環球熱點評!有錢人的羊毛,薅起來!中建在房山出手了

    來源: 北京樓sir2023-04-24 20:37:29
      

    房山急了。

    前兩天,樓Sir翻北京住建局官網,查一查都有哪些項目取得預售證,發現3月25日周六這天,有8個項目獲得預售證。

    第29號便是中建智地在2月7日拿下的房山良鄉大學城0023地塊,備案名是西府佳苑。


    (資料圖)

    ◎圖源北京住建局官網

    從中建智地2月7日拿地,到3月25日拿到預售證,只過去45天。

    很快,快到備案名都出來了,中建智地連這塊地的推廣名都沒想好,快到項目一房一價都出來了,中建智地的戶型圖還沒官宣。

    直到4月19日,中建智地才正式官宣項目案名:中建國賢府。

    ◎中建國賢府地鐵位置圖

    看名字就知道,中建智地要在房山,玩兒“改善”了。

    樓Sir去地塊看的時候,地塊已經開始施工,售樓處也在緊鑼密鼓地建設了,根據售樓處現狀看,一眼便能看出中建智地又要“宋式建筑美學”了。

    ◎地塊側向南視角圖

    售樓處建成后,大概是這個樣子↓↓↓

    ◎中建國賢府效果圖

    中建智地在房山的幾個剛需項目,到目前去化都不太好。

    2020年底開盤的京西印玥,賣了兩年半,網簽率剛剛破70%。春和印象賣了8個月,住宅網簽只有85套,網簽率只有13.75%。

    而學府印悅一期開盤一年多,成交未過半,二期網簽到現在也沒過百套。

    ◎中建系房山項目銷售情況

    今年2月7日,在中建智地拿下0023地塊后,樓Sir就擔心其還會延續賣得并不理想的“印”系產品,以及會繼續采取降價策略。

    ◎樓Sir在中建拿地之初的分析

    到目前為止,中建智地開盤降不降價不知道,不過至少是“拋棄”印系剛需產品,改做府系改善盤了。

    不過中建智地在房山做改善,會不會被市場接受可能仍需要打個問號。

    政策端支持力度有多大?

    從房山開始。

    今年春節后第2個工作日,北京市政府印發《2023年市政府工作報告重點任務清單》,其中第232條提到,完善“一區一策”調控措施。

    ◎圖源北京市人民政府官網

    “一區一策”四個字,讓二月份的房山謠言四起。“房山區將解除限購、試點認房不認貸”的消息愈演愈烈,引起的波瀾不小。

    ◎網傳房山區放松限購消息截圖

    眼看要壓不住了,北京市住建委開始出來辟謠:當前房山區住建委并未接到解除限購的相關消息。

    但無風不起浪,雖然“認房不認貸”消息不屬實,但房山試點這個風吹得挺明白。

    這不,4月10日北京住建委就在《2023年市政府工作報告重點任務清單及實事事項一季度工作進展情況》文件中提到:

    多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策按照“一區一策”的方式由房山區試點,相關內容報請市委市政府同意試點推進,下一步需爭取人行營管部和住建部同意。

    ◎圖源北京住建委官網

    擁有宇宙最強限購政策的城市北京,放松從房山開始,板上釘釘了。

    不僅由房山率先開始,放松限購的購房群體中就有多子女家庭,這意味著政策一旦實施,會在房山率先釋放出一批改善需求來。

    而主打改善的中建國賢府,算是踩對了點。

    另外這兩天,房山也開始了“搶人大戰”。

    4月20日,房山正式發布《房山區實施“聚源計劃”引才聚才支持辦法》。從資金獎勵、引進落戶、住房保障等11個方面對到房山的人才進行支持。

    《辦法》提出:針對戰略人才和領軍人才,將最高一次性給予100萬元和50萬元資金獎勵,提供最高100萬元和50萬元購房補貼或最高100%、50%租金補貼,優先推薦辦理北京市戶口,并提供子女教育、醫療健康、出入境便利及機場服務等。

    ◎圖源北京房山官微

    樓Sir認為,房山的人才引進政策中,“戰略人才、領軍人才”群體算是高收入、高凈值群體,落戶房山后的購房需求絕對不會局限于“剛需”,加上購房資金補貼,這部分購房群體的購房需求絕對是“改善”。

    中建國賢府又撈著了。

    但無論政策的實施還是人才的引進,都不是短時間內能落地的。因此這部分資源能不能被中建國賢府利用上,還要看情況。

    不過,最近政策端一系列動作,說明房山真的急了,甚至比項目還急。

    西南五環外真是個大劣勢!

    除了遠,哪兒都好。

    ◎中建國賢府具體位置

    樓Sir在北京市區還在被沙塵侵襲的時候,去了中建國賢府,本來認為會被吹得灰頭土臉,結果并沒有。

    雖然天灰蒙蒙的,但在中建國望府東邊的良鄉大學城公園里,樓Sir都把防霾的口罩摘了。

    ◎樓Sir朋友圈

    反過來說,空氣好,是不是意味著離市區太遠?

