觀點網(wǎng)4月18日,上海2023年集中供地拉開序幕。
首批次集中供地共出讓19宗涉宅地塊,總出讓面積94.4萬平方米,總建面約198.9萬平方米,起價共計483.4億元。根據(jù)安排,19宗地塊將于18-21日分4天出讓。
首日供地成功出讓8宗地塊,成交面積約33.91萬平方米,共攬金172.45億元,半數(shù)地塊由聯(lián)合體摘得。其中象嶼地產(chǎn)以聯(lián)合體的形式斬獲2宗地塊,成為首日供地中的“贏家”;龍湖與建華建材聯(lián)合體競得嘉定1宗商住用地;招商蛇口與南昌市政聯(lián)合體競得1宗宅地;越秀、萬科、新天和、中鐵置業(yè)各拿一宗。
(資料圖)
整體而言,本場土拍有半數(shù)地塊溢價成交,通過企業(yè)的參拍情況,可窺見土地市場的熱度。
市場春風(fēng)回暖
從意向參拍企業(yè)來看,近50家房企參與上海首批供地的爭奪。
除4宗地塊僅有一位競買人外,其余地塊均吸引了不少房企參與競爭。其中閔行莘莊的兩幅住宅用地均吸引了約30家房企報名。此外,華潤、萬科以及中海的回歸,更是提升了上海土拍市場的熱度。
聚焦本場土拍,關(guān)注度較高的是普陀區(qū)桃浦地塊,共吸引了11位競買人,包括中海、華潤、招商、建發(fā)、葛洲壩等房企。地塊參拍企業(yè)積極性高,開拍5分鐘,叫價就已達(dá)到中止價。
最終,該地塊由浙江省交投控股集團(tuán)有限公司和象嶼地產(chǎn)集團(tuán)有限公司組成的聯(lián)合體以一次性報價37.78億元競得,折合樓面價44450元/平方米,溢價率9.51%。
此外,靜安區(qū)中興社區(qū)地塊也是本場土拍的焦點地塊。從報名企業(yè)上看,該地塊不僅吸引了華發(fā)、越秀等品牌房企,同時也有華麗家族等老牌房企參與競拍。地塊最終由越秀以一次性報價7.24億元攬得,成交樓面價67936元/平方米,溢價率7.54%。
除此之外,招商蛇口與南昌市政聯(lián)合體以總價17.31億元競得浦東新區(qū)16號線周浦站附近地塊,溢價9.39%;中鐵置業(yè)19.05億元拿下徐匯區(qū)田林街道地塊,溢價率8.92%,同時創(chuàng)下了本場供地最高的樓面價,為85505元/平方米。
招商蛇口和象嶼聯(lián)合體以底價16.24億元落子浦東新區(qū)新場鎮(zhèn);新天和實業(yè)12.2億元拿下奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)地塊。
土拍市場的熱度回歸與近期上海樓市的回暖有著不可分割的關(guān)系。自3月份以來,上海重啟“快開快銷”,入市的32個新盤中有不少取得不錯的成績。樓市熱度上漲帶動行業(yè)市場信心的提升。
除了樓市的春風(fēng)外,過去幾年不少房企“折戟”三四線城市,也使越來越多的企業(yè)選擇回歸一二線城市,鞏固布局。作為一線城市的上海,其開發(fā)韌性遠(yuǎn)大于其他城市,因此是眾多房企爭搶布局的區(qū)域之一。
龍湖聚焦一線
繼去年落子松江廣富林后,龍湖再度加碼上海。龍湖聯(lián)合建華以底價24.8億元進(jìn)場嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)。該地塊出讓面積54964.2平方米,用途為商住,周邊交通生活設(shè)施配套成熟,地塊條件較為優(yōu)越。
今年以來,龍湖持續(xù)聚焦一線及新一線城市。
