焦點關注:廣州地產一哥在上海灘栽了個跟頭

    來源: 市界2023-04-23 19:47:02
      

    4月18日至4月21日,連續四天,上海土拍。超500億的土地,等著房企們瓜分。有頭有臉的業內大咖,名不見經傳的地方房企,都齊聚上海灘,來試試自己的手氣。

    由于熱門地塊實在太搶手,花落誰家全靠老天爺賞臉。房企在拿地前都開啟了拜佛模式,有的甚至跑到五臺山,求佛祖和菩薩保佑自己能拿到地塊。


    (資料圖片僅供參考)

    此次上海拿地,一家來自廣州的房企——越秀地產,更是在拍賣桌上擺出了一個橙子、一根香蕉,寓意“成交”。然而,兩個水果并沒有讓越秀心想事成。

    4月18日下午,浦東新區16號線周浦地塊即將競拍時,越秀地產卻在最后的資料審核關頭,被取消了參拍資格,原本與其聯合的華發地產也被迫出局。取消原因則是,“營業執照經營范圍不符合地塊要求”。

    越秀地產的競拍代表很不服,當日就提出抗議,要求競拍延期舉行,但未能獲準,直到3天后才得以重返土拍市場。然而,拿地好時機已被錯過了。

    「市界」根據房企的一份競拍名單統計,上海首批19宗地塊拍賣中,越秀地產以獨立或聯合體的形式至少報名了14個地塊。但最終,只以7.244億收獲了靜安區中興社區一個地塊。

    不過,上海拿地的失意,只是越秀地產走向全國化擴張的一個小挫折。放眼整個房地產行業,不會有人會輕易忽略掉這位廣州地產一哥,因為它的勢頭實在太猛了。

    4月20日,越秀地產還發布了一份84港元的供股融資計劃,明確提出資金將用于進一步投資拿地。

    這條來自南方的鯰魚,要攪動全國房地產市場了。

    為拿地,拍賣桌上放橙子香蕉

    參與土地競拍的現場,卻臨時被取消競拍資格,越秀地產到底冤不冤?這還要從越秀地產參與上海競拍的主體公司說起。

    「市界」了解到,越秀地產報名參與上海聯合競拍的公司,是越秀杭州房地產開發有限公司(以下簡稱“越秀杭州公司”)。

    工商資料顯示,這是一家具有房地產開發企業資質證書的公司,許可機關是浙江省住房和城鄉建設廳。而在參與上海土拍前,越秀地產剛于3月底競拍到了一塊杭州的熱門地塊。

    ▲(圖源:視覺中國)

    但在上海土拍,越秀杭州公司卻被意外踢出局。土地公證處人員給出的理由是,“開發資質等級證書限定于單一地塊”。而這個突如其來的判定理由,也引起了越秀地產競拍人員的不解。

    據媒體報道,相關代表在現場稱,認同并尊重上海土拍的客觀公正性,之后會調取下午的土拍視頻進行申訴。最終,在經過3天的努力后,越秀杭州公司又意外地通過判定標準,得以重新回歸市場。

    而在持續4天的上海土拍現場中,這并不是唯一一次意外。土拍首日,因審核資料時間過長,地塊拍到晚上7點才結束;第三天,土地拍賣則拍到晚上10點才結束;而到了最后一天,又因線上系統卡頓,導致莘莊地塊的結果遲遲無法出來。

    對此,上海中原地產市場分析師盧文曦對「市界」表示,上海土拍市場的競價規則是非常成熟的,此次出現那么多意外,還是和這一次的報名人數遠超預期有關。

    “報名的房企50多家,不少房企還都是聯合體,為了維持公平公正,監管部門需要一桿子查到底的穿透式調查,時間肯定要長一些。”盧文曦說道。

    而根據工商資料來看,越秀杭州公司的兩個出資股東,均是注冊在香港的公司,是監管難以穿透的地帶。盧文曦表示,“雖然沒有明文規定,但競拍主體有兩個股東不在內地,意味著其提供的資料還不足以證明房企是否符合相應規則。不過,這也說明上海土拍規則在某些方面太過死板,還有一定的優化空間。”

