“翻臉”富力,平安不動產收縮地產業務 世界熱消息

    來源: 房財經2023-04-26 19:43:47
      

    @房財經 王哲

    平安不動產和富力地產的恩怨,終于走到了最后階段。

    4月6日,山西太原市中級人民法院對外連發3條公告,太原聯富房地產開發有限公司(下稱太原聯富)、太原永富房地產開發有限公司(下稱太原永富)、太原富力興盛房地產開發有限公司(下稱過富力興盛),分別被執行6億元、11.67億元、10.82億元,執行標的合計28.49億元。


    (資料圖)

    同時,廣州富力地產股份有限公司(下稱富力地產)、太原富力城房地產開發有限公司(下稱太原富力城),作為關聯公司,與上述3家公司一起成為被執行人。

    上述案件的申請人為平安不動產旗下公司——深圳聯新投資管理有限公司(下稱聯新投資)、深圳安創投資管理有限公司(下稱安創投資)。這兩家公司均由深圳平安創科投資、平安不動產分別持有51%、49%股份。

    深圳平安創科投資的身份比較特殊,它是平安不動產的孫公司,又和平安不動產一起投資了若干公司,并處于控股地位。

    但令外界“懵圈”的是,太原聯富、富力興盛目前的唯一股東正是聯新投資;而太原永富則為安創投資的全資子公司。

    這起典型的“爸爸”告“兒子”事件,背后隱藏著怎樣的劇情?

    狂飆年代的合作

    將時間回溯到10年前。彼時的中國房地產行業,正經歷著黃金時代,直線拉升的房價和極具膨脹的市場,讓險資瞄上房地產這塊“肥肉”。

    2013年,平安不動產成立聯新投資、恒創投資等企業,開始涉足房地產領域的股權債權投資。

    兩年后的2015年,隨著政策的放開,以平安系為代表的險資,進一步加碼房地產領域。先后成立平安創科、安創投資、桐鄉安豪、盛鈞投資等多家主力公司,開始全面投資參股各類房地產開發項目。

    通過平安不動產旗下約10家子公司的深度布局,中國平安迅速成為險資參與房地產項目投資的最大莊家。

    最鼎盛期,平安不動產旗下公司共參與投資了超過400個地產項目,且大部分處于控股地位。國內頭部百強開發商,幾乎都與平安不動產有合作。

    由此,中國平安也被外界冠以中國最大“隱形地主”的稱號。

    反觀富力地產。作為曾經的華南5虎之一,它早在2007年便進入太原市場,成立太原富力城房地產,打造出太原標桿住宅項目太富富力城,隨后更是開發出富力華庭等多個項目。

    2019年2月,太原富力城出資1000萬元,成立太原永富。當年7月份,太原永富房地產以10.56億元的價格,拿下太原富力珺悅府項目。

    隨后的2020年3月,太富富力城再出資1000萬元,成立太原聯富。同年的12月2日,太原富力城成立富力興盛,以總價10.148億元,拿下尖草坪區HGZ-2051/HGZ-2052兩塊綜合用地。后開發項目名為太原富力城玖院。

    在當年拿下上述地塊后,富力地產選擇了與平安不動產合作。但蹊蹺的是,2020年12月一個月內,富力地產卻連續退出了這3家子公司。

    先是2020年12月17日,富力興盛發生股權變更,聯新投資進入持股49%,太原富力城持股51%;4天后的12月21日,太原永富發生股權變更,安創投資持股49%,太富富力城降至51%。

    2020年12月30日,太原富力城更是全部退出了富力興盛和太原永富,變為安創投資、聯新投資分別持股100%。一天之后,太原富力城亦退出了太原聯富,股權由聯新投資全部持有。

    反目成仇

    剛拿下項目開始合作便全部退出,當年富力地產和平安不動產之間,發生了什么,外界不得而知。

    但現在的太原富力珺悅府、富力城玖院,依舊由富力地產進行開發。其中富力珺悅府目前在售價格待定,富力城玖院則每平米均價8500元。

    值得注意的是,富力地產在去年8月份的一則公告,向外界或多或少披露了它與平安不動產之間的糾葛。

    2022年8月24日,房財經一篇文章顯示,富力地產對外披露稱,其存續公司債將自公告日期停牌。同時披露了7宗司法訴訟案件,其中三起正是本文所述案件。平安不動產向深圳國際仲裁委員會,分別進行了仲裁申請。

    其中某投資管理公司,因太原聯富的股權轉讓糾紛,向深圳國際仲裁委員會提起仲裁,要求太原富力城返還股債權轉讓款本金6億元,支付利息8724萬元、滯納金2403萬元。

    同時要求富力地產、太原聯富承擔連帶責任,要求拍賣該投資管理公司持有的太原聯富55%股權,主張該投資管理公司就該股權拍賣價款優先受償,要求上述被申請人承擔仲裁費、保全費、保全擔保費、律師費、執行費等所有仲裁費用。

