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房山急了。
前兩天，樓Sir翻北京住建局官網，查一查都有哪些項目取得預售證，發現3月25日周六這天，有8個項目獲得預售證。
第29號便是中建智地在2月7日拿下的房山良鄉大學城0023地塊，備案名是西府佳苑。
(資料圖)
◎圖源北京住建局官網
從中建智地2月7日拿地，到3月25日拿到預售證，只過去45天。
很快，快到備案名都出來了，中建智地連這塊地的推廣名都沒想好，快到項目一房一價都出來了，中建智地的戶型圖還沒官宣。
直到4月19日，中建智地才正式官宣項目案名：中建國賢府。
◎中建國賢府地鐵位置圖
看名字就知道，中建智地要在房山，玩兒“改善”了。
樓Sir去地塊看的時候，地塊已經開始施工，售樓處也在緊鑼密鼓地建設了，根據售樓處現狀看，一眼便能看出中建智地又要“宋式建筑美學”了。
◎地塊側向南視角圖
售樓處建成后，大概是這個樣子↓↓↓
◎中建國賢府效果圖
中建智地在房山的幾個剛需項目，到目前去化都不太好。
2020年底開盤的京西印玥，賣了兩年半，網簽率剛剛破70%。春和印象賣了8個月，住宅網簽只有85套，網簽率只有13.75%。
而學府印悅一期開盤一年多，成交未過半，二期網簽到現在也沒過百套。
◎中建系房山項目銷售情況
今年2月7日，在中建智地拿下0023地塊后，樓Sir就擔心其還會延續賣得并不理想的“印”系產品，以及會繼續采取降價策略。
◎樓Sir在中建拿地之初的分析
到目前為止，中建智地開盤降不降價不知道，不過至少是“拋棄”印系剛需產品，改做府系改善盤了。
不過中建智地在房山做改善，會不會被市場接受可能仍需要打個問號。
政策端支持力度有多大？
從房山開始。
今年春節后第2個工作日，北京市政府印發《2023年市政府工作報告重點任務清單》，其中第232條提到，完善“一區一策”調控措施。
◎圖源北京市人民政府官網
“一區一策”四個字，讓二月份的房山謠言四起。“房山區將解除限購、試點認房不認貸”的消息愈演愈烈，引起的波瀾不小。
◎網傳房山區放松限購消息截圖
眼看要壓不住了，北京市住建委開始出來辟謠：當前房山區住建委并未接到解除限購的相關消息。
但無風不起浪，雖然“認房不認貸”消息不屬實，但房山試點這個風吹得挺明白。
這不，4月10日北京住建委就在《2023年市政府工作報告重點任務清單及實事事項一季度工作進展情況》文件中提到：
多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策按照“一區一策”的方式由房山區試點，相關內容報請市委市政府同意試點推進，下一步需爭取人行營管部和住建部同意。
◎圖源北京住建委官網
擁有宇宙最強限購政策的城市北京，放松從房山開始，板上釘釘了。
不僅由房山率先開始，放松限購的購房群體中就有多子女家庭，這意味著政策一旦實施，會在房山率先釋放出一批改善需求來。
而主打改善的中建國賢府，算是踩對了點。
另外這兩天，房山也開始了“搶人大戰”。
4月20日，房山正式發布《房山區實施“聚源計劃”引才聚才支持辦法》。從資金獎勵、引進落戶、住房保障等11個方面對到房山的人才進行支持。
《辦法》提出：針對戰略人才和領軍人才，將最高一次性給予100萬元和50萬元資金獎勵，提供最高100萬元和50萬元購房補貼或最高100%、50%租金補貼，優先推薦辦理北京市戶口，并提供子女教育、醫療健康、出入境便利及機場服務等。
◎圖源北京房山官微
樓Sir認為，房山的人才引進政策中，“戰略人才、領軍人才”群體算是高收入、高凈值群體，落戶房山后的購房需求絕對不會局限于“剛需”，加上購房資金補貼，這部分購房群體的購房需求絕對是“改善”。
中建國賢府又撈著了。
但無論政策的實施還是人才的引進，都不是短時間內能落地的。因此這部分資源能不能被中建國賢府利用上，還要看情況。
不過，最近政策端一系列動作，說明房山真的急了，甚至比項目還急。
西南五環外真是個大劣勢！
除了遠，哪兒都好。
◎中建國賢府具體位置
樓Sir在北京市區還在被沙塵侵襲的時候，去了中建國賢府，本來認為會被吹得灰頭土臉，結果并沒有。
雖然天灰蒙蒙的，但在中建國望府東邊的良鄉大學城公園里，樓Sir都把防霾的口罩摘了。
◎樓Sir朋友圈
反過來說，空氣好，是不是意味著離市區太遠？
答案是肯定的，北京西南五環外了。雖然中建國賢府是臨鐵盤，按照地塊在地塊東側設置大門的話，到房山線良鄉大學城站的實際距離只有不到200米。
而按照地鐵上的時間算，良鄉大學城到各大核心區的時間都不短。
◎良鄉大學城到各核心區地鐵時間
