺的是，2020年12月一個月內，富力地產卻連續退出了這3家子公司。

先是2020年12月17日，富力興盛發生股權變更，聯新投資進入持股49%，太原富力城持股51%；4天后的12月21日，太原永富發生股權變更，安創投資持股49%，太富富力城降至51%。

2020年12月30日，太原富力城更是全部退出了富力興盛和太原永富，變為安創投資、聯新投資分別持股100%。一天之后，太原富力城亦退出了太原聯富，股權由聯新投資全部持有。

反目成仇

剛拿下項目開始合作便全部退出，當年富力地產和平安不動產之間，發生了什么，外界不得而知。

但現在的太原富力珺悅府、富力城玖院，依舊由富力地產進行開發。其中富力珺悅府目前在售價格待定，富力城玖院則每平米均價8500元。

值得注意的是，富力地產在去年8月份的一則公告，向外界或多或少披露了它與平安不動產之間的糾葛。

2022年8月24日，房財經一篇文章顯示，富力地產對外披露稱，其存續公司債將自公告日期停牌。同時披露了7宗司法訴訟案件，其中三起正是本文所述案件。平安不動產向深圳國際仲裁委員會，分別進行了仲裁申請。

其中某投資管理公司，因太原聯富的股權轉讓糾紛，向深圳國際仲裁委員會提起仲裁，要求太原富力城返還股債權轉讓款本金6億元，支付利息8724萬元、滯納金2403萬元。

同時要求富力地產、太原聯富承擔連帶責任，要求拍賣該投資管理公司持有的太原聯富55%股權，主張該投資管理公司就該股權拍賣價款優先受償，要求上述被申請人承擔仲裁費、保全費、保全擔保費、律師費、執行費等所有仲裁費用。

與富力興盛的糾葛，則為太原杏花嶺區敦化坊項目合作糾紛，要求太原富力城受讓該投資管理公司，持有太原富力興盛的全部股權和股東借款債權，并支付受讓本金14.1億元，資金占用費用1.5億元，違約金3027萬元。要求富力地產、富力興盛承擔連帶責任，并拍賣該投資管理公司持有富力興盛51%的股權。

與太原永富則為太原晉源區木廠頭項目合作糾紛。要求與富力興盛案一致，并支付受讓本金11.67億元，資金占用費1.09億元，違約金1334萬元。同時拍賣持有太原永富的51%股權。

雖然富力地產當時的公告，并沒有指出債權人的具體名稱，但無疑為安創投資和聯新投資。

將所有的信息串聯起來，大致能梳理出其中的來龍去脈。

在富力地產即將發生債務危機的前夕，其在太原拿地后，平安不動產以股權加債權的方式，進行投資。雙方的合作模式為，項目的操盤權為富力地產，平安不動只進行資本投資。

不幸的是，在平安不動產的資金進入項目啟動之際，富力地產資金鏈已經出現了問題，不得已將三家公司的股權全部給了平安不動產子公司。

但是，平安不動產并不具備房地產開發能力，只能將項目交予富力地產繼續操盤。而隨著富力地產此后的危機越來越嚴重，平安不動產為了避險，采取了法律手段，試圖挽回投資損失。

沒有贏家

而今，一年的時間過去了，平安不動產和富力的糾葛，也到了最后執行階段。

但問題是，平安不動產能完全找補回當初的投資嗎？即便太原法院已判執行，傷痕累累的富力地產，有償債能力嗎？

富力地產2022年報顯示，營業收入351.93億元，較上年762.3億元，下降53.83％；歸母凈虧損157.37億元，較上年164.7億元，收窄4.45%。

過去兩年，歸母凈虧損322億元，富力地產2018年至2020年，三年加一起的歸母凈利潤，也就270億元。

截至2022年末，富力地產總負債為1266.6億元，較上年1288.4億元，僅下降1.69%。其中銀行貸款557.3億元，美元優先票據354.65億元，境內債券139.33億元，信托貸款227.99億元。

一年內到期的總負債為417.04億元，凈負債率170.8%，較上年130%，增加40.8個百分點。

而到上年末，富力地產在手的現金及等價物21.77億元，較上年62.59億元，減少65.22%；受限制現金101.24億元，較上年148.45億元，減少31.8%。

所有現金加一起123億元，僅能覆蓋短期負債的29.49%。這還只是明面上的，類似與平安不動產這種賬外債務有多少？

至少從富力地產2022年的財報看，“明股實債”嫌疑不小。其少數股東權益占比18.7%，但虧損僅為4262.3萬元，只占凈虧損157.8億元的0.27%。

銷售端，今年一季度富力地產累計銷售收入73.7億元，較上年134.8億元，下滑45.33%；銷售面積42.68萬平方米，較上年119.81萬平方米，減少64.38%。

再看平安不動產。其2022年三季度財報顯示，營業收入14.53億元，較上年同期29.41億元，下滑50.58%；凈利潤6.45億元，較上年同期25.58億元，大幅減少74.78％。

其中對聯營企業和合營企業的投資收益為4.31億元，較上年同期6.79億元，減少36.52%。

而中國平安2022年的財報，也顯示在不動產領域的投資，正在縮水。

截至2022年末，中國平安不動產投資余額為2045.62億元，在總投資資產中占比4.7%。其中物權投資1179.85億元，占比57.68%；股權投資454.79億元，占比22.24%；債權投資410.98億元，占比20.90%。

而2021年末，其不動產投資余額為2161.38億元，總投資占比達到5.5%。其中物權投資1006.47億元，占比46.57%；股權投資568.63億元，占比26.31%；債權投資586.28億元，占比27.13%。

可以看出，中國平安過去的一年中，大大加強了有持續穩定回報的商辦收租型物業的投資，同比增加17.23%；在財務投資，包括與不動產相關的上市公司股票、公司債券、不動產債權計劃等股權和債權投資方面，分別縮減20.02%、29.9%。

在行情好的時候，開發商和險資的組合模式，可謂如漆似膠。但當災難降臨時，這對組合則顯得多么脆弱。

作為險資，平安不動產畢竟追求的是資本利益的最大化，而作為富力這樣的開發商，在危難之際，再被曾經的資本合作方釜底抽薪，李思廉會作何想？

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