天天最資訊丨地產規劃定位應該更純粹

【念念有余】

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政府要盡可能拿出整片區塊規劃保障房，沒有必要將其建在商品房小區內，保障房和商品房最好能自成體系。

余勝良

近期，深圳市光明區一些商品房業主發現，一所靠近本小區的學校學位歸屬于距離該學校較遠的公租房租客，由此引發爭議。

這種情況其實很容易規避。考慮到這家學校的學位已經給了附近的保障房業主，那么，在距離這家學校更近的位置，沒必要再規劃商品房。否則，一些業主根據就近入學原則，難免會認為他們可以享有學位。另外，深圳一直實行積分入學政策，商品房業主比租房者積分更高，這個因素也應該考慮。

如果保障房學校附近都是保障房，那么就不存在這個問題。讓商品房業主孩子到更遠的地方上學，本身就不大合理。

據最新消息，前述“光明保障房配套學校事件”有了進展。4月19日，光明區教育局再次發布《光明區2023年義務教育階段新增公辦學校學區劃分方案》。新方案中，“長圳保障房配套學校（暫定名）” 改為“長圳保障性住房片區學校（暫定名）”。該校將新增塘尾校區，由原來的84班擴建到138班，同時招生范圍擴大到甲子塘、塘尾、塘家三個社區。原有爭議有望緩解或平息。

規劃部門在做規劃的時候，相同類型的房產小區要盡量規劃在一起，以免引起爭端和矛盾，這樣才更為合理。

一個小區里同時有安居房和商品房，商品房業主多花一倍的價格，還要和安居房購買者共享小區公共空間，是會有一些心理不平衡。在此之前，深圳已多次出現商品房業主不愿讓安居房購買者共享花園的案例。

政府機關在做規劃的時候，習慣性地在商品房里混合進保障房。前兩年在住宅類地產轉讓的時候設置總價上限，然后競爭給政府免費蓋安居房、人才房，導致多數新建商品房社區都有保障類房產，另外拆遷類小區也要配建相當比例的保障房。

買商品房和買保障房的是兩個群體，他們有很大不同，可以大致認為商品房業主消費能力更強，更有經濟實力。從房價上看，兩者對政府、對小區的貢獻有很大差異，這也難免會讓商品房購買者覺得對方跟著自己沾了光。另一方面，保障房購買者覺得自己所得符合政府政策，不是對方恩惠，憑白受氣也很不高興。

最近前海有一個新小區準備開售，其中人才房占比超過一半。而蛇口片區規劃的兩個住宅是比較純粹的人才房社區，相信住在后面兩個社區的購房者會更順心一些。

以前政府在建福利房的時候，基本上是整片規劃的，比如一些公務員小區規模龐大，還有很多公共事業單位、國有企業都自建小區為員工分房。一個小區的業主都非常純粹，沒有摻雜商品房的情況。

住宅有居住功能，也有消費分層屬性，相同購買能力者喜歡住在一起。商品房在單價和總價上基本就做好了消費者定位，購買者不管通勤距離遠近，不管職業如何，都有大致的認可。一些豪宅小區動輒好幾千萬，就已經幫業主篩選好了鄰居。一些定位比較高的住宅，單戶面積都會比較大。如果一個豪宅小區里都是大戶型，只有很少小戶型，這些小戶型很難賣上去價格，因為很少有人愿意天天看到財富碾壓自己的富豪鄰居。

深圳現在自然而然地出現了一些豪宅片區，比如后海、華僑城和香蜜湖，這些豪宅片區都有環境好、單價高、單戶面積大的共性。而且因為豪宅連著豪宅，形成了比較好的居住氛圍。

非豪宅片區也有部分小區單價高，有一些面積大的戶型總價高，但是居住體驗不純粹，周圍都是和自己收入差距很大者，形成不了規模效應，有一些購買力比較強的會離開這些社區，換到和自己社會群體相近的社區生活。

房產的價值在動態調整，人群也在調整自己的居住地，總體上是到讓自己能承擔得起又舒適的地方，就像普通員工看到領導不自在，大多數人更喜歡住在和自己群體屬性相當的環境中。

政府要盡可能拿出整片區塊規劃保障房，沒有必要將其建在商品房小區內，保障房和商品房最好能自成體系。

（作者系證券時報記者）

本報專欄文章僅代表作者個人觀點。

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