地產行業，又一批企業走下神壇

剛剛過去的財報季，物管企業的表現格外值得關注。

早幾年，在資本紅利加持下，物管企業各個躊躇滿志，追求規模的快速增長。比如合景悠活提出規模3年增長超8倍，旭輝永升服務目標“5年十倍”，世茂服務目標“3年5倍”。

(資料圖片僅供參考)

可行業的高速發展，卻并不等于玩家們的良好業績。2022年，受地產行業沖擊，以及快速追求規模化等自身因素影響，物管企業增收不增利現象凸顯，凈利潤更是首次普遍下跌。

與此同時，估值觸底、地產反噬、商譽激增、獨立性成疑等標簽，也是擺在各大物企面前的現實難題。

按照萬物云董事長朱保全的說法，經過2022年的洗禮，物管行業的故事被踩了急剎車，是時候進行一場大反思了。

獨立性反思：

頻繁輸血關聯方，物業成為“提款機”

早期時候，物管公司一直以房企附屬品的形式存在與生長，業務單一，還經常需要母公司輸血。

直到2019年，物管企業乘著資本的東風，才逐漸從房企內部分拆出來。之后幾年，物管企業紛紛通過第三方外拓的方式，力求降低與母公司的業務關聯占比，擺脫外界對其獨立性的質疑。

可是，2022年發生的一系列事件，直接把物管公司所謂獨立性打回了原型。

第一，客戶來源仍然依賴關聯方，一損俱損。

雖然這幾年，不少物企都在努力加強第三方市場化拓展力度，可關聯方的業務占比依然不低。

朱保全也稱，物業第一個反思，就是反思其與地產公司之間的關系，也就是物業的客戶來源是否相對多元豐富，而不是僅僅來自于母公司或者關聯公司。

據樂居財經研究院統計，2022年，共有30家物企公布了在管項目中關聯方面積情況。其中，關聯方面積占比超50%的有13家，超60%的有9家物企。

比如，榮萬家關聯方面積占比高達97.2%，華發物業服務關聯方面積占比86.9%，燁星集團關聯方面積占比76.1%。

物企面積來源過于依賴關聯方，最直接影響就是一榮俱榮，一損俱損。2022年，受房地產市場持續下行拖累，物管企業業績也遭受重創。

據克而瑞統計，去年51家上市物企營業收入增速不及上年一半，凈利潤同比大幅下滑4成。從市值來看，物業板塊總體市值一度沖破萬億港元。可截止2023年一季度末，上市物企總市值僅為4265億港元，相較最高點腰斬都不止。

第二，頻繁輸血關聯方，物企獨立性備受質疑。

更讓市場擔心的，是物管公司通過多種間接方式，向地產公司輸送利益。

比如，鑫苑服務4億元存款被大股東質押，而董事會競對抵押事項不知情。2022年11月，聯交所對鑫苑服務及四名董事采取紀律行動，認為他們的留任會損害投資者權益。

再如，恒大物業違規為母公司恒大集團提供擔保，134億元存款質押被相關銀行強制執行。后面的調查結果，披露了一個驚人內幕：恒大物業和中國恒大共用處所保管公司印章，以及使用相互連通并有時重疊的用印審批系統。

還有，2022年7月，金科服務向金科股份借款15億元，用于補充母公司流動資金。當時摩根大通就表示，擔心金科服務未來會出現更多類似交易，以及母公司能否如期歸還款項。果不其然，截止今年3月30日，首筆本金利息未能在寬限期內支付。

所以今年業績會上，很多物企都特別強調了與兄弟公司間的獨立關系。

比如碧桂園服務就表示，公司不依賴非業主增值服務（物企為母公司提供服務得到的收入），也很少依賴關聯兄弟公司。而且經過多年第三方拓展，公司已經完全具備市場化獨立能力。

萬物云也表示，十多年前，市場詬病公司雖然住宅做得好，但是項目都是萬科的。現如今，公司67%的合同，已經跟萬科地產沒有任何關系了。

收并購反思：

始于規模至上，如今又被規模反噬

由于物管行業市場集中度仍然偏低，所以多數物企首先考慮的，是通過收并購把規模做上來，提高市場占有率。

據明源君統計，從2019年到2022年四年時間，物企收并購超過200宗，涉及金額超630億元。其中，2021年物企收并購達到高潮，交易總額高達356億元。

趁著資本熱度尚存，物企加快規模擴張無可厚非。可越是這個時候，企業就越容易迷失，渾然不顧高溢價和業務契合度，一心一意搞擴張。

由此，也帶來兩個后遺癥：

第一，增加商譽減值釋放的風險。

凡事皆有兩面性，并購可以快速提升公司規模，可一旦收購對象業績達不到預期，就將造成商譽減值，直接影響公司凈利潤。

比如某龍頭物企2022年整體毛利率下降5.9個百分點，原因就包括收并購帶來的商譽減值及無形資產減值金額約17.7億元，收并購帶來的合同及客戶關系等的攤銷為10.8億元。