當然也有網友吐槽過房山的交通：地鐵房山線在早高峰的時候人太多了，開車的話京港澳很堵，京良路上五環會好一些，但車流相對也很大。早高峰從長陽到西直門開車90分鐘左右。
但從中建國賢府區域來看，配套還算可以。
◎中建國賢府周邊配套
首先北側是一個小型公園與長虹東路和房山線地上線路隔開，大概100米左右。
這個公園雖然不大，但既可以作為中建國賢府的后花園，還可以有效隔絕一些汽車和地鐵帶來的噪音。
◎中建國賢府與地鐵線路距離
不過，房山線作為地上線，對于項目北側的樓棟還是有一些噪音影響。
其次，項目東側不到300米便是良鄉大學城公園，這個公園屬于細長條公園，雖然寬只有200米左右，但長卻有4500米，總占地面積約80公頃。這個公園給中建國賢府的改善品質加了不少分。
◎良鄉大學城公園
再就是商業，項目正北側一條馬路之隔便是北京時代廣場，直線距離大概1.5公里左右便是首開龍湖熙悅天街。
◎首開龍湖熙悅天街
◎北京時代廣場
項目北側直線距離700米左右，是北京理工大學附屬小學、附屬中學。此外還有首都師范大學12年一貫制附屬學校，還有距離項目比較近的學校，是良鄉本土的良鄉小學、良鄉中學，還有昊天外國語學校。
◎北京理工大學附屬實驗學校
醫院方面，中建國賢府西北側3公里左右，有良鄉醫院，三級沒甲，此外西南邊4公里左右，房山中醫院在建，三甲。
從區域內部看，地鐵、公園、商業、學校甚至醫院配套都算OK，有改善品質。
但就離市區太遠這點，就是個大bug。
因此，中建國賢府吸引的客群，房山本地改善客戶算一部分，其次在就是京西和京南的部分改善客戶。
都改善了還打不打價格戰？
剛需賣不動，就走改善。
中建國賢府此次拿證7個樓棟，住宅擬售均價在4.41萬/平—4.67萬/平，戶型面積在78平—166平，總價大概在345萬—775萬之間。
此次拿證總共450套房源。
◎中建國賢府預售樓棟信息
從預售信息中可以看出，1#和3#的6套78平戶型，可能是變異戶型。主力面積段在86平—166平，其中105平戶型產品有232套，是這次項目的重頭戲。
而根據中建國賢府的規劃信息，項目總計規劃12棟住宅樓，共計692戶，4#、7#、8#、9#、12#五棟樓的住宅總建筑面積為25791平米，分布242套房源，平均每套房源107平米。
◎中建國賢府效果圖
如果按照中建國賢府主力戶型是105平，指導價4.5萬/平來算的話，那其的競爭對手其實一下子就變多了。
◎中建國賢府周邊新房二手房
新房方面，與中建國賢府一奶同胞的中建學府印悅一期還有一半多房源沒賣，主力戶型為63平1居—120平4居，其中100平3室是目前的主推戶型。
而中建學府印悅的成交均價只有4.12萬/平。
◎中建學府印悅100平3居戶型圖
還有國賢府的胞兄京西印玥，雖然已處在銷售尾聲，不過其106平3居產品只要還沒賣完，就是會對國賢府造成影響。
◎中建京西印玥106平3居戶型圖
往西兩站地鐵蘇莊站的北京建工攬星宸，也有102平3居和118平4居戶型產品。
重點是，攬星宸目前的網簽均價只有3.37萬/平，比國賢府要低1萬/平。
◎北京建工攬星宸102平3居、118平4居戶型圖不過房山良鄉區域目前在售的新盤均是剛需盤為主，雖然在戶型面積段有一部分重合，但在產品品質方面可能沒有辦法主打改善的國賢府相比。
“你的上限只是我的下限”。
這也要看中建智地怎么打造國賢府，讓它對得起改善品質，并且與改善新盤拉開差距。
二手房方面，因為國賢府目前城市界面很新，也有不少次新改善二手盤能與國賢府競爭。
就比如與國賢府一路之隔的2015年建成的首開熙悅睿府書香有105平、120平、140平的改善戶型出售，掛牌均價在4.3萬/平左右。
◎圖源安居客
◎首開熙悅睿府書香
2017年建成的遠洋新仕界，二手房掛牌均價達到4.61萬/平。
◎遠洋新仕界
此外，2022年上半年交房的華發中央公園，目前139平4居仍有新房現房在售，價格大概在4萬/平左右。
◎圖源安居客
◎華發中央公園
還有2015年建成的五礦名品，2019年建成的廣陽郡小區，都是品質不錯的改善小區，但價格相對比國賢府高一些，掛牌均價都超過4.8萬/平。
總之，不管是新房還是二手房，能夠對中建國賢府造成“威脅”的其實并沒有少多少，打上改善標簽后，中建智地可能仍然難逃內卷的遭遇。
截至樓Sir發稿，國賢府的戶型圖還沒有公布，產品信息也幾乎沒有。單憑看起來高大上的宣傳片，想讓人買賬怕是很難。
但愿中建國賢府的產品出來，能讓我們眼前一亮。
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