要說(shuō)樓市最猛大招是什么?
我相信,90%的人應(yīng)該都知道,是貨幣化棚改。
(相關(guān)資料圖)
2016年,全國(guó)樓市飆漲正是因?yàn)樨泿呕锔摹?/p>
眼下,樓市似乎又祭出這一大殺器。
新一輪貨幣化棚改,似乎卷土重來(lái)!
最近,似乎又到了新一輪政策密集期。
1季度金融數(shù)據(jù)出爐,背后有何信號(hào)是大家都忽略的?各大城市跟上棚改數(shù)據(jù),又有何機(jī)會(huì)?最利好的是哪些城市?以及現(xiàn)在樓市下,有哪些立省30萬(wàn)的買房干貨?
以上這些內(nèi)容,我很難在今天文章中全部講清楚,更多更詳細(xì)的細(xì)節(jié)和干貨,我會(huì)在我最近的閉門直播中直接跟大家聊清楚。
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最近,不少城市印發(fā)2023年貨幣化棚改意見(jiàn)。
比如南昌。
4月10日,南昌引發(fā)《關(guān)于推進(jìn)中心城區(qū)房屋征收補(bǔ)償房票安置的實(shí)施意見(jiàn)》,自5月11日起實(shí)施,在四個(gè)中心城區(qū)范圍內(nèi)全面推行房票安置。
自出具房票三個(gè)月內(nèi)使用買票的,給予10%的購(gòu)房補(bǔ)助。
比如南京。
3月17日,南京印發(fā) 《南京市國(guó)有土地上住宅房屋征收房票安置暫行辦法》,明確當(dāng)購(gòu)房成交價(jià)格不超過(guò)房票票面金額時(shí),新購(gòu)房屋將免征契稅,還可享受最高10%購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)。
該辦法將于4月18日起施行,有效期2年。
比如廈門。
3月7日,廈門推出拆遷款房票房票補(bǔ)償政策。
自房票核發(fā)之日起12個(gè)月內(nèi)使用房票購(gòu)房的,可按該時(shí)段實(shí)際使用的房票金額給予不高于5%的房票購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì);
第13個(gè)月至24個(gè)月使用房票購(gòu)房的,可按該時(shí)段實(shí)際使用的房票金額給予不高于2%房票購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)。
除了上述這些城市之外,無(wú)錫、貴陽(yáng)、重慶等多個(gè)城市,都正在公示或已經(jīng)印發(fā)棚改方案。
如果再往前追溯,2022年下半年至今,已經(jīng)有二十多個(gè)城市已經(jīng)出臺(tái)棚改房票政策。
一夜之間,棚改卷土重來(lái)!
只是這次,非常奇妙的是:
各大城市在棚改安置辦法上齊刷刷的選擇了房票。
什么是房票?
嚴(yán)格來(lái)說(shuō),房票也是貨幣化安置的一種形式,只是房票賠給拆遷戶的不是錢,而是一張帶有時(shí)間、地點(diǎn)等限制的票據(jù)。
2015年房票就已經(jīng)出現(xiàn),當(dāng)時(shí)就有部分城市采取的是這種賠償方式,比如安徽的安慶、西安等等。
不過(guò),2015年房票安置在棚改里只是輔助手段,棚改整體還是貨幣化安置為主。
那為什么這輪棚改,各大城市如此整齊的選擇房票呢?
我認(rèn)為有三個(gè)方面的原因:
其一,房票的拆遷效率更高。
相比貨幣化棚改,房票安置只需要給市民兌換房票就可以,沒(méi)有了現(xiàn)金撥付的壓力,等待周期更短,市民直接拿著房票就可以去換房子,效率更高。
其二,房票能避免購(gòu)買力流失。
現(xiàn)在說(shuō)實(shí)話,越來(lái)越多的人買房意識(shí)都覺(jué)醒了,尤其是我們賬號(hào)的粉絲,應(yīng)該都知道要把錢放在更高能級(jí)的城市。
如果采取貨幣化安置,很可能拆遷戶拿著錢,就去其他更高能級(jí)的城市買房去了。
相比之下,房票可以限制購(gòu)買力只能在本地購(gòu)房,對(duì)本地去庫(kù)存自然是更有優(yōu)勢(shì)。
其三,更簡(jiǎn)單的點(diǎn)說(shuō),有些地方?jīng)]錢了。
拆遷戶拿著房票去買城投的房子,城投拿著房票去找地方兌現(xiàn),地方騰挪出的地塊再次掛牌,城投就可以繼續(xù)拿地。
大家仔細(xì)品品就會(huì)發(fā)現(xiàn),房票更像是地方救地產(chǎn)的貨幣。
僅僅只是多了房票,地方樓市就得以正循環(huán)起來(lái),這才是房票的精髓。
如果說(shuō)上輪棚改更多是中央撥款,那么這輪更像是地方自救。
所以現(xiàn)在有些地方提出希望拓寬房票的使用范圍,甚至提出讓房票作為土地出讓金使用,就是這個(gè)原因,當(dāng)然這并沒(méi)有被通過(guò)。
但是可以肯定的是,今年各大城市的棚改,都會(huì)傾向于選擇房票作為安置手段。
尤其是去年城投拿地非常多的城市,應(yīng)該馬上就會(huì)行動(dòng)起來(lái)。
這部分有些敏感,我就不多說(shuō)了。
我之前花費(fèi)非常多的時(shí)間,整理出全國(guó)各大省份所有城市去年城投拿地比例的數(shù)據(jù),這份數(shù)據(jù)不僅能在眼下判斷政策速度,更提示了風(fēng)險(xiǎn),無(wú)論是買房,還是生活,大家都需要看看。
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當(dāng)然,對(duì)于地方,房票非常有優(yōu)勢(shì),但對(duì)于個(gè)人呢?
