3.5萬+的內金沙,買房人應該看到的另一面

    來源: 成都商報房產發布2023-04-19 18:35:02
      

    從開發商們的積極態度,我們看到了當下內金沙一個充滿爭議的“雙面”現狀。


    【資料圖】

    文/成都商報-紅星新聞記者 謝雯

    拍賣前,出讓方案里定下的3.5萬元/m2,創下成都目前住宅清水限價“天花板”;拍賣過程中,36家企業報名,32家企業參與抽簽,創下近期參拍房企數量之最。

    最終,地塊被中建三局地產旗下的中建壹品投資發展有限公司抽中,成交樓面地價為18900元/m2,總投資額近18億元。

    拿地后,該公司在其微信公眾號上發文稱,擬打造高品質、精工藝的都市人文社區。

    圖據:中建壹品投資公司

    這是昨日(4月18日)成都舉行的土拍中,內金沙約35畝宗地的拍賣過程。從中已不難看出,市場對于該地塊的預期。

    區域A面

    以稀為貴,10年出讓4宗地

    拍賣前,多家參拍房企曾對記者表示,從市場趨勢來看,主城核心區的價值被持續釋放,投資邏輯上更傾向于成都主城。對于該地塊,他們最看重的便是地處內金沙的地段。

    從地塊具體的指標來看,位于西三環內側,占地約35畝,容積率2.5,起拍樓面地價16500元/㎡,土地最高限價18800元/㎡,最高清水限價35000元/㎡。

    據不完全統計,算上昨日所拍宗地,近10年內金沙板塊僅供應有4宗住宅用地。上一次區域有供地,還是2019年金雁地處競得的約17.4畝宗地(即現在的金雁·錦繡金沙項目),彼時成交樓面地價為18512元/m2,目前該項目尚未入市銷售。

    金雁·錦繡金沙

    內金沙最新的住宅供應是近期華府金沙名城和鷺島金沙壹品項目,但由于兩個項目均屬于銷售多年后的再次推新,并無大量可售房源,加上金雁·錦繡金沙一共也只有142套房源,因此,待地塊后期入市后,幾乎無直接競品,具備稀缺的“賣點”。

    區域B面

    城市界面多年不變,缺乏想象空間

    作為成都主城區傳統的居住區,配套齊全是內金沙的明顯優勢,尤其在教育資源上。以昨日所拍地塊為例,宗地東北側步行距離約700米就是金沙小學,向西直線距離約500米就是草堂小學。

    內金沙約35畝地塊區位示意圖

    但另一方面,區域成熟較早,導致板塊內近幾年新增供應的缺少,會讓整個板塊變化較小,難以有品牌房企和改善項目扎推的群聚效應。

    “從成都主城今年來‘有量又有價’的項目來看,都同時滿足板塊預期配套、景觀資源、交通通達性和政策導向,通常碰在一起才能發生化學反應。”一位品牌房企負責人表示,整個板塊多年如一日,缺乏想象空間,讓昨天所拍地塊顯得相對較“孤”。

    成熟度很高的內金沙

    中大·君悅金沙一位姓阮的業主也提到,內金沙的第一感覺是“方便”,從學校到商業到休閑娛樂,不出1公里都可以找到很多選項,“第二感覺便是有點落伍,總體表現在商業上,目前內金沙板塊的商業最頂尖的就是西單商場,使用的年限很長,可想象的空間不足。”

    價格A面

    西貴情結在,3.5萬+難度不大

    從成都樓市的進程來看,內金沙板塊從上世紀90年代就開始出現首批商品房住宅, 10多年前金沙西園、中海·金沙府就攬獲了當時的一大批實力買家。以至不少購房者對內金沙都有“西貴”情結。

    當昨日所拍地塊公布出讓方案,清水限價為3.5萬元/m2之后,市場各方開始討論:現在的內金沙,能接受這一價格嗎?

    一位在板塊內工作的中介李先生告訴成都商報-紅星新聞記者,目前購買板塊內二手房的客戶,7成以上都為大城西的地緣性客戶,從今年的成交來看,均價約在27000-28000元/m2左右,以總價在350萬元之內的套二、套三為主。

    “但要注意的是,像地塊旁邊的中大·君悅金沙、藍光·凱麗美域,房齡大多超過10年,且定位于剛需。”李先生說,最新入市的新房,鷺島金沙壹品在售價格為23792-31622元/m2,華府金沙名城售價為31188-38076元/m2。

    鷺島金沙壹品

    “因此,只要競得企業能把改善的產品力做出來,35000元/m2的清水限價沒有太大難度。”

    最近的例證是綠城·鳳起潮鳴,因為較強的產品力,在多年前其高層精裝價格就已經突破3.5萬元/㎡,今年3月拿證的合院更是突破了區域天花板。

    綠城·鳳起潮鳴

    價格B面

    超越600萬或是極限挑戰

    但從記者從參拍房企處了解到的信息來看,更多的企業此前在做產品鋪排時,都認為地塊具不具備把產品“拉滿格”的潛力,普遍采用了建面約140-180 m2的小高層產品,去控制總價的做法。

    在他們看來,一是因為地塊周邊的限制,緊鄰三環路,不遠處還有蘇坡立交橋,不可避免的是后期噪音的影響。同時,地塊旁還有一宗商業用地和農貿市場用地,對面還有垃圾站,一定程度上會影響四周環境。

    內金沙約35畝地塊現狀示意圖

    二是地塊本身的規模較小,加上建筑限高有80米,房企從去化難度出發,主動降低了定位。

    一位參拍房企投資負責人表示, “該地塊有著較大的樓地價差,只要利潤達到公司要求,大家都不愿意去頂格,給自己增加銷售壓力。”

    一位曾在內金沙板塊操盤的營銷人士也表示,“頂滿的做法是200㎡以上的大戶型,去吸引老城西居民及‘主城黨’。但從市場端反饋和區域客戶的厚度來看,這一地塊上,總價超過600萬元就很有挑戰了。”

    在他看來,根本原因在于,受產業人群的流動,目前城南高新,天府新區的錦江生態帶和錦江區的白鷺灣板塊,現在都已開始全城“通吃”客戶。但在內金沙板塊,在目前和未來一段時間,仍將維持以地緣性客戶為主導的局面,將很難去突破區域的“天花板”。

    在本塊地掛牌之時,位于同板塊的華府金沙名城一批200㎡以上的大平層產品取證,單價超過3.5萬元/㎡,總價普遍超過700萬元,據開發商負責人透露,該項目將在此次土拍后開盤銷售,而其開盤結果,或許可以作為市場對區域產品、總價等方面接受度的一次檢驗。

    主編:余鴿

    副主編:趙述錦

    編輯:廖興

    圖片來源:成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創意/視覺中國

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    責任編輯:sdnew003

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