本文來源:時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者:劉新歌
【資料圖】
曾備受房企追捧的昆明巫家壩,如今正面臨挑戰(zhàn)。
2016年8月末,位于昆明市官渡區(qū)巫家壩核心區(qū)的景成大廈開工。這是巫家壩首個(gè)啟動(dòng)建設(shè)的總部大樓項(xiàng)目,因而頗受各方關(guān)注。但6年多過去,規(guī)劃中的“昆明又一超高地標(biāo)建筑”并未建成,土地使用權(quán)還將因停工、土地閑置被政府無償收回。
圖片來源:圖蟲創(chuàng)意
近日,昆明市住建局、官渡區(qū)自然資源局在人民網(wǎng)地方留言板回應(yīng)稱,上述宗地于2022年10月28日被認(rèn)定為閑置土地,官渡區(qū)自然資源局決定按照無償收回土地使用權(quán)的方式進(jìn)行處置。目前該宗地土地使用權(quán)處于司法查封狀態(tài),待法院解除查封后,將開展后續(xù)處置工作。
對于土地權(quán)屬方云南景成集團(tuán)而言,這樣的結(jié)局使其痛失總部大樓,但或也是斷臂割肉、甩掉一個(gè)大包袱。對昆明市而言,收回土地使用權(quán)只是化解爛尾樓問題的第一步。該宗地后續(xù)將如何開發(fā)尚未可知。在昆明融盛行地產(chǎn)副總經(jīng)理康兵看來,項(xiàng)目的的盤活難度不小,“地塊位置非常好,但開發(fā)難度較大,無論誰接手都一樣。因?yàn)槲准覊螌懽謽恰⒐Ⅲw量很大,去化有難度,租金也持續(xù)下降。”
首個(gè)總部大樓爛尾,瑞麗首富敗走昆明
2016年6月,云南景成以底價(jià)4.22億元拿下巫家壩核心區(qū)域KCGD2015-11號商住用地,地塊總面積31.6畝,總建筑面積24.34萬平方米,折合樓面價(jià)約1734元/平方米。自此,巫家壩首個(gè)總部大樓項(xiàng)目、云南景成昆明總部大樓“景成大廈”正式落地。
按照最初的規(guī)劃,景成大廈建筑高度為248.8米,其中地上57層、地下4層,計(jì)劃總投資20億元,包括五星級商務(wù)酒店、5A寫字樓、綜合商場及配套設(shè)施等。項(xiàng)目建成后,云南景成將把總部從瑞麗市搬遷至此。
不過,景成大廈建設(shè)進(jìn)度緩慢,2018年后基本停止。2020年,景成集團(tuán)擬改變項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、增加兩棟住宅樓,并打算根據(jù)住宅預(yù)售情況再?zèng)Q定景成大廈的推進(jìn)進(jìn)度,但這一規(guī)劃一直未見公示。景成大廈的建設(shè)自此停滯,據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w信息,項(xiàng)目僅完成地下工程,建筑剛出地面。
2022年11月,昆明市官渡區(qū)自然資源區(qū)發(fā)布公示,稱該宗地的批準(zhǔn)用途為商務(wù)金融用地,項(xiàng)目未辦理取得施工許可證,未動(dòng)工開發(fā)滿兩年以上,官渡區(qū)會(huì)審認(rèn)定為閑置土地,為企業(yè)自身行為造成。
每個(gè)爛尾樓背后都有一段企業(yè)興衰史,景成大廈亦然。云南景成由瑞麗首富董勒成于1990年創(chuàng)辦,2016年,云南景成名列云南企業(yè)100強(qiáng)第56位、云南民營企業(yè)100強(qiáng)第16位。
董勒成的財(cái)富版圖橫跨酒店服務(wù)、航空、路橋、房地產(chǎn)等眾多行業(yè),生意甚至做到了柬埔寨。在瑞麗,其有“董半城”之稱,綿延4公里的瑞麗大道兩側(cè)幾乎都是景成集團(tuán)的項(xiàng)目和地塊。航空方面,他于2013年5月出資6億元組建了瑞麗航空。至2020年6月底,瑞麗航空共運(yùn)營20架飛機(jī),航線74條,航線網(wǎng)絡(luò)覆蓋43個(gè)國內(nèi)外通航城市。
不過,2019年前后,景成集團(tuán)開始出現(xiàn)資金難題,甚至被傳出欠繳員工社會(huì)保險(xiǎn)、頻繁拖欠工程款和員工工資,開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目景成大廈、景成瑞府及旅游項(xiàng)目瑞麗灣國際休閑度假項(xiàng)目等均陷入停滯。
