2023年1號司法解釋旨在保護購房者，能否落實到具體案件呢？

今天，法律圈被最高法院2023年第1號司法解釋刷屏了。有法律人稱，這是法律的重大突破，也是購房者的重大勝利！對于深陷無法交付、無法退款的購房者而言，這個規定是的重大勝利！真的如此嗎？如下圖所示：

如上圖內容所示，有人稱，該司法解釋將購房者的房屋交付請求權或價款返還請求權，放到了超級優先的位置，不僅優先于施工企業的工程款優先受償權，也優先于有抵押權的其他債權。就算是開發商破產了，購房者的上述權益也要優先于其他所有債權予以保障。

為何會出臺這樣的規定？都知道目前國內房地產行業遇到了空前的困境，購房者，特別是爛尾樓的購房者，已經成了開發商、銀行、大小施工企業之間互相推諉扯皮的最大受害者。

(資料圖)

雖說顧客是上帝，但翻開細看法律關系就會知道，凡是涉及房地產的開發商大小債權主，如銀行、施工企業、供應商等，個個都是有房屋或土地的抵押權在手，只有購房者，手里啥也沒有，只有全額付款請求交房，或是部分價款按揭還貸款的份兒。如果沒有專門且明確的法律保護，購房者在大小債主向經營困難開發商的討債隊伍中，就是最弱勢的群體，成了砧板上的魚肉。

曾經有案例顯示，購房者全款交付了房款若干年，卻遭遇了工程爛尾無法交付，好歹等來了新開發商接手建成，才發現自己購買的房屋，土地被原來開發商抵押給了銀行，地上的房屋被抵押給了施工企業，還有一大堆供應商起訴開發商請求法院查封了樓盤要求司法拍賣還債。

購房者不得不天天往法院跑，舉證證明自己已經全部交付了房款等幾個條件，請求排除強制執行。即便是法院依法辦事，支持了購房者的執行異議，但最終也會因為涉案樓房各種抵押在身，陷入房屋無法交付、房產證無法辦理的困境。

目前現行的法律法規、司法解釋，僅限于符合幾個條件之下支持購房者的執行異議，而沒有明確購房者房屋請求權、房款返還請求權法律地位的。不得不說，2023年1號司法解釋，對保障購房者這一弱勢群體，具有重大利好。但是，如此的規定，是否能落到實處呢？

首先，規定設置了諸多的附帶條件，有些事項證明難度相當大。

例如，購房者主張房屋交付請求權優先權的，需要證明自己是以居住為目的購買，且要在一審法庭辯論終結前已支付全部價款。如果說房款交付證明不難的話，可什么證據能證明買房是以居住為目的呢？不知道立法者為何會設置這樣的條件，或者換句話說，是否賦予購房者此項優先權，其實是將權利交給了辦案法官的證據審查權。

再如，購房者主張房款返還請求優先權時，需要證明“房屋不能交付且無實際交付可能”的情況。嗚呼！這舉證難度，煙語君是想不出有什么證據能證明出該事項。就算是辦案法官，敢以具體辦案的形式確認影響甚廣的開發項目“房屋不能交付且無實際交付可能”？

很多人看了這個規定立馬贊揚是重大勝利，但仔細分析以上這些條件達成的難度就會知道，恐怕是高興的太早了。設置如此多且概念模糊的附帶條件，又不具體說明如何證明達成這些條件，很容易陷入購房者與辦案法官的爭議之中，司法解釋載明的法律目的在司法實踐中獲得落實的效果，大打折扣，充滿不確定。

其次，房企風險化解中存在諸多法律之外的影響因素，法院也不例外。

此前，網上公開的法院裁判文書顯示，有法院審理房產糾紛案件中，雖然認為原告的起訴符合法律規定的受案范圍，但認為，“本案系涉眾性問題樓盤所引發的糾紛，相關糾紛涉及法律關系多、人員多，同時涉及社會公共利益和民生領域，非單一法律問題，政府及銀行相關部門也在積極對接并推動案涉問題樓盤的化解工作。為統一實質化解涉案問題樓盤糾紛，結合目前的形勢政策，本案應先由政府有關部門處理為宜。”，據此，駁回了原告的起訴。

持有如此裁判標準的并不是個例，認為房產糾紛“應優先在政府專班的協調下有序解決”，故裁定駁回了原告起訴。可以想象的是，還有更多的房企糾紛，是直接不予立案的。

如果是上述司法解釋規定的，購房者具有房屋交付請求優先權和房款返還請求優先權，屬于公正正義的法律應有之義的話，很多法院、包括很多法律人基于各種現實考量，紛紛贊成房企糾紛避走司法途徑、交給其他途徑解決，則是社會現實、司法現實。能夠指望一個司法解釋，就解決復雜棘手、牽扯諸多的現實問題呢？

作為一名法律人，煙語君還是堅持認為，法治才是最大的營商環境，最大的市場經濟保障。雖然房企糾紛牽扯利益過多，但也不應該成了司法高掛“免戰牌”拒絕裁判法律糾紛的理由。即便是判了以后也不好執行、執行起來困難重重，但要知道，沒有法律屬性上的權責明確，利益清晰，就會是社會生活、社會秩序的一片混亂，實在非法律行業、法治社會的應有景象。

就像張首席曾經說過，社會效果是從法律效果延伸出來的，離開法律效果，就不要談什么社會效果。如果連法院都無法出具定紛止爭、明晰權責的司法裁判結果，又何如保障社會安定秩序穩定呢？如果讓具體的司法案件，最大限度的實現司法解釋所要達到的法律目的，考驗的是法官、法院的司法能力、擔當意識。

2023年1號司法解釋，旗幟鮮明的明確了購房者的房屋交付優先權和房款返還優先權的法律地位，值得肯定，但其中的附帶條件模糊、證明標準不明，實際上是將司法解釋的法律目的實現與否交給了辦案法官。究竟司法解釋的規定及制定目的，能否獲得司法實踐的落實和實現，大家拭目以待吧！

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