萬科、保利等之后 越秀介入廣州葵蓬村巨無霸舊改

    來源: 觀點機構(gòu)2023-04-23 22:40:40
      

    觀點網(wǎng)翻看葵蓬村的舊改史,或許能從中管窺廣州城市更新發(fā)展的朝向與暗礁。

    近日市場消息稱,越秀已提前介入荔灣茶滘街道葵蓬村舊村更新改造項目。


    (相關(guān)資料圖)

    臨近白鵝潭中心商務(wù)區(qū)的葵蓬村,項目總用地面積約為129.45公頃,其中集體用地就多達120.55公頃,國有用地則僅為8.9公頃。

    “城頭變幻大王旗”,廣州舊改新政下巨無霸葵蓬村或?qū)⒂瓉硇碌摹安俚妒帧薄?/p>

    曲折的招商

    就像是廣州制衣村康樂村,作為全國茶葉流通的樞紐和集散地、品牌孵化地,葵蓬村以茶葉產(chǎn)業(yè)而有名,而且還有茶文化產(chǎn)業(yè)園,集批發(fā)、采購、鑒賞、茶藝培訓(xùn)、交流活動于一體。

    據(jù)觀點新媒體了解,葵蓬村舊村更新改造項目位于花地河西側(cè),處于廣佛交界的重要核心區(qū)域。

    作為城中村,葵蓬村具備了房屋密集、管線雜亂、公配欠缺等特點。因而,城市更新的需求擺在突出的位置。

    2018年6月,萬科成為葵蓬村改造意向合作企業(yè),并簽訂合作意向協(xié)議書;但在2020年11月,其認為項目無法平衡復(fù)建與融資成本而退出。

    就在萬科宣布離場前,廣州市規(guī)劃和自然資源局在9月發(fā)布關(guān)于《廣州市城市更新實現(xiàn)產(chǎn)城融合職住平衡的操作指引》等5個指引的通知。

    葵蓬村位于白鵝潭中心商務(wù)區(qū)的第一圈層,即要求產(chǎn)業(yè)建設(shè)占比達總建設(shè)規(guī)模的60%,但其位于邊緣地帶,并非核心區(qū)位。

    產(chǎn)業(yè)建設(shè)比例要求高,導(dǎo)致改造后運營成本提升,以及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的要求,對合作企業(yè)是一個很大的挑戰(zhàn)。

    隨后,葵蓬村再次組織的招商大會,吸引了富力、招商蛇口、保利、雅居樂、合生創(chuàng)展、奧園和越秀城建7家房企競爭。

    招商公告提到,葵蓬村項目總用地面積約為129.45公頃,其中集體用地就多達120.55公頃,國有用地則僅為8.90公頃;預(yù)計改造投資總金額約為111億元,其中復(fù)建安置資金約89億元;改造項目片區(qū)涉及2115戶居民,戶籍人口多達4136人。

    值得注意的是,中標的合作企業(yè)需按程序支付前期由萬科墊付的資金。

    2021年3月10日,葵蓬聯(lián)社披露了候選合作企業(yè)名單,保利、富力及招商三家入選。在企業(yè)展示及政策宣講時,三家房企僅間隔不過一個鋪面距離,“火花四射”。

    保利宣傳文案中指出,廣州城市更新道路之后。就介入葵蓬村做前期工作,包括開展入戶測量等。

    富力方則表示,早在2018年就意欲全力介入葵蓬村舊改,但因改造之路曲折,事與愿違,三年來依舊時刻關(guān)注葵蓬村,等待時機大顯身手。

    在廣州舊改經(jīng)驗不足的招商則另辟蹊徑,帶領(lǐng)村民參觀了深圳龍崗區(qū)三聯(lián)村舊改項目、深圳南山區(qū)南海意庫、招商局大廈、海上世界項目。

    三足鼎立之勢已形成,但后續(xù)的發(fā)展則是意料之外。

    在4月的村民投票表決中,保利、招商、富力沒一家獲得2/3同意率。其中在第一輪競選,保利獲得了近半數(shù)支持率。

    同年8年,住建部發(fā)布新政禁止城市更新大拆大建,廣州舊改亦按下了“暫停鍵”。不知三家房企是否會慶幸未接下該項目,“彼時有多搶手,后來就有多尷尬”。

    最新消息顯示,葵蓬村舊改或于6月招商,越秀已介入;至于是否能獲村民同意順利操刀,則留給時間告訴我們答案。

    乘新政東風(fēng)

