此地一拍,番禺巨變!這些房子,可以買了

    來源: 廣州買房計劃鳥叔2023-04-23 11:38:03
      

    大家好,我是鳥叔,小鳥的鳥!

    廣州的土拍,已經很久沒有這么瘋狂了!


    (資料圖)

    昨天拍出的番禺-長隆“超級地塊”,結果大家應該都已經知道了,該吃的瓜也都吃完了。

    我還是簡單帶大家回顧一下:

    參與爭奪的開發商,是華潤、保利、招商蛇口、華發,四家都是巨無霸級的國央企龍頭房企;

    競價的過程,經過長達80分鐘的激烈拉鋸,56輪輪流舉牌,兩宗宅地全部觸發搖號;

    最終的成交價,兩宗宅地總價高達166.8億,溢價15%,兩宗商地總價也高達約30.32億,加起來近200億。

    圖源:拆神

    什么是史詩級土拍?這就是。

    歷史證明,這種級別的土地出讓,一般都會對區域房價造成重大影響,甚至重塑樓市格局。

    今天我想跟大家聊的是:

    四大巨頭房企為什么不惜重金,也要重倉萬博、重倉番禺?

    200億土拍砸下,接下來的番禺樓市,會如何發展?

    鐘情番禺的購房者,又該如何買房?

    從最終的結果來看,高昂的參拍門檻、苛刻的拿地條件,絲毫沒有影響開發商的拿地熱情。

    核心的原因,就是開發商們一致認識到,廣州核心區域的優質地塊,一直都非常稀缺。

    具體到這塊地來說:

    1、位置賊好,宅地+商地的超級組合,就在萬博邊,長隆旁,番禺最最核心的心尖上。

    2、交通賊便利,3/7/18號線三條軌道,南北通達天河海珠,東西去往廣州南站,附近還有亞洲人流量最高的高鐵樞紐-廣州南站。

    3、兩宗宅地均規劃了教育用地,幼兒園-小學-初中一站式配齊,補齊了板塊內的教育短板。

    集齊了核心區域、發達交通、成熟配套、世界級旅游IP,起拍樓面價卻一點都不貴。

    兩宗宅地扣除配建成本,樓面價才4萬/㎡左右。

    而這塊地左邊,就是番禺第一改善豪宅和樾府,270㎡的樓王成交價已經去到8萬+。

    右邊,則是番禺第一品質豪宅耀勝新世界,和樾府收官以后,最有潛力成為區域標桿盤的就是它。

    其它項目已經幫它站穩了價位,打開了市場,這個項目未來面市,基本能坐享其成。

    這種拍到即賺到的項目,有實力、有追求的開發商如果不去搶,簡直都對不起自己。

    但番禺也很聰明,地塊本身足夠優質,住宅地塊隨便拍,但競拍商地的附加條件非常苛刻。

    1、如果只參拍住宅地塊,不參拍商業地塊,要賠付違約金20億。

    2、商業也不是隨隨便便建一個商場就行,番禺從商業運營商、購物中心品牌以及未來的運營效果,都設置了非常高的門檻。

    總結一句就是,地是好地,但想拿且得做好,可沒那么容易。

    從這個角度看,今天有資格走上牌桌參與競拍的開發商,從一開始就是番禺組的“高級決賽圈”選手。他們也用真金白銀的實際行動,表達了對番禺的高度看好。

    而這番用心良苦,連藍圖和前景都規劃好了,足以體現番禺對該地塊寄予的厚望。

    這塊地對于番禺的意義到底有多重大,可以說怎么拔高都不為過。

    要知道,廣州拍地歷史上總價超過百億的地塊,不超過4宗,漢溪-長隆地塊就是其中之一。

    歷史證明,每一宗百億帝王的誕生,都肩負其獨特的歷史使命:

    2009年亞運城地塊以總價255億登頂全國地王,在城市規劃上定位為廣州城市“南拓”開發戰略的引擎;廣州亞運城,不僅僅是一個地標,更是城市的二次開發;

    2022年,廣船地塊以187億底價成交,承載的是老城荔灣區加速兌現一座白鵝潭CBD的決心和魄力,打造珠江邊的城市新名片。

    而漢溪-長隆地塊的使命是什么?