    但對于越秀地產來說,上述意外事件卻讓它錯過了一次布局的好時機。據「市界」不完全統計,最近兩年,越秀地產在上海拿的地塊總共只有4幅,急需進一步補倉。

    和上海土拍的意外出局不同,越秀地產在2月19日的北京土拍中運氣不差。那場土拍中,越秀地產壓過了中海、首開、中鐵、建發等國央企,斥資59億元拿下兩個熱門地塊。

    為了拿下北京市場,越秀地產去年挖來了原旭輝華北區域總裁董毅,擔任華北區域副總裁,主管投資和北京公司。不過,給這兩個地塊算過賬之后,不少人還是為這位新上任的營銷總捏了把汗。

    “越秀北京朱辛莊地塊的房地價差在每平方米26000~28000元,相比周邊三四萬元的房地價差來說,還是存在一定壓力的。”

    對于負責整個華北區域投資的董毅而言,他承載的遠不止是單個項目的盈利壓力,而是做大做強北方市場的使命。

    今年業績會上,越秀地產董事長林昭遠表示,“北京會是我們要重點發展的城市,其它北方的城市像青島、濟南這些也會考慮拿地”“拿地的好時機時刻都在”。

    這是越秀地產第一次公開展露出對北京市場的決心。雖然廣州與深圳僅一城之隔,但越秀地產發展的前26年間,一直未涉足深圳市場。對房企們爭搶最激烈的北京、上海兩個一線城市,也鮮有布局。

    成立40年間,越秀地產的發展,一直受益于廣州這個大本營。“廣州對越秀有很強的資源傾斜,比如老城區的地塊、舊改的地塊等,它能拿到的資源明顯要比其他房企更好一些,利潤空間也相對大。”廣州資深房地產分析師鄧志浩對「市界」說道。

    但不可否認的是,越秀地產也在被這個“舒適圈”牽制。盡管已贏得了廣州“銷售一哥”的霸主之位,但如果要跟其他全國性房企“掰手腕”的話,越秀地產的銷售實力卻長期排在30強之外。

    走出廣州,瓜分更大的土地市場蛋糕,成為越秀地產亟待實現的夢想。去年其他房企老板都在叫苦不迭時,林昭遠卻平靜淡然地說道,“錢是不差的。”

    很快,“不差錢”的越秀地產,成了土地市場里出手大方的買家。去年,房地產龍頭企業融創債務違約時,市場上屢次傳出越秀地產要收購其資產的消息。

    而在民企收縮的土拍市場里,越秀地產的進攻態勢要更猛烈。過去3年,越秀地產的拿地額度平均在400億至500億間。按照越秀地產管理層的計劃,越秀地產今年土地投資額度依舊維持在400億左右。

    為了拿地,越秀地產投資拓展人員很努力得活躍在各個土地市場。據「市界」不完全統計,今年以來,越秀幾乎參與報名了北京、青島、杭州、上海等所有熱門地塊的土地競拍,土地投資額已超百億。

    努力獲取更多土地籌碼,是當前越秀地產通往一家龍頭房企的必經之路。畢竟,擺在林昭遠面前的,是一條只能進不能退的路——越秀地產必須要更快,更強。

    為沖刺世界500強,拼了

    努力了兩三年之后,越秀地產終于在2022年取得了行業第16的位置,一年內排名提升了18位。

    但對林昭遠來說,這還不夠。因為越秀地產背后是越秀集團。作為廣州市的重點企業,越秀集團的使命是進入全球500強,越秀地產要在其中發揮重大作用。

    ▲(來源:越秀集團官網)

