給住房參考價畫上一個句號

如之前《》分析所說，深圳向廣州看齊。

等深圳住房參考價“取消”確認有一天了，依照媒體報道和我自己的了解，是“取消”了，但沒有發(fā)文。真假只能是等到第一單二手房貸款出來，才可辨別。

所以，以下所有內(nèi)容都建立在這一消息為真的基礎上，如果為假，就當瞎胡扯。

(資料圖)

01

首先把涉及到的一些概念弄明白。

推敲本次深圳住房參考價政策調整，不是“取消”，是“脫鉤”，所以我“取消”打了引號。2021.2.08出臺的住房參考價仍然是存而不廢，但是和銀行放貸“脫鉤”了，不再作為銀行核定房價的依據(jù)。

銀行放貸依據(jù)轉為“網(wǎng)簽備案價/評估價孰低”，這個指的是深圳2018年出臺的“三價合一”政策——“以網(wǎng)簽備案合同價和房屋評估價的最低值作為計算基礎確定貸款額度”。大家就直接就理解為，回到住房參考價之前的狀態(tài)（2021.2.08之前）就好了，以前咋干，現(xiàn)在還咋干。

這么調整完了之后，它的意義有三個。

其一，住房參考價事實上已結束。這個大家都懂，住房參考價的威力在于它成了銀行發(fā)放貸款的依據(jù)，變成了“去杠桿”，相當于提高首付。越是差價大的樓盤，對首付的提高越猛。現(xiàn)在和銀行放貸“脫鉤”，等于是回到了之前的狀態(tài)，商業(yè)銀行沒有動力繼續(xù)使用這個工具。

其二，深圳是全國最后一個事實上“取消”了住房參考價的城市。它是最先推出這個政策的，卻是最后一個取消的。自2021年2月起，全國一共有15個城市出臺了住房參考價，北上廣深等等，但是，深圳是執(zhí)行這個政策最狠、執(zhí)行時間最長的城市。最早退出這個政策的是西安，去年7月4日，西安宣布暫停發(fā)布住房參考價，業(yè)主掛牌“尊重賣方意愿”。在深圳之前最后一個退出的城市是上海，在3月27日，上海放開二手房的真實報價。

從這個角度上說，深圳退出住房參考價，意味著這個政策在全國范圍內(nèi)非正式的“壽終正寢”，退出了歷史舞臺。

其三，這顯示深圳先前的“逐步放松”政策在繼續(xù)。我們在《》這篇文章里講過了。

但還是有一個重要的提醒，政策似乎是留了后手。住房參考價事實上是架空了，但是“存而不廢”，主管部門沒有發(fā)文，這讓它看起來像動態(tài)調整。假如接下來房價反彈的快，那么這個“掛鉤”再度重啟也很容易，這給管理部門未來的房價調控留下了進退裕如的空間。所以，好像我們也不要高興的忘乎所以。

02

關于深圳這個住房參考價，買賣雙方可謂是已經(jīng)被折磨得不行了。從去年就一直傳來傳去，隔三差五來一波，經(jīng)常是有些人覺得自己掌握了內(nèi)幕，搞得人們一陣陣熱血沸騰。結合著這次，我倒是認為它再一次顯示，不做政策預測的重要性。

為什么這時候“取消”住房參考價？

面對這樣的問題，我是不知道，有些觀點強作解人，下意識的為政策辯護，講什么目的達成，房價調控目標達成所以退出了云云。很無趣，面對一個本來就是 “錯”的東西，解釋那么多做什么呢？說使命完成，其實早完成了。深圳從去年開始，房地產(chǎn)就不是擔心大漲而是一直在大跌了。

政策邏輯和經(jīng)濟邏輯是兩個完全不相同的邏輯，前者關注的是民情輿論，注定是短期。后者關注的是市場規(guī)律，多數(shù)時候未必為公眾所懂。如果我們要在這個房地產(chǎn)市場混，并且想賺到錢，是必須要學會拋掉短期邏輯的，它會讓你的動作完全變形。

我不關心這個參考價怎么取消，知道它不能持續(xù)，做出這一點基本判斷，就足夠你“做對”了。基于這一點，深圳做的是對的，雖然遲，但是對。

參考價一晃眼已經(jīng)搞了2年，不是今天它調整了我們說是對的，而是它一開始推出的時候，就不那么的“對”。從市場的反饋看，可以用一片歡呼來形容，這個我認為是“民間真實的呼聲”。

參考價是一種“價管”，兩年來在顯著“平抑”市場的同時，也帶來了副作用（這部分還更大一些）。這個副作用一是，造成了二手房事實上喪失了流動性——大部分時間里二手房成交量不到2000套，價格的漲跌是市場結果，但是鎖死流動性絕不是任何政策的推行目標。你不能通過不讓人們貸款買二手房來實現(xiàn)市場的穩(wěn)定——在按揭貸款是一項居民權利的條件下。除非你永生永世不買房，否則，這最終是對所有人的影響。