    我們先從番禺自身發展的角度來看。

    番禺目前最大的問題在于,產業有,商業也有,但都割裂發展,沒有形成聚合帶動發展的高能級片區。

    截止到目前,萬博CBD已經聚集了39座甲級寫字樓,還有萬達、天河城等九大商業體,另外耀勝新世界廣場還將打造約8萬方K11 select,商業陣容沒得說。

    耀勝新世界廣場效果圖

    而長隆板塊由于有長隆IP的流量入口,2021年更是以389萬年旅客人次躋身全球主題樂園25強。

    這兩個番禺比較有代表性的片區,雖然各自牛逼,但各玩各的,無法對整個番禺的商業能級、城市中心能級形成全面提升的合力。

    而本次地塊所處板塊,為長隆-萬博CBD,左側為長隆歡樂世界,右側為漢溪長隆大道,相當于補齊了長隆和萬博的真空地帶,一旦啟動,將直接推動整個板塊實現連片發展。

    圖源:廣州樓市發布

    2023年2月份,《番禺區漢溪大道北側地塊控制性詳細規劃》出爐,長隆歡樂世界將與南側儲備用地聯動發展,建成開放式主題樂園,打造世界級的消費中心和旅游目的地。

    長隆開放式主題樂園規劃效果圖

    新的城市封面+新的城市地標+新的世界級消費中心,這是番禺給漢溪-長隆地塊奠定的高站位。

    其實,隨著華快、新化快速,以及多條地鐵路網開通,番禺與天河、海珠之間,早已無縫接駁,破解昔日過橋必堵的痛苦。

    一旦南大干線今年9月全線開通,番禺的橫向交通也將全部打通,重點板塊之間不再是單打獨斗,而是連線成面,實現產業、資源的互聯共進。

    再從整個廣州的空間發展格局來看。

    過去二十年,廣州苦單中心久矣,資源高度集中在中心四區,導致所有人都往狹小的市中心跑,尤其是往天河擠。

    但隨著這塊地的成功出讓,廣州未來城市空間格局的發展,向由單中心城市向多中心進化,又邁出了重要一步。

    2021年廣州提出,要在全市范圍內建設五個世界級地標商圈,分別是:天河路-珠江新城、長隆-萬博、金融城-黃埔灣、白鵝潭、廣州塔-琶洲。

    珠江琶醍商圈

    琶洲、金融城,產業結構比較單一,沒有太好的居住氛圍,也沒有太好的商業;

    白鵝潭最近引進了不少好商業,但都還在建設中,近三五年內還成不了氣候。

    只有長隆-萬博商圈,既不缺產業,本身的商業也已經發展起來了,目前的商業體量已有10個天河城那么大,無論是體量、成熟度、集中度、現代化感,都僅次于天河商圈。

    也就是說,未來三到五年,在珠江新城之外,最有希望成為廣州下一個中心的,就是萬博-長隆。

    北天河-珠江新城,南番禺-萬博CBD雙核城市格局,雛形已定。

    在可見的未來,番禺不僅是廣州的番禺,也是世界的番禺(至少是大灣區的)。

    這是現在買入番禺最大的底層邏輯。

    相比于天河、海珠的10萬+天價,現在的番禺房價還算是在起步階段。考慮買番禺的,現在也可以抓緊時間入手了。

    但買番禺哪里,也得精挑細選。

    首選肯定是直接受到利好輻射的長隆-萬博CBD。

    放眼整個萬博,除了貨量不多的越秀和樾府,門檻不低的新世界耀勝尊府,還可以看看寶藏盤保利悅公館,單價4字頭,本周中心樓王6棟,壓軸加推,兩梯四戶,戶戶朝南。

    交通很強,新光快速入口就在項目附近,一腳油門直通珠江新城。地鐵18號線、22號線均途經項目所在片區,22號線市廣路站就在項目不遠處,門口還配建了公交總站。

    教育、醫療配套也很能打,除了環繞項目的萬博、祈福、市橋三大商圈,自身還配套有4000㎡商業;除了自身配建的幼兒園,周邊還有師范二中、番禺實驗中學等多所省市一級學校。

    產品力和交付品質也非常不錯。

    91㎡三房,不僅是萬博稀缺的南向三房小戶型,而且總價只要360萬左右,大大降低了入手萬博資產的門檻。

    125㎡四房,四開間朝南設計,加上貫通陽臺的客餐廳,南北對流的同時,景觀視野更開闊。

    從萬博出發沿著南大干線往東看,還可以看看蓮花灣板塊。

    這個板塊,擁有整個番禺最重要的汽車產業集群,去年產值超過1000億,不缺想象空間。

    作為番禺晉升新興的置業熱土,這個板塊的標桿盤,無疑是保利領秀海。

    首先看交通,南大干線(省婦幼至市新路段已開通)、8號線東延段(將動工)、穗莞深城際琶洲支線即將通車,幾條重量級的交通線路都位于項目附近。未來通勤琶洲25分鐘,萬博也只需要15分鐘。

    再來看產品,84㎡與95㎡2+1房,都做到了四開間朝南,采光、通風無敵。每個臥室都采用了全飄窗設計,提升空間感,實用率更高。

    最后看價格,以珠江新城-金融城-琶洲為核心劃出一個圓,廣鋼新盤飚至7萬/㎡,萬博8萬/㎡。

    同等距離下的保利·領秀海,均價2.5萬/㎡,84㎡的三房,200萬就能拿下,直戳剛需的心窩窩。

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    責任編輯:sdnew003

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