相信大家昨天都被這張圖刷屏。
大家關(guān)心的不是不動(dòng)產(chǎn)登記,而是房地產(chǎn)稅。
【資料圖】
房地產(chǎn)稅到來,樓市會(huì)發(fā)生哪些變化?房價(jià)會(huì)不會(huì)暴跌?
昨天環(huán)二已經(jīng)跟部分VIP客戶單獨(dú)溝通,今天公開部分內(nèi)容。
01
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記只是房地產(chǎn)稅的前提條件,不代表馬上征稅。
征收一定有門檻,要么家庭套數(shù)超過標(biāo)準(zhǔn)、要么人均面積超過標(biāo)準(zhǔn)。
一上來就全民收稅不太可能。
對(duì)上海最大的影響是,郊區(qū)樓市可能面臨崩盤。
環(huán)二宣傳了這么久的樓市分化,沒想到房地產(chǎn)稅會(huì)助推一把。 (環(huán)線最早提出上海樓市內(nèi)部也要分化,具體點(diǎn)擊舊文《》。你找不到比這更早的分析)
郊區(qū)樓市崩盤,是因?yàn)榇罅考彝ケ黄人u。
郊區(qū)兩套房的,合并一套買入市區(qū),無論為了縮減套數(shù)還是面積。
一套郊區(qū)一套市區(qū)的,你說會(huì)賣哪套?
市區(qū)老房子也會(huì)受到壓力,后面我們單論。
大家千萬不要低估影響,上海太多家庭不止一套房。
據(jù)環(huán)二測算,上海共有859.5萬套住宅,其中拿去出租的就有223.4萬套。
這223.4萬套,都存在拋售可能。
郊區(qū)房產(chǎn)被拋售,但是郊區(qū)無人敢買,買了占面積/套數(shù);
大量家庭買入市區(qū),但是市區(qū)無人想賣,賣了住哪?
供需關(guān)系發(fā)生極大變化,樓市分化加劇。
有朋友擔(dān)心換到市區(qū)也沒用,會(huì)不會(huì)房產(chǎn)貨值超過標(biāo)準(zhǔn)也征稅?
大概率不會(huì)。
征稅額度可能與貨值有關(guān),征收門檻與貨值無關(guān)。
即,是不是征稅只看你家房子套數(shù)和面積,不看房子值多少錢。
收多少的稅,就要看房子值多少錢。 不然對(duì)市區(qū)原住民極度不公平。
02
郊區(qū)樓市第二記重錘是,房地產(chǎn)稅帶來租金變化。
房地產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)嫁給租客,一直有爭議。
有經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)的朋友都不用思考:肯定是議價(jià)能力差的一方承擔(dān)。
就上海市場而言,租金自高到低,房東議價(jià)能力不斷下滑。
湯臣一品租9萬/月,租客月收入普遍超過100萬,房租提高影響不大。
豪宅通常個(gè)性化極強(qiáng),很難找到替代方案——你就想住地標(biāo),咋整。
月租金1萬的中產(chǎn)地段,租客家庭收入40-50萬是常態(tài),提升租金影響就大一些。
月租金2000的郊區(qū),工人工資可能只有7000,你再提高租金他們只能逃離上海。
工資7000,房租4000,還不如回老家得了。
另一方面,原來1萬租中環(huán)的家庭,房租提高了可以退到外環(huán);
原來就租到徐行、小昆山的社會(huì)底層,退無可退。
房地產(chǎn)稅到來時(shí),市區(qū)房東更容易轉(zhuǎn)嫁給租客,郊區(qū)房東只能自己承擔(dān)。
投資客戶,只能賣掉郊區(qū)房產(chǎn)。
對(duì)于投資客戶,房產(chǎn)只是理財(cái)方式的一種。多年博弈后,各個(gè)理財(cái)市場已經(jīng)達(dá)成平衡。
郊區(qū)房產(chǎn)租金降低,平衡被打破。
租賃市場的影響非常復(fù)雜,真正的底層租客可能還不是郊區(qū),而是合租。
我們只是分析大概邏輯。
郊區(qū)沒有地鐵、沒有產(chǎn)業(yè)的地段,租金下滑最嚴(yán)重,拋售最嚴(yán)重。
市區(qū)老破小租金回報(bào)率略高,影響就稍微小一些。
每次講到租金轉(zhuǎn)嫁就有朋友反駁,說租金已經(jīng)到了極限,房東不是福利機(jī)構(gòu),能提高租金現(xiàn)在就提了。