副作用二是，價管造成了二手房價格信號的扭曲乃至消失。因為參考價的存在，所有中介機構的APP全都下架了真實的二手房成交價，導致整個市場如同“瞎子摸象”。我曾經(jīng)提醒過這一點，價格信號的扭曲，最終反噬的不僅是市場主體，還包括政策部門，因為官員們也掌握不到真實的價格信號了，久之一定會導致巨大的政策偏差。

所以，脫鉤了，最重要，讓住房參考價回到它應有的位置——真的是變成一個“價格參考”。

我知道，有些人是歡呼并希望參考價一直這么搞下去。在我先前寫參考價的諸多文章里，他們多次表達過這樣的看法，希望參考價越狠越好，調控越猛越好，最好是讓買房人全都站在山崗上。

我想他們從來也沒看懂我在講什么，或者說也不愿意聽你在講什么。但過去這幾年，他們?nèi)缭噶耍Y果許多人連工作都沒了，境遇比先前更差。就讓時間來解釋這一切吧。

03

參考價“取消”影響有多大？有人擔心房價會不會又重新開始上漲，“業(yè)主含淚反價100萬”的梗會不會出現(xiàn)？

不需要擔憂價格反頭大漲。參考價“脫鉤”的確是一個相當大的“利好”，但更多會表現(xiàn)在成交量上，會促進二手房的流動性，有助于鞏固目前市場的“溫和復蘇”。在價格上面，市場主流樓盤的調整方向，該怎樣還是會怎樣——或者說，單是參考價“脫鉤”，對房價的提振效應很小。

主要原因是，市場自身的調整在參考價“脫鉤”之前已經(jīng)完成觸底，無論是量還是價。

進入2023年，深圳市場已經(jīng)在“溫和復蘇”，3月份二手房成交接近4000套，基本回到2021年5月前，這是在參考價依然維持最高壓的狀態(tài)下實現(xiàn)的。促使這個成交量出現(xiàn)的原因有兩個，一個是整體市場情緒面的轉暖。但更重要的原因是，價格的調整貼近了參考價。這個政策執(zhí)行2年，有超過8成的二手房成交價偏離值在10%以內(nèi)乃至低于參考價。市場主流價格到了這個位置，可以說有沒有參考價，對于買家而言，結果都一樣了。

也就是說，市場成交的量價水平，已經(jīng)顯示沒有參考價之后的狀態(tài)，沒有參考價，市場的真實杠桿水平還是如此，不會有顯著的波動。

當然，業(yè)主一定是有“反價的沖動”，也許在一定程度上會推高當前的價格水平（尤其是原本價格偏差巨大的豪宅市場），但是市場最終能否持續(xù)承接，還需要觀察其它方面的條件。今天的市場調整烈度，單單是參考價的“取消”，是斷然推不起來的。

這個“其它方面的條件”，一是經(jīng)濟增長及市場信心方面，依然是不樂觀，原先我們說的市場的“三大壓制”，現(xiàn)在只是去掉了1個半。疫情沒了，政策復位了，為什么大家還是不買房？據(jù)我觀察，今天的買房人，無論剛需或豪客，對后市的看法，并不是悲觀，也并不是樂觀，而是惶惶不安。那種巨大的不確定感，要扭轉回來看來還需要加大力。

二是供應方面，大的改變在發(fā)生。這個我多次提過了，2020年以來深圳拼了老命增加供應、提高公占比，規(guī)模是過往40年所未見。這個現(xiàn)實之下，如果業(yè)主反價快，買家會繼續(xù)停留在“價格更低的新盤市場上”，尤其是那些（準）現(xiàn)樓新盤。

三是信貸方面，首付和利率依然太高。本輪市場的調整烈度遠慘于2008，但救市政策又遠弱于2008。今天深圳的首套利率依然高在4.6%，二套首付依然高在5成以上。雖然有一小部分人群可以通過經(jīng)營貸拿到3.5%左右的利率，但是大部分買房人都沒有這個條件。想讓人買房子提振經(jīng)濟，目前的信貸條件還不夠好。

這些還沒有加入上面講的，參考價還可以“卷土重來”。

整體來說，我們還是維持市場繼續(xù)“溫和復蘇”的判斷——即便是4月成交復又下滑，即便是參考價不取消，這個判斷也不變。不需要悲觀，也不要太樂觀。如同先前郁亮所言，沒有“狂飆”，也沒有“倒春寒”。

最后一句話，有必要寫在參考價退出歷史舞臺之際。

這樣的政策到底是不是成功？

我能理解，不同的人群對此有巨大分歧。但我堅持自己的看法不變：政府并不比市場更知道什么才是合理價格。

這一切的調整干預，尤以新盤限價、二手房參考價為巔峰，核心特征都是這一點。價格是無法計劃的，就是大數(shù)據(jù)如斯的時代，就是房價真會如蔥的未來時代，也是無法計劃的。

違背這一點，早晚還會回來。

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