    與富力興盛的糾葛,則為太原杏花嶺區敦化坊項目合作糾紛,要求太原富力城受讓該投資管理公司,持有太原富力興盛的全部股權和股東借款債權,并支付受讓本金14.1億元,資金占用費用1.5億元,違約金3027萬元。要求富力地產、富力興盛承擔連帶責任,并拍賣該投資管理公司持有富力興盛51%的股權。

    與太原永富則為太原晉源區木廠頭項目合作糾紛。要求與富力興盛案一致,并支付受讓本金11.67億元,資金占用費1.09億元,違約金1334萬元。同時拍賣持有太原永富的51%股權。

    雖然富力地產當時的公告,并沒有指出債權人的具體名稱,但無疑為安創投資和聯新投資。

    將所有的信息串聯起來,大致能梳理出其中的來龍去脈。

    在富力地產即將發生債務危機的前夕,其在太原拿地后,平安不動產以股權加債權的方式,進行投資。雙方的合作模式為,項目的操盤權為富力地產,平安不動只進行資本投資。

    不幸的是,在平安不動產的資金進入項目啟動之際,富力地產資金鏈已經出現了問題,不得已將三家公司的股權全部給了平安不動產子公司。

    但是,平安不動產并不具備房地產開發能力,只能將項目交予富力地產繼續操盤。而隨著富力地產此后的危機越來越嚴重,平安不動產為了避險,采取了法律手段,試圖挽回投資損失。

    沒有贏家

    而今,一年的時間過去了,平安不動產和富力的糾葛,也到了最后執行階段。

    但問題是,平安不動產能完全找補回當初的投資嗎?即便太原法院已判執行,傷痕累累的富力地產,有償債能力嗎?

    富力地產2022年報顯示,營業收入351.93億元,較上年762.3億元,下降53.83%;歸母凈虧損157.37億元,較上年164.7億元,收窄4.45%。

    過去兩年,歸母凈虧損322億元,富力地產2018年至2020年,三年加一起的歸母凈利潤,也就270億元。

    截至2022年末,富力地產總負債為1266.6億元,較上年1288.4億元,僅下降1.69%。其中銀行貸款557.3億元,美元優先票據354.65億元,境內債券139.33億元,信托貸款227.99億元。

    一年內到期的總負債為417.04億元,凈負債率170.8%,較上年130%,增加40.8個百分點。

    而到上年末,富力地產在手的現金及等價物21.77億元,較上年62.59億元,減少65.22%;受限制現金101.24億元,較上年148.45億元,減少31.8%。

    所有現金加一起123億元,僅能覆蓋短期負債的29.49%。這還只是明面上的,類似與平安不動產這種賬外債務有多少?

    至少從富力地產2022年的財報看,“明股實債”嫌疑不小。其少數股東權益占比18.7%,但虧損僅為4262.3萬元,只占凈虧損157.8億元的0.27%。

    銷售端,今年一季度富力地產累計銷售收入73.7億元,較上年134.8億元,下滑45.33%;銷售面積42.68萬平方米,較上年119.81萬平方米,減少64.38%。

    再看平安不動產。其2022年三季度財報顯示,營業收入14.53億元,較上年同期29.41億元,下滑50.58%;凈利潤6.45億元,較上年同期25.58億元,大幅減少74.78%。

    其中對聯營企業和合營企業的投資收益為4.31億元,較上年同期6.79億元,減少36.52%。

    而中國平安2022年的財報,也顯示在不動產領域的投資,正在縮水。

    截至2022年末,中國平安不動產投資余額為2045.62億元,在總投資資產中占比4.7%。其中物權投資1179.85億元,占比57.68%;股權投資454.79億元,占比22.24%;債權投資410.98億元,占比20.90%。

    而2021年末,其不動產投資余額為2161.38億元,總投資占比達到5.5%。其中物權投資1006.47億元,占比46.57%;股權投資568.63億元,占比26.31%;債權投資586.28億元,占比27.13%。

    可以看出,中國平安過去的一年中,大大加強了有持續穩定回報的商辦收租型物業的投資,同比增加17.23%;在財務投資,包括與不動產相關的上市公司股票、公司債券、不動產債權計劃等股權和債權投資方面,分別縮減20.02%、29.9%。

    在行情好的時候,開發商和險資的組合模式,可謂如漆似膠。但當災難降臨時,這對組合則顯得多么脆弱。

    作為險資,平安不動產畢竟追求的是資本利益的最大化,而作為富力這樣的開發商,在危難之際,再被曾經的資本合作方釜底抽薪,李思廉會作何想?

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