疫情沖擊下,董勒成開始剝離航空業(yè)務(wù)。2021年1月15日,瑞麗航空完成工商變更登記,原大股東景成集團(tuán)的持股比例由70%降至13%,無錫交通產(chǎn)業(yè)集團(tuán)以57%的持股比例成為新的控股股東。
房企搶入巫家壩,房價(jià)一度高達(dá)3萬
巫家壩位于昆明市主城區(qū)、呈貢新區(qū)和昆明空港經(jīng)濟(jì)區(qū)三角交匯的核心地帶。2012年6月,昆明長水國際機(jī)場正式通航運(yùn)營,我國歷史上第二個(gè)機(jī)場——巫家壩機(jī)場停止運(yùn)營,在昆明核心區(qū)騰出大面積凈地,為其優(yōu)化和重構(gòu)城市功能與空間布局提供了空間。
根據(jù)《昆明巫家壩新中心控制詳細(xì)規(guī)劃》,巫家壩地區(qū)被定位為世界級區(qū)域金融中心、總部基地、綠色創(chuàng)新媒體中心、多元商業(yè)中心,并被貼上“昆明未來新中心”、“城市CBD”等華麗標(biāo)簽。
一時(shí)間,巫家壩成為品牌房企搶入之地,中海、萬科、保利、綠地、金茂、寶能等紛至沓來。基于片區(qū)的高定位,巫家壩在土地出讓時(shí)多附加“引進(jìn)世界500強(qiáng)企業(yè)總部或區(qū)域總部”的要求,該片區(qū)密集分布有中海國際中心、中交南亞總部大廈、綠地東南亞區(qū)域總部、中國鐵建西南總部大廈、保利南亞之窗大廈等14個(gè)總部大樓項(xiàng)目。
巫家壩開始成為昆明超高層建筑的集聚區(qū),待這些總部大樓建成,昆明的天際線將不斷被刷新,如中建股份西南總部為含1棟230米超高層寫字樓的城市綜合體項(xiàng)目,綠地東南亞中心項(xiàng)目計(jì)劃高度更高達(dá)428米,建成后將為昆明第一高樓。
在康兵看來,如此大體量的供應(yīng),或?qū)⒂绊戫?xiàng)目入市后的運(yùn)營。“昆明的寫字樓客戶主要來自金融、房地產(chǎn)、設(shè)計(jì)院等房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè),受疫情和整體經(jīng)濟(jì)形勢影響,需求下滑不少,不僅銷售、出租難,售價(jià)及租金也大幅下降。”
戴德梁行數(shù)據(jù)顯示,2022年昆明甲級寫字樓市場需求收縮,租金同比下跌至79.88元/平方米/月。空置率雖然同比大幅下降9.01個(gè)百分點(diǎn),但仍高達(dá)18.24%。由于存量較大,最近3年昆明甲級寫字樓的租金逐年下滑, 2020年平均租金96.03元/平方米/月,2021年為85.64元/平方米/月,2022年下降為79.88元/平方米/月,三年降幅達(dá)17%。
巫家壩的寫字樓租金水平也受到影響。如近期入市的中海國際中心寫字樓低區(qū)開始招商,平均租金為70元/平方米/月,比昆明甲級寫字樓2022年平均租金低了約12.4%。可以預(yù)見,待未來幾年巫家壩寫字樓陸續(xù)投入使用后,寫字樓競爭會(huì)更加激烈,租金或進(jìn)一步下探。顯然,這樣的市場前景并不利于引入盤活爛尾項(xiàng)目的新投資者。
在康兵看來,規(guī)劃落地的延宕也影響著片區(qū)的商業(yè)前景。按照規(guī)劃,巫家壩片區(qū)將在拆遷10個(gè)專業(yè)市場后、建設(shè)一個(gè)5070畝、全球第四大的中央公園,但或因資金問題,市場拆遷尚未全部完成。
另據(jù)云南房網(wǎng)信息,巫家壩片區(qū)至今沒有學(xué)校,原計(jì)劃在今年投用的第一所學(xué)校曾在去年停工,今年3月恢復(fù)建設(shè)并預(yù)計(jì)在9月建成,但這所學(xué)校尚未確定具體辦學(xué)機(jī)構(gòu),也未出現(xiàn)在今年的小學(xué)劃片名單中。
幾年間,巫家壩的房價(jià)也出現(xiàn)較大的跌宕。“巫家壩片區(qū)寫字樓的推進(jìn)速度、公寓的去化速度都比較慢,住宅之前最高時(shí)單價(jià)達(dá)3萬多,現(xiàn)在最便宜的可能近一萬出頭。”康兵說。
據(jù)了解,2022年,受市場大環(huán)境影響,巫家壩樓盤大打價(jià)格戰(zhàn),以價(jià)換量。如去年9月,片區(qū)最便宜的精裝房僅要1.26萬/平,甚至出現(xiàn)貼地價(jià)賣房的情況,卷出價(jià)格洼地。
無論是盤活爛尾樓,還是片區(qū)建設(shè),巫家壩都需要一劑強(qiáng)心針。
關(guān)鍵詞:
投資30.3億元同比增長31.6%
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