第二，邊拓邊虧，投后整合效果不佳。

收得好的判斷標準，不是收的時候怎么樣，而是收進來之后，能不能把企業管理好。

前幾年，物管行業基本處在快速擴張搶地盤的非理性階段，不少物企的想法往往是收了再說，繼而導致部分外拓的市場化項目質量不高，拉低費率。

比如新城悅服務就指出，并購子公司的毛利率相對不高，拉低了基礎物業服務的整體毛利率。2022年并購子公司數量達到了11家，收入占比已經達到了27%，但并購子公司的毛利率還不到20%。

而某頭部物企，自2019年大規模收并購以來，虧損項目大幅提升，2022年3月虧損項目占比竟高達37.21%。

所以，大舉收并購帶來的負面影響，的確值得物管企業好好反思。

比如碧桂園服務就表示，2022年公司主動退出虧損或收繳率低的項目，總退出合約管理面積約8400萬平方米，相當于一些小型物管上市公司的規模。

招商積余則表示，物管行業正從重視規模擴張轉向重視投后管理，公司也會聚焦一些估值合理、運作規范，同時在細分業態上有較強能力的標的公司。

綠城服務也指出，今年將暫停新城市的市場拓展，重點提升北京、上海、深圳等九大核心城市的市占率。同時，公司還將停止與第三方中小開發商合作，戰略性放棄部分收費單價較低、甲方資金不健康的項目以及年營收200萬以下、非戰略客戶的項目。

社區增值服務反思：

物業是個筐，但也不能什么都往里裝

就像房企逢場必談高質量發展一樣，如果哪家物企還沒有布局社區增值服務，那他一定會被同行嗤之以鼻。

社區增值服務之所以備受物企追捧，主要有兩個原因。

第一，想象空間大，能給資本講故事。

在物企的發展藍圖中，社區增值服務的覆蓋范圍非常廣泛，比如社區團購、家具購買、家政服務、房地產交易、健康養老、文化教育、社區金融等等。有房企高層表示，如果物業服務是萬億級藍海，那么增值服務就是10萬億級藍海。

總之，在物企的故事里，社區增值服務是個筐，什么都能往里裝。

第二，毛利率高。

一般而言，社區增值服務毛利率高于物業管理服務及非業主增值服務的毛利率，原因是提供社區增值服務的勞動密集程度較另外兩條業務線為低。

比如2022年，物企基礎物業服務業務的毛利率通常為15%-20%，非業主增值服務業務20%左右，社區增值服務業務高達30%-40%。

物企在社區增值服務上廣撒網，以此抵御企業經營風險的出發點無可厚非。可問題的關鍵在于，業主用房地產交易，為什么選你而不選貝殼。用社區團購，為什么選你而不選美團。

比如很早就布局增值服務的彩生活，一度認為符合剛需、高頻、笨重、低價的項目能為客戶所接受，實際在盒馬生鮮，樸樸等競爭對手面前，物業公司是業余選手，不具備競爭優勢。

中海物業在經過一系列試錯之后，發現真正能做到拳頭產品的，其實是房屋租售和家居裝修。

不能否認，經過這幾年的探索實踐，物管公司在社區增值服務上面取得了長足進步，但這種進步依然低于市場預期，目前還沒有哪一門類的增值服務，能夠明顯領先專業服務提供商。說到底，物企還沒有真正走通社區增值服務的商業模式。

所以對社區增值服務的反思，最主要的一點就是少畫餅，多聚焦。

明源君建議，物企應該根據自身項目的業態、用戶的特征性質去做增值服務，更好地服務業主，而不是整天鼓吹增值服務的高利潤和巨量增長空間。

比如，基于與業主長久相處的觀察，碧桂園服務成立本地生活業務線品牌“智享樓下”，為居民提供生活好物和洗衣洗護等家庭生活服務，不斷豐富社區“一刻鐘便民生活圈”。2022年，樓下洗衣門店超300個，服務業主超15萬名。

時代鄰里同樣通過積極洞察業主需求，發揮物業企業近場優勢，開展社區團購及多種有償到家服務，為業主與客戶提供豐富的品質好物與生活服務。報告期內，時代鄰里的社區增值服務收入達到3.78億元，毛利率32.9%。

注：各位地產朋友想和本文作者進一步交流，可以直接加本文微信號（-ab19650618），麻煩注明房企+職務+姓名。

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