    越秀地產是家老牌房企了。

    1983年,廣州市政府決定,成立廣州市城市建設開發總公司(以下簡稱“城建總”),也就是越秀地產的前身。

    “城建總”時期的越秀地產,給廣州留下過不少地標性建筑。從廣州天河北的東站廣場、市長大廈、財富廣場,到珠江新城的IFC(西塔)、越秀金融大廈(北塔)、廣州環貿中心(ICC)等,都出自它之手。

    廣州本地的建筑行業人士陳凱(化名)對「市界」回憶道,“‘城建總’時期建的房子,結實,很多裝修人說,它建的房子拆墻難度就比別的樓盤要難,因為鋼筋水泥的分量足。”

    2008年,廣州市為進一步深化國企改革,決定將香港上市公司“越秀投資”注入越秀集團,并將越秀投資更名為“越秀地產”,并將“城建總”的資產裝入其中。

    越秀地產的命運被改寫,它不再僅僅承擔城市建設的角色,而是轉而聚焦房地產業務的發展壯大。當時越秀地產的掌門人張招興,擔起了這一重任。

    ▲(圖源:視覺中國)

    張招興時期的越秀地產,也曾多次展示過全國化擴張的沖動。2013年起,它頻繁獲取“高價地”項目,但最終卻難以消化。這之后,越秀地產開始放慢腳步,卻也錯失了立于潮頭的機會。

    “早年越秀地產的發展并沒有抓住全國化機會,每年雖然也推出樓盤,但幾乎都是小地塊,與碧桂園、雅居樂那種一圈一個大地塊相比,動作太小太慢,年營收一直到了2013年才突破百億元,而萬科、碧桂園這些早就奔著千億元去了。”陳凱說道。

    這也造成了,越秀地產雖說是廣州首個房地產開發企業,恒大、碧桂園都是它的小老弟,但銷售規模上它卻被這些后來者反超。

    直到2018年8月,張招興從原本的越秀地產董事長升為越秀集團董事長。在他上任沒多久后,越秀集團制定了向“世界500強”發起沖刺的口號。

    越秀集團宣布,趕在“十四五”末(即2025年),要實現總資產超一萬億、營業收入超2000億等目標。而在2022年,越秀集團的營收為1056.3億元人民幣,距離排名467位的廣藥集團年營收305億美元,還有近千億元人民幣的差距。

    努力讓越秀集團進入世界500強名列,成了張招興的隱形“KPI”。

    根據《財富》雜志2022年數據顯示,北上廣深4座一線城市擁有的本土世界500強城市中,北京54家、上海12家、深圳10家,而廣州只有4家。

    廣州本地的房企資深人士對「市界」說道,“世界500強這個目標,是它目前正在爭取全力達成的。尤其是廣州自從恒大爆雷后又丟了世界500強,它也急于扶持一些新的世界500強企業”。

    作為越秀集團重要業務支撐的越秀地產,迎來了更大的發展使命。2018年8月,林昭遠從張招興手中接過了越秀地產董事長的帥印。

    越秀地產正式迎來了林昭遠時代。上任地產董事長的第一年,越秀地產的經營方向從原來的“固守廣州”改為“走出廣州”,內部經營風格開始轉向。

    接近越秀地產的人士對「市界」分析道,“新一屆管理層上任后,越秀地產的經營風格也發生了很大變化,雖然說在集團內部走的還是國企的編制體系,但項目運作上要更市場化,也啟用了很多職業經理人。”

    經營節奏驟變,也讓不少越秀地產員工們感受深刻。自2019年下半年以來,越秀地產不少區域的工作制度變成了6天制,節奏快、考核嚴,成了這家國企的新常態。

    一位越秀地產廣州公司的內部員工對「市界」表示,“今年上半年一直都是一周休一日,部門會有KPI要求。卷是很卷,但有個好處就是不缺項目。”