    答案是肯定的,北京西南五環外了。雖然中建國賢府是臨鐵盤,按照地塊在地塊東側設置大門的話,到房山線良鄉大學城站的實際距離只有不到200米。

    而按照地鐵上的時間算,良鄉大學城到各大核心區的時間都不短。

    ◎良鄉大學城到各核心區地鐵時間

    當然也有網友吐槽過房山的交通:地鐵房山線在早高峰的時候人太多了,開車的話京港澳很堵,京良路上五環會好一些,但車流相對也很大。早高峰從長陽到西直門開車90分鐘左右。

    但從中建國賢府區域來看,配套還算可以。

    ◎中建國賢府周邊配套

    首先北側是一個小型公園與長虹東路和房山線地上線路隔開,大概100米左右。

    這個公園雖然不大,但既可以作為中建國賢府的后花園,還可以有效隔絕一些汽車和地鐵帶來的噪音。

    ◎中建國賢府與地鐵線路距離

    不過,房山線作為地上線,對于項目北側的樓棟還是有一些噪音影響。

    其次,項目東側不到300米便是良鄉大學城公園,這個公園屬于細長條公園,雖然寬只有200米左右,但長卻有4500米,總占地面積約80公頃。這個公園給中建國賢府的改善品質加了不少分。

    ◎良鄉大學城公園

    再就是商業,項目正北側一條馬路之隔便是北京時代廣場,直線距離大概1.5公里左右便是首開龍湖熙悅天街。

    ◎首開龍湖熙悅天街

    ◎北京時代廣場

    項目北側直線距離700米左右,是北京理工大學附屬小學、附屬中學。此外還有首都師范大學12年一貫制附屬學校,還有距離項目比較近的學校,是良鄉本土的良鄉小學、良鄉中學,還有昊天外國語學校。

    ◎北京理工大學附屬實驗學校

    醫院方面,中建國賢府西北側3公里左右,有良鄉醫院,三級沒甲,此外西南邊4公里左右,房山中醫院在建,三甲。

    從區域內部看,地鐵、公園、商業、學校甚至醫院配套都算OK,有改善品質。

    但就離市區太遠這點,就是個大bug。

    因此,中建國賢府吸引的客群,房山本地改善客戶算一部分,其次在就是京西和京南的部分改善客戶。

    都改善了還打不打價格戰?

    剛需賣不動,就走改善。

    中建國賢府此次拿證7個樓棟,住宅擬售均價在4.41萬/平—4.67萬/平,戶型面積在78平—166平,總價大概在345萬—775萬之間。

    此次拿證總共450套房源。

    ◎中建國賢府預售樓棟信息

    從預售信息中可以看出,1#和3#的6套78平戶型,可能是變異戶型。主力面積段在86平—166平,其中105平戶型產品有232套,是這次項目的重頭戲。

    而根據中建國賢府的規劃信息,項目總計規劃12棟住宅樓,共計692戶,4#、7#、8#、9#、12#五棟樓的住宅總建筑面積為25791平米,分布242套房源,平均每套房源107平米。

    ◎中建國賢府效果圖

    如果按照中建國賢府主力戶型是105平,指導價4.5萬/平來算的話,那其的競爭對手其實一下子就變多了。

    ◎中建國賢府周邊新房二手房

    新房方面,與中建國賢府一奶同胞的中建學府印悅一期還有一半多房源沒賣,主力戶型為63平1居—120平4居,其中100平3室是目前的主推戶型。

    而中建學府印悅的成交均價只有4.12萬/平。

    ◎中建學府印悅100平3居戶型圖

    還有國賢府的胞兄京西印玥,雖然已處在銷售尾聲,不過其106平3居產品只要還沒賣完,就是會對國賢府造成影響。

    ◎中建京西印玥106平3居戶型圖

    往西兩站地鐵蘇莊站的北京建工攬星宸,也有102平3居和118平4居戶型產品。

    重點是,攬星宸目前的網簽均價只有3.37萬/平,比國賢府要低1萬/平。

    ◎北京建工攬星宸102平3居、118平4居戶型圖不過房山良鄉區域目前在售的新盤均是剛需盤為主,雖然在戶型面積段有一部分重合,但在產品品質方面可能沒有辦法主打改善的國賢府相比。

    “你的上限只是我的下限”。

    這也要看中建智地怎么打造國賢府,讓它對得起改善品質,并且與改善新盤拉開差距。

    二手房方面,因為國賢府目前城市界面很新,也有不少次新改善二手盤能與國賢府競爭。

    就比如與國賢府一路之隔的2015年建成的首開熙悅睿府書香有105平、120平、140平的改善戶型出售,掛牌均價在4.3萬/平左右。

    ◎圖源安居客

    ◎首開熙悅睿府書香

    2017年建成的遠洋新仕界,二手房掛牌均價達到4.61萬/平。

    ◎遠洋新仕界

    此外,2022年上半年交房的華發中央公園,目前139平4居仍有新房現房在售,價格大概在4萬/平左右。

    ◎圖源安居客

    ◎華發中央公園

    還有2015年建成的五礦名品,2019年建成的廣陽郡小區,都是品質不錯的改善小區,但價格相對比國賢府高一些,掛牌均價都超過4.8萬/平。

    總之,不管是新房還是二手房,能夠對中建國賢府造成“威脅”的其實并沒有少多少,打上改善標簽后,中建智地可能仍然難逃內卷的遭遇。

    截至樓Sir發稿,國賢府的戶型圖還沒有公布,產品信息也幾乎沒有。單憑看起來高大上的宣傳片,想讓人買賬怕是很難。

    但愿中建國賢府的產品出來,能讓我們眼前一亮。

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    責任編輯:sdnew003

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