4月21日,人民法院報(bào)刊發(fā)了有關(guān)最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù),批復(fù)中第二條、第三條從保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)利角度,新增了商品房消費(fèi)者房屋交付請(qǐng)求權(quán)、商品房消費(fèi)者價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)。該批復(fù)自2023年4月20日開(kāi)始施行。
小編認(rèn)為該批復(fù)中的商品房消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)并非新增,只是對(duì)現(xiàn)有規(guī)定的延伸及再次確認(rèn)。
(資料圖)
2002年6月20日《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》,第2條規(guī)定,消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后,承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。2021年1月1日《民法典》正式施行,該司法解釋廢止。
但是,上述條款規(guī)定在《最高法執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》中得到了保留,第29條:
同時(shí),2019年11月8日公布的《九民紀(jì)要》第125、126條對(duì)《最高法執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第29條中商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的條件進(jìn)行了解釋?zhuān)⒚鞔_了在債權(quán)執(zhí)行中,商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)實(shí)現(xiàn)順位優(yōu)先于健身工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)。
一、第1條是對(duì)原內(nèi)容的重申
《建設(shè)工程施工合同解釋?zhuān)ㄒ唬返谌鶙l明確了三種權(quán)力的實(shí)現(xiàn)順位:建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)>抵押權(quán)>其他債權(quán)
二、第2條,商品房消費(fèi)者以居住為目的購(gòu)買(mǎi)房屋并已支付全部?jī)r(jià)款,主張房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的,人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。
商品房消費(fèi)者主張房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于其他權(quán)利的條件
①商品房消費(fèi)者(非一般買(mǎi)受人)
①以居住為目的
②支付全部?jī)r(jià)款(房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)要求交付50%以上價(jià)款)
三、第3條,房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能的情況下,商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的,人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。
只有在商品房無(wú)實(shí)際交付可能情況下,消費(fèi)者解除買(mǎi)賣(mài)合同,對(duì)開(kāi)發(fā)商的返還價(jià)款請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于其他權(quán)力;
對(duì)于一般的商品房違約交付,消費(fèi)者要求解除合同返還價(jià)款的,該返還價(jià)款請(qǐng)求權(quán)只是一般的債權(quán),實(shí)現(xiàn)順位上要劣后于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)
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