    但這只是可被員工們感知的一角。背靠越秀集團,林昭遠開始施展出更多隱秘的資本運作。

    大舉拿地背后的財技

    2022年初至今,越秀地產股價一路上揚。2023年4月18日,其股價還升至13.42港元的歷史新高。

    但沒多久后,越秀地產趁熱打鐵,發布了一則折價配股的消息。

    4月20日,越秀地產在港交所發布公告稱,公司擬按每持有100股可獲發30股的基準進行約9.29億股的供股,相當于本公司已發行股份總數約30%,以此籌集約83.6億港元。

    ▲(圖源:視覺中國)

    對于越秀地產而言,通過供股融資的好處在于,并不會產生任何債務壓力。越秀地產在公告中直言,供股不會產生利息負擔或額外債務,將使所有股東能夠參與公司未來發展并從中受益。

    不過,這依然招致了不少投資者的憤怒和不解,“如此缺錢,之前又大力拿地,讓人看不懂。”供股消息發出沒多久后,越秀地產股價一度跌18%。

    不僅如此,過去一年,來自國資的光環加持,也讓越秀地產在艱難的2022年,成了金融機構的座上賓,發債利率越來越低,融資額度也越來越高。

    財報顯示,2022年,越秀地產成功發行公司債券合共98.4億元,利率只有3.11%,其整體融資成本下降了10個基點至4.16%,創下歷年最低。

    然而,經由這兩年的大量拿地后,越秀地產的杠桿開始明顯上升。截至2022年底,其凈借貸比例同比增加15.6%至62.7%。

    為了盡快降低負債、實現規模擴張,越秀地產早就把目光投向了“聯合拿地”。2018年林昭遠上任董事長不久后,越秀地產一改往日的低調謹慎,開始外拓土地并謀求業務合作。

    「市界」了解到,最近幾年, 越秀地產多次和同屬越秀集團的越秀基金合作,以較低成本獲取土地,并進行開發。

    2018年至今,越秀地產新進入城市數量達到17個,完成北上深及南京、寧波、重慶等8個二線城市的布局。

    其中,合作強度最大的時期是2021年上半年,越秀地產迅速擴大“朋友圈”,一口氣與濱江集團、龍光集團、仁恒置地及紫薇地產簽署了戰略合作協議。而在上述項目獲取中,越秀基金的身影多次浮現。

    從財務角度上,這給越秀地產帶來的好處是顯而易見的。從事房地產信托方面的人士對「市界」說道,“當項目開發形成銷售后,房企可根據項目情況選擇回購股份,先拿地,后付錢,實現以最小的投入撬動大項目的效果。”

    不僅如此,除了與基金合作拿地,越秀地產還通過與廣州地鐵合作、城市更新等方式,多元化拿地。

    截至2022年12月31日,越秀地產共擁有8個TOD項目,約占公司總土地儲備的13.6%。而在最近的4月20日,越秀集團與杭州地鐵集團又再次釋放了合作的消息。

    通過積極合作的方式,越秀地產的銷售規模有了一次大的飛升。今年前3月,越秀地產合同銷售額達到438.33億元,同比上升約217.3%。在克而瑞榜單中,越秀地產的前3月銷售排名再一次升至13名。

    然而,就在越秀地產宣布這個好消息之前,一些越秀地產的投資者們卻不淡定了。

    不久前,有投資者在雪球上“嗆聲”越秀地產,“過往只有6成拿地權益的越秀地產,今年前兩個月實現了95%的權益銷售占比。”消息沸沸揚揚下,越秀地產不得不回應稱,“從沒有向第三方提供權益銷售額數據。”

    這樣的爭論并不妨礙越秀各地的投拓人員,風塵仆仆地奔赴拿地現場,把越秀地產的logo插到全國房地產市場。

    但在一個競爭更殘酷的房地產市場,并不是所有房企都能摘到規模的“果實”。面對規模化的誘惑,即使是廣州地產一哥,也不能缺乏必要的清醒和反思。

    作者 | 李 逗

    編輯 | 孫春芳

    運營 | 賈天宇

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    責任編輯:sdnew003

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