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“爛尾樓”，這個讓所有購房者一聽都汗毛倒立的詞語，即將消失在歷史的舞臺？
4月21日，人民法院報刊登了一則最高院《關于商品房消費者權利保護問題的批復》（以下簡稱“《批復》”），對于部分條件下購房者退款等優先權做出了規定。
(資料圖片)
雖然內容不多，但卻讓不少深受爛尾樓之苦的業主仿佛看到了救命稻草。
為什么？
最高法明確：業主權益最優先
據悉，此次批復是針對河南高級人民法院的相關問題作出了答復。
此前，河南曾一度因為房屋爛尾的問題鬧得沸沸揚揚，為此河南高院提交了《關于明確房企風險化解中權利順位問題的請示》，請示涉及商品房已售逾期難交付引發的購房者權利保護問題。
而《批復》的內容，總結起來就一句話，那便是明確購房者具有房屋交付請求權和主張價款返還請求權的優先權益，優先程度排在銀行、建筑商、工程商、設備商等單位之前。
這個優先程度怎么理解？
首先是房屋交付請求權，若是開發商因債務問題而導致樓盤停工，開發商首先要做的依然是集中所有資源“保交付”，此后才是處理與銀行、施工單位等的債權糾紛。
△圖片來源：攝圖網
而最關鍵的還是價款返還請求權，此前在樓盤爛尾時，銀行要行使抵押權，施工單位要行使工程款優先受償權，業主也會主張要求退款，多種債權會出現沖突，很難界定誰的優先度更高。
而此次《批復》明確，若是房屋確實無法交付，會優先支持業主的退款權利。
值得注意的是，《批復》提到的“已支付全部價款”并不等同于“全款買房”，按揭買房實際上是向銀行借貸，購房款已經全額進入開發商賬戶，所以也享受同等權利。
不少法律人士和業內專家都表示，《批復》在解決爛尾樓、開發商爆雷案件中具有非常好的指導意義，進一步保護了購房者的權益，一定程度上有利于提升樓市信心。
具體要如何執行？
對于已經購買到爛尾樓的業主，是否馬上可以依據此次《批復》去要回自己的購房款呢？
事實上，還是存在一定的難度。
首先，此次《批復》只針對商品房范疇的爛尾保護問題，對于購買了公寓、商鋪類的買家依然未作出明確規定。
△圖片來源：攝圖網
即便是購買了商品房的購房者，想要拿回購房款也要具備一個前提，那就是“房屋不能交付且無實際交付可能”。
《批復》中并未對“房屋不能交付且無實際交付可能”所屬的情況作出規定，而站在購房者的角度，也很難去界定房屋是否還有交付可能。
就比如，當下還有少數開發商會采用“表演式”施工的方式，在施工現場安排零零散散幾個工人，做些可有可無的工作，在這種情況下，樓盤到底算不算能交付呢？
△圖片來源：攝圖網
另外，開發商一旦陷入債務危機，與其天天打交道的施工單位、材料商等大概率會比購房者提前發覺。
若是在購房者提出訴訟之前，開發商賬戶的錢已經被賠償給其他單位了，購房者是否還能要得回來呢？
還有一種極端情況，那便是開發商的賬戶上已經一分錢也沒有，即使購房者可以優先退款，錢也不會平白無故生出來，屆時購房者恐怕還是只能陷入漫無邊際的等待。
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