這么講說明你真的不懂經(jīng)濟(jì)學(xué)。
任何價(jià)格都是供需平衡達(dá)成的結(jié)果,單個(gè)房東提高租金沒任何意義。
但是外部條件變了,租賃市場整體發(fā)生變動(dòng),房租將一次性整體提高。
03
其他商品價(jià)格下滑時(shí),供應(yīng)減少,慢慢達(dá)成新的平衡。
房地產(chǎn)不同,即使投資客拋售房產(chǎn),房子卻不會(huì)消失。 無非是轉(zhuǎn)給另一個(gè)投資客繼續(xù)出租,要么就賣給剛需。
郊區(qū)房產(chǎn)第三記重錘就是,租客變少了。投資客拋售房產(chǎn),房價(jià)壓低,反而給了剛需上車機(jī)會(huì)。
2021年5月18日上海舉辦了民生訪談活動(dòng),市房管局局長表示,上海現(xiàn)有大約1000萬居民租房。
部分租住公租房甚至工廠內(nèi),還有大量租客消化了223.4萬套普通住宅。
郊區(qū)市場碾壓房價(jià)降低,部分租客買房, 租賃需求下滑,租金進(jìn)一步下滑。
這樣惡性循環(huán),郊區(qū)房價(jià)可能還要下降。
經(jīng)過三記重錘,上海樓市進(jìn)一步分化,終于達(dá)成了環(huán)二預(yù)想的:在上海買房子不再困難,但是買好房子更加困難。
04
郊區(qū)樓市受到重錘,市區(qū)卻進(jìn)一步推高。
因?yàn)橥鈦硗梁栏嗔恕?/p>
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、全國聯(lián)網(wǎng),是房地產(chǎn)稅落地的前提條件。
上海有房、外地有房,肯定先拋掉外地。
外地房子拋售,市場進(jìn)一步下滑,將出現(xiàn)更多的資金避險(xiǎn)訴求。
上海、北京,就成了吸收避險(xiǎn)資金的孤島。
更重要的是,房地產(chǎn)稅拉大了城市差異。
房地產(chǎn)稅是地方稅種,是地方財(cái)政的補(bǔ)充,稅基大小直接決定城市收入。
北京、上海這樣的城市,與三四線一定是天壤之別。
很多小城市可能根本收不到什么稅。
2022年全國個(gè)稅一共14923億,前五大城市占了將近一半。
更多的地方收入意味著更好的產(chǎn)業(yè)政策、更好的城市開發(fā)、更好的城市治理。
一線城市,將全面的強(qiáng);三四線基建進(jìn)一步放緩,與大城市差距拉大。
中國城市間的差距,有些像美國學(xué)區(qū)。
美國學(xué)區(qū)(Local School Districts)內(nèi)的教育經(jīng)費(fèi)由房地產(chǎn)稅支付。
富人區(qū)的房地產(chǎn)稅收得多,教育經(jīng)費(fèi)充足,教學(xué)質(zhì)量自然就高。
教學(xué)質(zhì)量高,吸引了更多有錢家庭,推高區(qū)域房價(jià),房產(chǎn)稅交的更多,進(jìn)入正向循環(huán)。
這些三四線土豪來上海,依舊會(huì)選擇市區(qū)。
無論如何,上海的五大新城基建、資源還不如二線城市核心區(qū)。
夠不到上海市區(qū)的外地客戶,選擇二線更為合理。
一線城市核心區(qū)優(yōu)勢被推高,郊區(qū)被拉低,城市分化終于走向結(jié)局。
05
實(shí)際情況更為復(fù)雜,以上只是趨勢分析。
比如若按套數(shù)征收,郊區(qū)別墅會(huì)不會(huì)迎來春天?
比如市區(qū)老破小該怎么處理?
如果老破小觸發(fā)房地產(chǎn)稅,大部分居民交不起的。
即使按照1%征稅,一套400萬的老破小每年交4萬,一些老阿姨也承擔(dān)不起。
領(lǐng)導(dǎo)們天縱之才,我們看如何解決。
而且郊區(qū)樓市崩盤上面也不想看到,這會(huì)嚴(yán)重影響賣地。
房地產(chǎn)稅出臺(tái)對(duì)當(dāng)下土地財(cái)政有致命影響,方方面面,后面我們?cè)斒觥?/p>
目前賣地依舊是地方主要收入,不可能允許房地產(chǎn)稅影響這部分。
所以大概率還是緩慢進(jìn)行,經(jīng)過幾十年完成上述轉(zhuǎn)變。
落地還久,給大家留足了配置資產(chǎn)的時(shí)間。
以上為正文
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