北京土拍規則升級，拿地大鱷“中建系”何去何從？

北京土拍規則改變一時激起千層浪，牽出“中建系”等央字頭以及其他國字頭房企在北京土地市場的拿地棋局。尤其是“中建系”，其旗下八大局地產平臺以及中海地產近幾年在土地市場攻城略地，拿下多宗地塊。

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據中國建筑發布的2022年年報顯示，2022年，中國建筑的地產板塊業務實現合約銷售4016億元，拿地100宗，這兩項數據在行業內均名列前茅。

在房地產下行周期，“中建系”兇猛拿地的原因是什么？重倉北京，土地規則改變對其拿地將帶來哪些影響？

“中建系”強勢拿地背后，地產毛利率高于房建業務

在2022年《財富》世界500強排名中，中國建筑排名第9位，中國企業中排名第3位，位次上升明顯。年報顯示，2022年，中國建筑實現營收約20551億元，首次破兩萬億。

中國建筑的業務布局較為縱深，圍繞基建、建筑進行布局，涵蓋房地產建筑工程、基礎設施建設與投資、房地產開發與投資、勘探設計等業務板塊。

雖然地產板塊在中國建筑業務板塊中占比不高，但是這幾年，以其旗下八大局地產平臺以及中海地產為主，在土地市場表現得積極進取。

中國建筑旗下擁有中海地產和中建地產兩大房地產品牌。2022年，中國建筑全年新購置土地100宗，新增土地儲備1489萬平方米，總購地金額1847.2億元。新增土地儲備超九成位于一二線城市，其中位于北京、上海、廣州等一線城市、直轄市及省會城市的新增土地儲備占比超85%，土地儲備結構進一步優化。截至2022年末，中國建筑持有的土地儲備為9303萬平方米。

具體來看，2022年，中海地產新增土地40宗，新增土地儲備739萬平方米，購地金額1107.2億元，北上廣深四個一線城市的新增貨值占比48.1%；中建地產新增土地60宗，新增土地儲備750萬平方米，購地金額740億元。

在各大機構2022年土地新增榜單中，中海地產位列TOP3，如若再算上中建地產的新增拿地，“中建系”的土地拓展可謂兇猛。

高能級城市布局以及優質地塊的獲取，為其銷售埋下伏筆。在房地產銷售額方面，中國建筑連續3年超過4000億元。2022年，中建地產和中海地產全年實現合約銷售額共計4016億元，僅次于萬科的4169.7億元。

那么，中國建筑為何在土地市場積極進取？從其營收構成以及利潤貢獻可以窺探一二。在中國建筑超2萬億元營收中，貢獻最多的是房地產建筑工程業務，占比61.6%。而房地產開發與投資營收為2820億元，占比僅為13.7%，不過其毛利潤貢獻占比達到25.7%，而房地產建筑工程業務毛利潤的占比是48.4%。

在毛利率方面，房地產建筑工程業務的毛利率僅為8%；房地產開發與投資業務的毛利率雖然同比降低了2.1個百分點，但是維持在19%。

即便地產開發毛利率有所下降，也遠超房建業務，對于中國建筑來說，加大地產開發業務，對于其業績增長，具有明顯的助力。此外，央企擁有融資以及低成本資金優勢，在其他房企收縮戰線時，反而有利于中國建筑的逆勢擴張。

北京擴張版圖，旗下五大平臺均已布局

“中建系”在房地產市場的布局主要依托其旗下八大局地產平臺以及中海地產。

年報顯示，中建地產先后打造的中建智地、中建玖合、中建壹品、中建信和、中建東孚等品牌，均躋身2022年中國房地產企業權益銷售業績排名百強。據了解，這五大品牌分別為中建一局、中建二局、中建三局、中建五局、中建八局的地產平臺。

這兩年的北京土地市場中，“中建系”可謂風生水起，攻城略地。目前，上述五大地產平臺在北京均已布局。

其中，中建信和在2020年進京后，已經拿下3宗地塊；中建壹品從2021年進京后，兩年內在北京拿地5宗；去年6月，中建玖合以66.8億元拿下熱門地塊太陽宮地塊。在該地塊的7個搖號主體中，參與搖號的還有中海地產、中建智地。

此外，中建股份直接全資持股的中建方程投資發展集團有限公司，也在延慶區、門頭溝區拿到了兩塊地。

2022年，北京累計成交55宗宅地，中海排名第一，獨攬8宗地塊，中建排名第二，拿下5宗地塊。

進入2023年，“中建系”在北京的拿地動作并未停止。

在北京2023年首場土拍中，中建東孚拿下朝陽小紅門地塊，首次進入北京房地產市場。同時，中建智地以17.2億元拿下房山區良鄉地塊。

不過，也正是在這場土拍中，“中建系”組團圍剿朱辛莊地塊，引起關注。

土拍新規之下，“中建系”各公司如何出戰？

值得關注的是，今年4月14日，北京市規劃和自然資源委員會發布了“北京市豐臺區青塔街道青塔村棚戶區改造項目FT00-0601-0633、FT00-0601-0634地塊R2二類居住用地等2宗國有建設用地使用權出讓公告的補充公告”。其中指出，同一集團成員企業不得同時報名競買同一宗地。

這意味著，類似“中建系”“城建系”等兄弟房企可能將不得同時競買同一宗地，影響甚大。

此次規則的調整與朱辛莊地塊有關。3月23日，42家房企及房企聯合體圍搶的昌平朱辛莊0028地塊經過搖號，最終被上海大華摘得，成交價“觸頂”12.995億元，中簽率僅為2.38%。雖然被上海大華撿漏，但是縱觀報名企業，“中建系”陣營強大，中建智地、中建壹品、中建信和、中建玖合、中建東孚以及中海地產均現身。同時，“城建系”三家公司也參戰，分別為城建興華、城建開發以及北京住總。

據了解，多家開發商質疑上述參拍房企違反了“同一企業及其控股的各個公司不得參加同一宗地的競買”這條規則。

北京市規劃和自然資源委員會的相關負責人表示，本次競買人資格調整正是對市場主體提出的合理化建議做出的回應，調整后的競買人資格要求，較之前更為嚴格，更有利于促進市場公平競爭。

北京土拍規則的改變，對于“中建系”等兄弟企業來說，無疑是一次打擊，未來在北京拿地，勢必受到影響。根據此次土拍新規，中國建筑旗下八大局地產平臺公司將不能同時出現在同一宗地塊的競爭中。不過，中建地產與中海地產能否同時出戰，尚存疑問。

目前，北京土拍規則的改變僅針對上述兩宗地塊，未來覆蓋面有多大，仍未可知。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，未來土拍規則將采用“一地一策”，但更傾向熱點地塊。從北京近兩年土拍的表現來看，核心板塊熱度較高，分化現象仍存在。此次土拍新規僅適用于京土儲掛（豐）[2023]007、京土儲掛（興）[2023]008號兩宗地塊，具體來看，兩宗地塊位置優越，均鄰近地鐵站，配套較為成熟，去化有保障，預計房企關注度較高。從短期來看，土拍新規落地在熱點地塊的可能性更高，而郊區及屬性欠佳地塊落地執行的預期短期偏弱。

在土拍新規之下，熱門地塊PK，“中建系”選誰出戰，令人拭目以待。

新京報記者 段文平

編輯 武新 校對 楊許麗

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