當(dāng)前熱議!官宣!最高法宣布:支持爛尾樓業(yè)主退款,現(xiàn)已執(zhí)行!

    來源: 星耀長沙2023-04-22 14:48:56
      

    買新房最怕什么?


    (資料圖片僅供參考)

    相比減配,貨不對板,更多人擔(dān)心的是房子爛尾,壓根收不到房。畢竟前兩年維權(quán)事件四起,背著房貸又拿不到房的情況,真實(shí)的出現(xiàn)在買房人身邊。

    但我們要相信一點(diǎn),最危險的時刻已經(jīng)過去。就在昨天,一紙政策出臺,最高院已經(jīng)對爛尾樓放大招。業(yè)主的權(quán)益得到保障!

    4月20日,最高法發(fā)布了一個名為:《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》。文中明確了,“居住權(quán)”大于“財產(chǎn)權(quán)”的原則。

    根據(jù)此原則,購房者的權(quán)益將直接受到法律保護(hù),而不是任由開發(fā)商說了算,下面我解釋給你看。

    2023年4月20日,最高人民法院《關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》正式施行。

    其中就人民法院在審理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因商品房已售逾期難交付引發(fā)的相關(guān)糾紛案件中涉及的商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題,給出了三點(diǎn)原則:

    先來看原文:

    一是建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)之間的權(quán)利順位關(guān)系,按照《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(一)》第三十六條的規(guī)定處理。

    在《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(一)》第三十六條,承包人根據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

    二是商品房消費(fèi)者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款,主張其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的,人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。只支付了部分價款的商品房消費(fèi)者,在一審法庭辯論終結(jié)前已實(shí)際支付剩余價款的,可以適用前款規(guī)定。

    三是在房屋不能交付且無實(shí)際交付可能的情況下,商品房消費(fèi)者主張價款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的,人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

    三條原則中,最重要的是第二條和第三條。

    簡單的翻譯過來就是,房子的消費(fèi)權(quán)利,是排在受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)前面的。

    舉個例子:按照原來的情況,如果房子發(fā)生爛尾,業(yè)主要求退款的話,業(yè)主和開發(fā)商之間是一般債權(quán)的關(guān)系,排在各種債權(quán)的后面。 樓盤在清算的時候,會優(yōu)先還款給工程或者銀行抵押,業(yè)主排在后面。

    這種順位關(guān)系有一個很大的隱患就是,如果開發(fā)商資不抵債,業(yè)主的債權(quán)關(guān)系又排在后面,最終辛辛苦苦攢錢買房的業(yè)主,只能是錢回不來,房子也沒了。

    現(xiàn)在,按照最高法的三項(xiàng)原則,順位關(guān)系改變。再遇到爛尾樓,買房人可以直接申請退款,并且還款優(yōu)先級排在前面,可以大大提高清償率,避免購房者出現(xiàn)錢房兩空的情況。

    其中有兩點(diǎn)需要注意的是,這里的優(yōu)先權(quán)指的是住房,并不包括商業(yè)辦公用房;即便你是貸款買房,實(shí)際也是全款支付,同樣適用。

    近年來,延期交付、停工爛尾屢見不鮮。

    在司法實(shí)踐中,雖然主流觀點(diǎn)認(rèn)可業(yè)主的基本債權(quán)優(yōu)先權(quán),認(rèn)可業(yè)主的權(quán)利在某種程度上優(yōu)于抵押權(quán)和施工單位的工程款優(yōu)先受償權(quán),但畢竟沒有明確規(guī)定。

    此次最高法的批復(fù),明確了購房人的優(yōu)先權(quán),在當(dāng)前“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”政策背景下出臺,可謂“及時雨”, 目前這三項(xiàng)原則已經(jīng)開始實(shí)施。

    同時,根據(jù)這個條款,也能給樓市帶來良性循環(huán)。

    業(yè)主的權(quán)益排在前面之后,銀行的貸款勢必要往后排。所以一旦開發(fā)商出現(xiàn)問題,銀行受到的經(jīng)濟(jì)損失,會比從前更高。

    這樣以來,銀行會嚴(yán)格審核開發(fā)商的資質(zhì),保證項(xiàng)目能夠順利施工以及交房,否則的話,銀行自身的權(quán)益也將受到損害。

    總而言之,這項(xiàng)條款無論是對市場還是對購房者來說,都是好事。

    銀行會加強(qiáng)監(jiān)督,房企要仔細(xì)經(jīng)營,而購房者的權(quán)益也得到了應(yīng)有的保護(hù)。

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