焦點日報:深圳首個共有產(chǎn)權(quán)房來了!剛需購房者可以無腦買嗎?

    來源: 醉井觀商2023-04-19 21:38:46
      

    改革進入深水區(qū)后,任何政策都不是單向的帕累托改進,而是一種利弊組合,是對各方利益的再平衡?,F(xiàn)實中,任何政策目標(biāo),都要兼顧對其他政策目標(biāo)的影響,而不會是單方面高舉高打、狂飆突進。但不可否認,共有產(chǎn)權(quán)房的目的就是為了解決“住”的問題,剛需購房者豈容錯過?接下來我們來深度解構(gòu)一下:


    (資料圖)

    一、現(xiàn)象:什么是共有產(chǎn)權(quán)房?先行先試的北京上海是否解決了剛需購房問題?

    所謂共有產(chǎn)權(quán)住房,就是地方政府跟購房者共同承擔(dān)住房建設(shè)資金,分配時在合同中明確共有雙方的資金數(shù)額及將來退出過程中所承擔(dān)的權(quán)利義務(wù);退出時由政府回購,購房者只能獲得自己資產(chǎn)數(shù)額部分的變現(xiàn),從而實現(xiàn)保障住房的封閉運行。

    當(dāng)然,我們國家出臺共有產(chǎn)權(quán)房的目的,主要還是應(yīng)對房價上漲過快的困局。試圖通過共有產(chǎn)權(quán)的方式,使得購房者有能力購房,一部分購房者自己支付一部分資金就能解決住房問題,達到了三方共贏的局面。

    不過,我們要知道,其實共有產(chǎn)權(quán)房很早就有了:

    其中90年代時也有類似房子,只是當(dāng)時沒有這個名字,其原文是上海賣公房,賣國有職工,其就是賣部分產(chǎn)權(quán)。那么,共有產(chǎn)權(quán)房并非是新鮮事物了,大家一定很想知道,共有產(chǎn)權(quán)房能否解決剛需購房的強心劑呢?

    相比北京反應(yīng)平淡,上海似乎略有不同。下圖我們可以對比上海的正常房價和共有產(chǎn)權(quán)房價格,感受下。

    可以看出,共有產(chǎn)權(quán)房的單價真不高,但像上海的共有產(chǎn)權(quán)房,針對低收入家庭,大部分滬漂年輕人應(yīng)該達不到這個標(biāo)準(zhǔn)。

    一種是上海戶籍,一種是外地人(需要已婚且居住證積分滿120分),外地單身不可申請。對很多人而言,收入和財產(chǎn)這個門檻,應(yīng)該就卡住了。但是上海的共有產(chǎn)權(quán)房5年禁售,滿5年后可以買斷,過戶后房屋性質(zhì)會跟著變更為商品房。因此,很多人盯著低價優(yōu)勢,拿到房子后指望未來升值轉(zhuǎn)賣。但如果真正符合低收入家庭標(biāo)準(zhǔn),就憑5年間的收入,其實也不可能有能力買斷,門檻就擺在那里了。

    那么,從北京上海的執(zhí)行情況來看,顯然還是沒有解決剛需購房。那么,它們?yōu)槭裁炊紱]有受到剛需者的青睞呢?

    首先,共有產(chǎn)權(quán)房即使5年后交易也只能交易給其他符合共有產(chǎn)權(quán)房條件的人群,這就大大縮減它的出售人群。需求會被嚴重壓制。這就意味著共有產(chǎn)權(quán)房大概率只有居住屬性,而沒有投資屬性。因為它既不能貸款,關(guān)鍵的時候還不一定賣的出去。

    而中國人普遍認為房子是投資品,而不是消費品。尤其是自己還是要付出較高的成本。我就以深圳為例。共有產(chǎn)權(quán)房是市場價格的5折。

    深圳4萬房價的地區(qū),5000元每月已經(jīng)可以租不錯的房子了。一年也才6萬,如果有機會爭取到公租房,每月不到1000元,那不是更香嗎?

    所以,共有產(chǎn)權(quán)房很尷尬的處在了商品房和公租房的中間。但是同樣的,如果價格更為合適,共有產(chǎn)權(quán)房不見是個壞事。

    因此,最終是不是強心針,又回到了價格,或者簡單來說就是租售比。共有產(chǎn)權(quán)房的租售比越高,那么價值就越大。租金是市場決定的,而共有產(chǎn)權(quán)房銷售價格其實也是市場決定的。

    因此,如果按照這個邏輯,商品房的風(fēng)險,共有產(chǎn)權(quán)房一樣都有,只不過風(fēng)險小點。但是商品房可以抵押貸款的屬性,共有產(chǎn)權(quán)房卻一個沒有,這就是一個絕大的bug了。一個殘缺品,一個正品,你覺得消費者會選哪個?

