環球快報:萬科,正在拋棄北京!

    來源: 地產八卦女2023-04-25 14:49:46
      

    來源:地產八卦哥 陳慶

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    (資料圖)

    上周五上海土拍結束,久不見報端的萬科出了個王炸,成了本輪土拍的最大贏家,總成交金額達113億元,占總成交額的21.8%。

    據了解,此次土拍,萬科報名10宗地塊,不僅以全場最高總價,獲得梅隴的巨型住宅用地,還拿下了松江印象城二期的重磅商住辦地塊,這個地塊或將成為上海最大純商業購物中心。

    對此,有人評論說:(上海萬科)三年不拿地,拿地吃三年。獨獨可惜北京萬科,已經連續四年沒拿地了。

    如果說,北京萬科只是暫時不拿地,或者北京少有符合萬科拿地標準的地塊,那還好說。但問題是,為啥連3月份出讓的朱辛莊地塊,妥妥可以賺錢的靚地,萬科連名都不報了呢?

    ▲朱辛莊地塊價格上限僅13億,規模小、純凈地、利潤高、資金少、流速快、難度低,位置又是在北京最火的昌平南,房地價差達26525元,房企拿地的盈利空間很大......

    就是這樣的香餑餑,萬科連碰運氣都不愿碰了。最后,讓上海大華這樣一家少為人知的房企撿了個漏。

    而另一方面,今年萬科除了在上海拿地外,在無錫、寧波甚至唐山都有所斬獲。

    也許,我們就此可以斷定,萬科不拿地,僅限于北京。

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    都說“北上廣深”,面對全國第一檔的超級城市,為啥萬科要拋棄北京?

    第一個原因很簡單,也是大家想得到的,那就是翡翠書院。

    萬科在翡翠書院項目上投資了數百億資金,但由于這個項目是自持租賃,需要租客一次性付清十年租金,市場上是沒人為此買單的。所以這個項目相當于一個無底黑洞,拿地成本、運營成本居高不下,嚴重占用了北京萬科的資金。

    更嚴重的是,這個項目還引發了總部的質疑,自此,北京萬科“土拍權”接近被收回。

    其次,就我個人感覺而言,相比上海,萬科可能并不看好北京房價走勢。

    為什么這么說?其實上海現在還有打新潮,不止是首套房需求,就連二手房業主,賣房也是為了打新。

    上海打新需要積分,越熱門的樓盤所需積分越高。幸而,最近一兩年上海的新房供應量很大,導致很多熱門地區樓盤的積分比越來越低,而這些樓盤相對于附近的二手房房價,還有不少倒掛。

    ▲上海的新盤,哪怕就是個低總價小戶型,也能倒掛個一兩百萬,而且越貴的房子倒掛越多。所以,相比北京倒掛幅度僅5000-10000左右的“新房優惠”,上海樓市吸引力明顯更大,甚至催生了類似于深圳的代持。

    由此,相比北京,在上海買房就簡單多了,你去買倒掛的新盤就行。同時,上海的土拍對開發商來說也是爽到極致,內城核心地段的土地供應仍然非常多,比如靜安、徐匯、大虹橋等核心區的土地,上周的土拍都有供應。

    而北京,有幾塊三四環的麗澤土地供應,就算是燒高香了,像天壇府中信城這樣的二三環項目,可謂十年難遇。

    ▲也正是在這樣的樓市境況下,整體而言,北京樓市遠沒有上海樓市活躍。2022年,北京樓市二手房賬單為3700億,略相當于上海二手房的60%,并且差點被杭州買房人以3644億的成績追上。

    ▲具體到今年的新房數據,樓市庫存方面,北京大約是上海的1.7倍,而新房銷售套數方面,北京卻只有上海樓市的7成,銷售金額更是只有上海樓市的一半。(數據來源:地產八卦女、中國指數研究院)

    事實上,除了倒掛價差小、核心土地供應不活躍、成交情況沒有上海樓市優秀之外,北京樓市還有一個問題就是,雖然新房價格還算比較穩定,但是樓面價一直在降。

    例如,2020年卓越拿的北清云際項目,樓面價是5萬一平;

    之后建發在二撥子拿的兩個項目,珺合府和文源府,樓面價分別是4萬一平和3.6萬一平;

    今年從外地過來的越秀和大華,拿地樓面價分別是3.7萬一平和3.5萬一平......

    在這樣的情況下,誰先拿地,誰就先做冤大頭。

    雖說房地價差越來越大、利潤空間越來越高,但保不齊出個什么幺蛾子。我想,這也是萬科看淡北京樓市的一個原因吧!

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    北京上海,帝都魔都,在“兩城孰美”這個話題上,萬科用實際行動,做出了清晰的解答。

    是啊,我知道北京在營商環境上、在產業布局上,可能比不上上海。

    可是,作為唯一一個可以硬剛上海、擁有獨特政治和金融稟賦的城市,北京樓市,不應該如此拉胯。

    那么,北京樓市與上海樓市真正的差距在哪里?歡迎你留言私信,我們一起探討一個貼近真實的答案。

    以上觀點,來自地產八卦哥陳慶。

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    責任編輯:sdnew003

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