    近來,廣州陸續(xù)出臺了《廣州市支持統(tǒng)籌做地推進高質(zhì)量發(fā)展工作措施》及《廣州市統(tǒng)籌做地推進高質(zhì)量發(fā)展工作方案》,簡稱為“做地新政”。

    “做地”指土地整理各項前期具體工作,主體包括籌集資金、配合屬地政府在指定范圍內(nèi)開展征收補償安置工作等。

    過往舊改從前期征拆都后期復(fù)建都是由一家開發(fā)商執(zhí)行;新政下,由政府認定的國企介入前期做地服務(wù),后續(xù)再通過政府收儲的方式進行掛牌拍賣,因而一級開發(fā)和二級開發(fā)工作有所區(qū)分開。

    政策提到,由政府認定國有企業(yè)作為做地主體有兩種:第一種是市級做地主體,具體包括越秀集團、廣州建筑、廣州地鐵、廣州城投、廣州交投、珠實集團、機場建設(shè)集團等全資國企;第二種是各區(qū)政府(廣州空港經(jīng)濟區(qū)管委會)可以認定或組建1-2家區(qū)屬全資國企,開展做地工作;條件成熟的其他做地主體需專題上報市政府審定。

    2023年廣州市城市更新工作計劃顯示,今年重點城市更新片區(qū)為新中軸線南段、廣州火車站、羅沖圍片區(qū)、環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)、珠江兩岸、機場高速兩側(cè)、廣州南站周邊、東部樞紐等。

    業(yè)內(nèi)人士表示,新政做地的本質(zhì)是政府親自下場介入城市更新,通過指定的做地主體(全資國企)對重點城市更新片區(qū)統(tǒng)籌做地。目前階段聚焦在重點地區(qū)的更新項目,通過做地模式為重點地區(qū)提供空間支持。

    他續(xù)指,影響較大的是重點城市更新片區(qū)的前期項目,基本確定是由國企進行做地。對于國企來說有利好也有挑戰(zhàn),重點地區(qū)更新項目多,自然優(yōu)質(zhì)的土地儲備也更多,但重點地區(qū)更新項目動遷難度,歷史問題也很多。

    因此,重點城市更新片區(qū)統(tǒng)籌做地大致可分為兩種模式。

    模式一為做儲結(jié)合、滾動開發(fā),即是政府征收儲備用地的升級版,前期一級開發(fā)是一個主體,后期二級開發(fā)是另一個主體。

    模式二為改儲結(jié)合、帶方案招商,即做地主體在完成前期各項工作并按規(guī)定繳納土地出讓金后,以協(xié)議出讓方式獲取土地使用權(quán),進行開發(fā)建設(shè)。

    附則中也提到,對于已公開引入合作企業(yè)的更新項目可繼續(xù)按照合作改造模式推進,所以對已招商的項目影響較少。

    他表示,雖然現(xiàn)階段主要針對重點城市更新片區(qū),但這是一個新的嘗試。如果這個模式得到很好的效果,后續(xù)有可能大力推進。

    越秀介入荔灣葵蓬村舊改消息緊隨新政發(fā)布,似是有種乘東風(fēng)而行的感覺。

    實際上,越秀地產(chǎn)在2017年成立了城市更新集團,斬獲廣州里仁洞村項目以及南沙大崗鎮(zhèn)東流村改造權(quán)。

    2021年3月,廣州智能裝備科技創(chuàng)意園有限公司以總價約28.2億元競得南洋電器廠及周邊更新改造項目。該公司由越秀集團、廣智集團、粵瑞控股合資成立,而越秀集團旗下越秀地產(chǎn)將作為重要力量參與更新改造。

    舊改項目二級開發(fā)方面,2015年6月,越秀以單價1.6萬元/平方米摘得廣紙第一宗地塊,現(xiàn)已打造為越秀·星匯海珠灣項目。

    隨著新政的公布,可以預(yù)見的是,越秀等七家國企將在廣州城市更新上大展身手。

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