這就要看房票的具體使用方法。
目前,其實(shí)每個(gè)城市對(duì)于房票的兌現(xiàn)方式規(guī)定的都不一樣。
比如麗水,規(guī)定房票的票面金額在單套住宅成交價(jià)的占比不得超過(guò)50%。
意思就是說(shuō),房票只能抵房款的一半,剩下的一半還得是由居民自己去貸款。
想要靠拆遷暴富的,可以洗洗睡了。
大多數(shù)城市的房票只允許兌新房,不能選擇二手房。
只有少數(shù)城市憑房票可以購(gòu)買二手房,比如寧波的海曙區(qū)、南京溧水區(qū)等等。
當(dāng)然,這個(gè)新房,也不是說(shuō)你想買哪的就買哪的。
因?yàn)檫@還要看開(kāi)發(fā)商亞愿不愿意收房票,所以新房必須要在“房源超市”里面,購(gòu)房者才能買。
所以,用房票去買房,限制會(huì)更多,更不靈活。
當(dāng)然,不少城市也并非強(qiáng)迫大家一定要使用房票,如果不滿意房票方式,也可以選擇現(xiàn)金安置。
所以,為了鼓勵(lì)大家用房票,政府還會(huì)給出不少優(yōu)惠政策。
比如前文我們說(shuō)到的南昌、南京,選擇房票購(gòu)房會(huì)有10%以內(nèi)的購(gòu)房?jī)?yōu)惠補(bǔ)貼。
比如購(gòu)買“房源超市”的房子,可以享受一定的價(jià)格折扣。
比如鄭州,直接取消了房票的限購(gòu)政策。
房票作為補(bǔ)償方式,對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是更加不便的。
那么,這還能帶來(lái)像2016年的大漲、普漲、猛漲嗎?
我的答案是有些難度。
首先,這輪的棚改空間,規(guī)模遠(yuǎn)沒(méi)有2016年大。
2015-2018年全國(guó)棚改套數(shù)基本在600萬(wàn)套左右,而2022年,計(jì)劃棚改也才僅153萬(wàn)套,2023年或許有提高但應(yīng)該在200萬(wàn)套以內(nèi)。
與上一輪棚改相比,完全不是一個(gè)等級(jí)。
其次,2022年P(guān)SL資金雖然大漲,但保交樓也是重要的資金流向。
2022年9月,PSL確實(shí)時(shí)隔30個(gè)月后再次重啟,并且迎來(lái)大漲。
9月-11月分別新增1082億、1543億、3675億。
PSL資金過(guò)去就是央行向政策性銀行發(fā)放的棚改專項(xiàng)資金,PSL資金大漲,能說(shuō)明資金大量涌入棚改領(lǐng)域。
但今年情況有些特殊,PSL資金不僅包括棚改,還有一個(gè)重要方向是保交樓。
去年8月2000億“保交樓”專項(xiàng)借款之后,央行、銀保監(jiān)會(huì)等監(jiān)管部門又分別通過(guò)“三支箭”助力房地產(chǎn)行業(yè),包括免息再貸款、再貸款支持地產(chǎn)民企發(fā)債、恢復(fù)上市房企股權(quán)融資等,合計(jì)涉及資金體量預(yù)計(jì)接近2萬(wàn)億。
這輪資金,要分不少的火力到保交樓上。
再加上,房票的使用限制要求也很多,本地居民是否愿意背上更多的貸款也是個(gè)問(wèn)題。
所以最終能否有效,我認(rèn)為還得看城市的需求。
三四線城市,人口增量很小了,繼續(xù)大批量搞貨幣化棚改,已經(jīng)不太適合。
而一線城市根本不需要棚改,只要放開(kāi)限購(gòu)限貸,市場(chǎng)可能就能火起來(lái),因此也沒(méi)有大力推進(jìn)棚改的必要。
就像北京最近不是還宣布取消拆遷,以后改為搬遷,就是這個(gè)道理。
這次棚改能大幅發(fā)力的城市,可能也只有這些二線城市。
現(xiàn)在棚改跟進(jìn)的最迅速的也是這些城市,比如南昌、廈門、昆明、貴陽(yáng)等等。
不過(guò),即使是這些城市,我也不建議的大家盲目去買。
我也花費(fèi)不少時(shí)間,為大家整理一份買房葵花寶典,不僅包括我話費(fèi)大量時(shí)間和思考整理出來(lái)的全國(guó)30個(gè)價(jià)值城市以及150個(gè)賣房版塊。還包括各種買房賣房錦囊和干貨。
關(guān)注的朋友,還是老辦法,先掃碼,加我微信,我會(huì)將文件發(fā)給最有需要的朋友們。
-end-
我是大胡子李俊懷。 深耕樓市10余年,投資買賣過(guò)10幾套房,最高漲幅14倍。我從不煽動(dòng)“高價(jià)買房”,不吹噓“穩(wěn)漲不跌”。10余年買房路上,用實(shí)踐總結(jié)方法,用腳步丈量城市,已成功幫助2萬(wàn)余家庭實(shí)現(xiàn)財(cái)富升值。
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