在深圳首批集中供地上,龍湖斥資超24億元摘得2幅優(yōu)質(zhì)地塊,成為該批次土拍的最大贏家。在長沙,龍湖8.45億元摘下1宗純住宅地,加倉省府板塊。在西安以6億元拍下浐灞生態(tài)區(qū)1幅商住用地。此番在上海拿地,是龍湖城市聚焦策略的持續(xù)踐行。
良好的經(jīng)營狀況是龍湖瞄準(zhǔn)一線及新一線城市的底氣。財報顯示,龍湖2022年全年實現(xiàn)營業(yè)收入2506億元,同比增長12.2%;歸屬于股東的核心凈利潤225.4億元,較同期有所增長。土儲方面,去年全國共新增34幅地塊,新增土儲總建面448萬平方米。
據(jù)觀點指數(shù)整理,2023年一季度,龍湖實現(xiàn)全口徑銷售金額507億元,在眾多頭部房企中排名第八。
對于一眾房企而言,經(jīng)營安全依然是拿地的最高準(zhǔn)則。目前多數(shù)房企資金壓力尚未緩解,對于市場依舊保持著謹(jǐn)慎的態(tài)度。
此前,龍湖集團(tuán)董事長陳序平表示,龍湖在策略上會更聚焦、更堅定在高線城市布局。龍湖集團(tuán)高級副總裁張旭忠在業(yè)績會上也強(qiáng)調(diào),未來龍湖會主動把握投資節(jié)奏,圍繞20個主力城市和14個機(jī)會城市來布局,持續(xù)聚焦一二線高能級城市。
萬科重回上海
受2020年3月虹口“圍標(biāo)事件”影響,萬科、華潤、中海在上海土拍市場被“禁賽”三年。而44億元接盤虹口圍標(biāo)地塊的招商蛇口,則在上海市場“突飛猛進(jìn)”。2020至2022年間,招商蛇口共在上海拿下17宗地塊,全口徑銷售額也由2020年的180.97億元增長至2022年的741.25億元。
如今三年期滿,為奪回上海市場,萬科重回賽道便一口氣報名了10宗地塊。
但在首日的競拍中,萬科僅以底價37.83億元競得松江區(qū)富林街道一宗商住用地,該地塊只有萬科一家報名。有消息稱該地塊是定向給萬科用來建萬科印象城二期。在當(dāng)日另外2宗報名地塊中,萬科未有斬獲。
事實上,在“禁賽”期間,萬科并非毫無作為。面對公開市場的“禁拍”,萬科通過舊改拿地,與其他房企注資聯(lián)合開發(fā)等方式獲取土地,如斥資56億元摘得兩宗寶山區(qū)楊行鎮(zhèn)的舊改地塊。
此外,在2022年上海第三批次集中供地中,靜安區(qū)中興社區(qū)地塊被北萬置業(yè)斬獲。彼時市場認(rèn)為地塊被萬科拿得,但查詢北萬置業(yè)的股權(quán)構(gòu)成后發(fā)現(xiàn)該企業(yè)的股東中并沒有萬科的身影——在拿地前幾日,萬科系已全數(shù)退出北萬置業(yè),股份轉(zhuǎn)讓給了靜安國資。但拿地后靜安國資又將50%股權(quán)回轉(zhuǎn)給了上海萬科。一番變更之后,萬科在上海實現(xiàn)了曲線拿地。
由于“失去”了三年,萬科在上海的銷售金額目前已跌出前三,上海區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)配套業(yè)務(wù)收入占比跌至29.54%。萬科補(bǔ)倉上海市場已是毋庸置疑。
據(jù)稱,為應(yīng)對萬科、中海、華潤三家巨頭的回歸,目前上海市場的“拿地王”招商蛇口采取了廣撒網(wǎng)的應(yīng)對策略,報名參拍15宗地塊,保利發(fā)展則報名了12宗地塊。
如此看來,萬科欲重回上海土地市場,但同時也競爭者眾。
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