    當(dāng)然,這是我所知道深圳最新出版的共有產(chǎn)權(quán)交易法規(guī),如果沒有上面的限制,僅僅是鎖定禁售期,禁售期結(jié)束后完全可以自由交易,那我覺得還是是值得購買的。這么說來,共有產(chǎn)權(quán)房能否解決剛需問題,其實是有待觀察的。

    二、分析:共有產(chǎn)權(quán)房是否有升值空間?畢竟大家對房子的投資屬性仍有所期望的

    有人說,共有產(chǎn)權(quán)房既沒有金融屬性,又沒有升值空間,位置偏遠,純屬雞肋,其實這是錯誤的。你知道為什么嗎?其實是因為“升值空間”面臨一個悖論。

    地產(chǎn)是百業(yè)之母,既來于土地出讓金的融資屬性(給政府提供撬動經(jīng)濟杠桿的啟動資金),也來自于強大的上下游產(chǎn)業(yè)鏈帶動能力,也來自于其抵押品價值。當(dāng)年某領(lǐng)導(dǎo)說“房價下跌受害的是老百姓”,招致罵聲一片,實際上話糙理不糙。

    共有產(chǎn)權(quán)房的流動性,處于一個“不上不下”的水平,和完整產(chǎn)權(quán)的商品房肯定沒法比,但相較于那些有很長禁售期、流動性要被長期凍結(jié)的房產(chǎn)類型(比如人才房),共有產(chǎn)權(quán)房還是有其優(yōu)勢的。

    在接受上述犧牲流動性的條件后,購房者獲得的利益是可以按市場價的六折購房。當(dāng)然,因為補交差額收益的要求,購房者是無法完全享有那剩余的40%利益的。

    上述計算還是建立在樓市行情好,房價預(yù)期看漲的基礎(chǔ)上。假如房價十年不漲,則收益只有100萬,考慮稅費、利息,則凈收益聊勝于無。這可是承受了十年內(nèi)流動性為0的風(fēng)險,一般家庭幾百萬的資產(chǎn)流動性為0是個很可怕的事情。

    共有產(chǎn)權(quán)房則是另外的邏輯,徹底貫徹了“房住不炒”思想。雖然采取封閉流通,但相較于人才房的十年內(nèi)不能動的規(guī)定,共有產(chǎn)權(quán)房在流動性上還是留了個口子,購房者購房后五年內(nèi)可以向“有關(guān)部門”申請份額回購,五年后可以向符合條件者轉(zhuǎn)讓份額。

    共有產(chǎn)權(quán)房的封閉性特征,當(dāng)然會使其“升值空間”面臨一個悖論:假如共有產(chǎn)權(quán)房不擴容,維持在一個很小的范圍內(nèi),則流動性起不來,且覆蓋群體普遍收入相對較低,接盤能力有限,則“升值空間”有限;而如果廣泛鋪開,像一般商品房那樣達到一個比較高的覆蓋面,則會瓦解“房產(chǎn)投資”的群眾基礎(chǔ),成了徹底的“房住不炒”,那“升值空間”也無從談起。

    歸根到底,共有產(chǎn)權(quán)房是“房住不炒”的政策工具,假如是抱有一定的投資目的,建議謹慎購買。

    三、解惑:我到底該不該買共有產(chǎn)權(quán)房?它到底適合什么人群購買呢?

    在我看里,如果考慮是年輕人的首套房,共有產(chǎn)權(quán)房是肯未必合適的,因為我的理解是"年輕人的首套房",后面還會置換、改善,除非事業(yè)發(fā)展的特別順利,否則怎么也得先賣再買吧?

    共有產(chǎn)權(quán)房交易起來會比較復(fù)雜,建議純自住家庭考慮,因為共有產(chǎn)權(quán)房沒有太大的升值空間?,F(xiàn)在的地產(chǎn)行情除了北上廣深南蘇杭等城市主城區(qū)繁華地段以外,商品房都在逐漸失去升值空間,更何況共有產(chǎn)權(quán)房乎?同時大多數(shù)的共有產(chǎn)權(quán)房選址非常偏。

    除此之外,共有產(chǎn)權(quán)房不僅有共有產(chǎn)權(quán)的問題,如果一對夫妻的婚姻有些不那么順利,發(fā)生離婚后分割財產(chǎn),這個處理起來也非常復(fù)雜。

    即使是純自住,我覺得如果條件允許也不要選共有產(chǎn)權(quán)房,有人說"如果一套房是純自住,所以漲跌不需要關(guān)注",這句話錯了一半,正確的說法是"如果你名下不止一套房,你自住的那套房漲跌確實無關(guān)緊要"。

    我認為共有產(chǎn)權(quán)房有其特定的場景,就是只適合"真自住"的群體,因為共有產(chǎn)權(quán)房是你少出錢不是不出錢,目前這種形勢凡是大額資金支出都要經(jīng)過深思熟慮。尤其是那些條件本就一般的家庭。

    籌碼越多的人越不怕輸反而有時候能利用這點獲利,就是這個道理。所以我建議大家都要先想想你買房是用來干嘛的?

    當(dāng)然,這一切都是在你會認為未來房價永漲的預(yù)期中!如果一個國家蓄水池永遠只限制在一個債融資屬性的房地產(chǎn)中,那它注定不能跨越中等收入陷阱!

    不論你有什么手段,股權(quán)融資的一級市場、二級市場的股市,與養(yǎng)老賬戶綁定!這些的繁榮,才會讓所有人雨露均沾。

    最后的話:如果你真的只是想著住,不是想著賣,我個人認為是不錯的選擇!

    那么,對于有足夠多錢的年輕人,自然是考慮工作生活地點附近的商品房。但對于沒有那么多錢的年輕人,在高高房價面前,確實可以看看當(dāng)前共有產(chǎn)權(quán)房自己是否能夠自住,因為它是當(dāng)前房價“雙軌制”下,給到普通人的保障性住房。

    而且對收入不是太高的,絕對是福音,這個共有產(chǎn)權(quán)房本來就是有點打壓樓價的味道,就拿商品房來說吧,只有中心核區(qū)樓價堅挺,而且你買商品房收入不是太高的話,壓力會很大的,商品房的確有投資的味道。不過你敢保證你買的時候是最低,不會出現(xiàn)更低嗎?升了當(dāng)然開心,跌了呢?你是否這樣想的,如果你這樣想,其實都根本不用想共有產(chǎn)權(quán)了。

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