中國的房地產,已經徹底的走進不可逆轉的通道。
前不久,深圳市有關部門發布了一份《修訂地價測算規則》的征求意見稿,文件中明確提到了將取消原有的安居住房、人才住房等住房類型。
(資料圖)
而此時,距離人才住房的政策公布,僅僅不到半年的時。
去年11月,全國多個城市針對新市民出臺了「人才房」購房政策,對符合資質的人才,在購房時給予價格補貼扶持,當時各大城市對于人才房政策的落地,都聲勢浩大的打出了保護剛需、打壓投機,讓有才之人住有所居的口號。
這其中行動最快的就是深圳了。
11月政策出臺,12月就開始配售首批人才房,而且價格也相當給力,市價六折,消息見報時可謂是舉國轟動,排隊購買的人絡繹不絕,當時很多人說,這個政策只要持之以恒的做下去,慢慢鋪開來,絕對能夠有效的解決年輕人的住房問題。
誰也沒想到,僅僅半年不到的時間,人才房就被官宣取消。
至于取消的原因,也很簡單,就是根本沒人買。
截止目前,深圳共推出11個人才房項目,共計8510套住房,項目剛推出時的整體認購數還是非常可觀的,每個項目的認購都遠超供應,以其中位于南山的同樂馨苑為例,199套配售房源,最終通過資格審核的認購家庭足足有1.1萬戶,相當于59個家庭搶一套。
但就是這么火爆的項目,棄選率卻高的嚇人,8510套人才住房,最終竟然只有2000套被鎖定,整體去化率僅23.5%。
深圳、六折房價、沒人要,三個詞組在此刻的排列,倒是真真切切的描繪出了房地產市場的未來趨勢。
深圳的房價,現在竟然到了打六折都賣不出去的地步。
8510套人才住房,從12月到現在賣了快小半年了,最終被鎖定的僅有2000多套,成交率不足25%。
至于為什么賣不出去,網上有不少人給出了諸如交通不便、得房率低的原因,但在我看來,真正的決定性因素,只有一個:那就是產權受限。
根據深圳人才住房政策,購買住房后,十年內不能出售、出租、抵押貸款或在深圳購買商品房,違反其中一條就會被收房。
這也意味著,這套房子在10年內沒有任何的金融屬性,考慮到深圳的整體房價,即使是六折,在戶均70平的情況下, 這也是一筆接近兩三百萬的投入。
如此龐大的一筆支出,10年內根本沒有任何的置換和變現空間,這顯然與國人心目中的房地產大相徑庭。
在過去的二三十年里,中國的樓市早已在一輪又一輪的漲價浪潮下,于國人民心中烙上了“中國最保值資產”的烙印,盡管這幾年里官方一直在高喊房住不炒,房子要去除金融屬性回歸居住屬性,但想要在短時間內扭轉這種深入人心的概念,說句實在話,不太可能。
這就衍生出了一個問題,今天的中國,究竟有多少人愿意花上數百萬元來解決自己的住房問題,尤其是在未來預期本就不太明確的房地產環境之下,整整十年的凍結期,幾乎穿越了足足兩輪地產周期,風險不可謂不大。
更何況,人才住房的目標對象,還是相對年輕的8090群體,他們對房子的認知和需求感與上一輩天差地別。
最后,這個政策之所以暴死,還有一個很重要的原因,那就是其運轉邏輯與整個房地產行業相違背,自其概念誕生的那一刻,就注定全國沒有任何一個城市會全心全意的做好人才房。
人才房,毋庸置疑是一個好的政策,給了年輕人或者說新市民留下來的機會。
人才房,屬于福利政策。福利政策,是需要城市補貼讓利的,而人才住房需要出讓的部分利益,又恰好是一個城市最為核心的資產,土地。
說一千道一萬,還是離不開一個城市或者地區的發展邏輯:土地財政。
我國的財政收入主要來源于四大塊:一般公共預算收支、政府性基金收支、國有資本經營收入、社會保險基金,其中一般公共預算是以稅收為主體的財政收入,占比約為50%,政府性基金收支則包含土拍、債務等,占比約為25%,國有資本收入約占1%,社保占余下的24%。
由于社保基金是專款專用,因此財政的收支主要還是依賴于一般公共預算和政府性基金。
在政府性基金收支中,通過拍賣土地取得的收入又占了絕對大頭,2022年全國政府性基金預算收入7.7萬億,其中有6.6萬億來自國有土地使用權出讓,占比約為85%。
這也意味著,在城市的經營與運轉都高度依賴于土地財政的背景之下,很少會有城市主動將核心地段開放為人才房進行配售,這也是為什么深圳的人才房大部分被安放在通勤時間近1.5小時的郊外了。
其次,還有一個需要考慮的是運維成本,人才房不是賣出去就結束了,基于其產權受限的政策,就必然需要通過人力或者機制來監督落實人才房不被挪作他用,這顯然也需要付出不菲的運維成本。
不要小看運維的重要性,這件事做不好的后果相當嚴重,不如最近某炫富女在網上曬自己申請到公租房的事,就引起了輿論的劇烈反應,背后隱藏的矛盾,不容忽視。
以上種種,人才房政策施行下來,可謂是純純的費力不討好,極低的認購成交率也導致該政策直接被叫停,但換個角度來看,這其實更為恐怖。
叫停的是城市是誰?深圳,就連一向標榜不缺錢的深圳都如此,其他城市顯然更難有推行下去的動力。
房地產與城市發展的高度掛鉤,讓地方成為了最大的開發商,船大之后,掉頭很難。
唯一值得慶幸的是,年輕人們在大城市留不下來,還能退回二線、三線,再不濟還有自己的故土,這至少要比困守于香港的劏(tāng)房好一點。
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